TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04377

N° Portalis DBX4-W-B7I-TQYS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 mars 2025

[D] [L]

[C] [O] épouse [L]

C/

[N] [M]

[E] [B], caution de Monsieur [M] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e GROC

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 11 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [L],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [C] [O] épouse [L],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [M],

demeurant [Adresse 9]

[Localité 6]

Comparant en personne

Madame [E] [B],

caution de Monsieur [M] [N],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 8] (MAYOTTE)

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 février 2022, Monsieur [D] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] ont donné à bail à Monsieur [N] [M] un appartement à usage d’habitation n°703 et un parking aérien n°125, situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 490 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Par acte séparé du 14 février 2022, Madame [E] [B] s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par le locataire en vertu du bail susvisé dans la limite de la somme de 19.800 euros.

Le 18 juillet 2024, Monsieur [D] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] ont fait signifier à Monsieur [N] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, dénoncé à la caution le 24 juillet 2024.

Par actes de Commissaire de justice en date du 09 et 15 octobre 2024, Monsieur [D] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] ont ensuite fait assigner respectivement Monsieur [N] [M] et Madame [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au 19 septembre 2024, l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [N] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et la condamnation solidaire de Monsieur [N] [M] et Madame [E] [B] au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2.180,47 euros, mensualité de septembre 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 19 septembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux de Monsieur [N] [M], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 octobre 2024.

A l’audience du 17 janvier 2024, Monsieur [D] [L] et Madame [C] [O] épouse [L], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2.336,12 euros, pour inclure les mensualités jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. Monsieur [D] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] indiquent qu’il y a reprise de paiement du loyer courant avec des virements des 10 et 14 janvier 2025.

Monsieur [N] [M] comparaît en personne. Il indique qu’une somme de 400 euros, versée le 16 janvier 2025, doit être déduite de sa dette. Monsieur [N] [M] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant en tout la somme de 800 ou 900 euros par mois, pour payer son loyer courant et apurer l’arriéré. Il indique être intérimaire avec un salaire qui varie entre 1.600 à 1.800 euros, assurer les charges courantes et ne pas avoir de prêt. Il indique par ailleurs que son petit frère qui vient d’arriver chez lui, touche la mission locale et pourra l’aider.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à domicile le 15 octobre 2024, Madame [E] [B] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

A la demande du juge, le demandeur a transmis en cours de délibéré un décompte actualisé au confirmant le versement de la somme 400 euros par virement du 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

Le bail conclu le 15 février 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. – clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.233,20 euros a été signifié le 18 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Partie de cette dette est constituée par des frais d’huissier à hauteur de 101,07 euros, et les échéances d’une « assurance privilege », à hauteur de 151,22 euros. Dans la mesure où ces sommes ne sont pas mentionnées par l’article 24 au titre des dettes pouvant entraîner la résiliation de plein droit, le débiteur avait donc moins intérêt à les régler que ses loyers et charges, de sorte que l’ensemble des paiements ont été imputés en priorité sur ceux-ci et que ces sommes sont restées impayées à la date du commandement de payer.

Ces sommes, non-mentionné par l’article 24 et par la clause résolutoire, ne doivent pas être prises en compte pour l’acquisition de la clause résolutoire. Aussi, il convient de vérifier si Monsieur [N] [M] s’est acquitté de la somme de 980,91 euros, correspondant à ses loyers et charges impayés, dans le délai de deux mois

Monsieur [N] [M] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 396 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [D] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] produisent un décompte du 30 janvier 2025 démontrant que Monsieur [N] [M] reste devoir la somme de 1.262,71 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction de son paiement de 400 euros du 16 janvier 2025, des frais de poursuite (447,97 euros) et des frais d’assurance privilège (225,44 euros) non justifiés à l’instance.

Monsieur [N] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus.

Monsieur [N] [M] et Madame [E] [B], tenue solidairement à la dette compte-tenu de l’acte de cautionnement fourni à la procédure, seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.262,71 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, des règlements complémentaires qu’il a fait à l’automne 2024 et en janvier 2025 pour diminuer le montant de sa dette et des propositions de règlements formulées par Monsieur [N] [M], démontrant sa capacité à solder la dette locative, les débiteurs seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 6 mensualités de 200 euros chacune et d’une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [N] [M], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [N] [M] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné, solidairement avec Madame [E] [B] dans la limite de 19.800 euros comme elle s’y est engagée dans l’acte du 14 février 2022, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [M] et Madame [E] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Cependant Monsieur [D] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] seront déboutés de leur demande concernant les dépens au titre des actes conservatoires, hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [D] [L] et Madame [C] [O] épouse [L], Monsieur [N] [M] et Madame [E] [B] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2022 entre Monsieur [D] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] d’une part et Monsieur [N] [M] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation n°703) et le parking aérien n°125, situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 septembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [M] et Madame [E] [B] à verser à Monsieur [D] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] à titre provisionnel la somme de 1.262,71 euros (décompte arrêté au 30 janvier 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [N] [M] et Madame [E] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 200 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [D] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [N] [M] et Madame [E] [B] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [D] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [M] et Madame [E] [B] à verser à Monsieur [D] [L] et Madame [C] [O] épouse [L] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [M] et Madame [E] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,