N° RG 24/01600 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TGHC

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01600 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TGHC

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL DBA

à la SELARL CAP VERITAS AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 JUIN 2025

DEMANDERESSE

SCI CHO OYU, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SARL HOLDING KEY, pour signification au [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent VALADE de la SELARL CAP VERITAS AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 13 mai 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Anais JOURDAN, Greffière

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 10 juin 2024 au 17 juin 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 05 septembre 2023, la SCI CHO OYU a consenti à la SARL HOLDING KEY un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 3] à [Adresse 5] (31000) d’environ 54 m² en rez-de-chaussée et 42 m² en sous-sol.

Le bail a été consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 4.800 TTC, avec une franchise de loyer courant jusqu’au 30 octobre 2023, outre une provision sur charge de 350 euros par mois.

Des travaux imposés par la mairie s’avérant indispensables, les loyers ont continué d’être suspendus le temps que le bailleur réalise les travaux exigés par la mairie de [Localité 6] en lien notamment avec la destruction d’une marquise empiétant sur le domaine public.

Par exploit du 25 janvier 2024, la SCI CHO OYU a fait délivrer à la SARL HOLDING KEY un commandement de payer la somme de 9.750 euros correspondant au dépôt de garantie et aux provisions sur charges de septembre 2023 à janvier 2024 inclus.

Le preneur a régularisé la situation le 23 février 2024.

Selon le bailleur, le loyer mensuel de 4.800 euros TTC est devenu exigible à compter du 17 avril 2024, date à laquelle les travaux imputables au bailleur se seraient terminés.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, la SCI CHO OYU a fait délivrer à la SARL HOLDING KEY un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 7.000 euros, correspondant aux loyers et aux charges impayés du 18 avril au 31 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 août 2024, la SCI CHO OYU a assigné la SARL HOLDING KEY devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé.

L’affaire a été appelée devant le juge des référés à l’audience du 13 mai 2025.

La SCI CHO OYU demande au juge des référés, de :

principalement :

débouter la SARL HOLDING KEY de l’intégralité de ses demandes, y compris la demande d’expertise judiciaire,constater la résiliation du bail commercial du 05 septembre 2023 en application de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers et de charges y afférant au 28 juin 2024,ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique, si besoin est,condamner la SARL HOLDING KEY au paiement provisionnel, de la somme de 12.150 euros, au titre des loyers et des charges arrêtés au mois de juin 2024 inclus, fixer une indemnité provisionnelle d’occupation à la somme de 5.150 euros par mois, à compter du 01 juillet 2024 jusqu’à son départ effectif,subsidiairement :

faire application de l’article 837 du code de procédure civile et renvoyer ce dossier au fond,en tout état de cause :

condamner la SARL HOLDING KEY au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

De son côté, la SARL HOLDING KEY demande au juge des référés, de :

rejeter la demande de résiliation du bail et/ou suspendre les effets de la clause résolutoire au motif que le commandement de payer du 27 mai 2024 n’est pas causé, puisque l’arriéré de loyers visé dans ce commandement n’est pas exigible en raison d’une part de la convention des parties prévoyant la suspension des loyers jusqu’à l’achèvement total des travaux imputables au bailleur qui n’a jamais produit la DACT et d’autre part, car ces travaux ne sont toujours pas achevés à ce jour rendant le local impropre à son exploitation commerciale jusqu’au 17 octobre 2024, date de début d’exploitation du preneur dans des conditions dégradées,rejeter la demande de résiliation du bail et/ou suspendre les effets de la clause résolutoire invoquée dans le commandement visant le mise en conformité avec les dispositions du bail en date du 22 novembre 2024 reprochant la domiciliation de la société OLD dans les lieux loués alors qu’aucune disposition du bail l’interdisant n’est visée et que cette société qui est détenue à 100 % par le preneur peut au titre de l’article 6°a) du bail bénéficier d’une sous-location totale ou partielle du fonds,reconventionnellement :ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer la cause des travaux réalisé dans les lieux loués, de constater leur durée, leur niveau d’achèvement, d’analyse et d’évaluer les conséquences des travaux , en vue de déterminer les responsabilités, les préjudices subis et les compensations éventuelles, en désignant un expert judiciaire avec les missions telles que suggérées dans ses conclusions versées au soutient des débats oraux,ordonner, dans l’attente du rapport d’expertise la suspension du paiement du loyer jusqu’à l’achèvement des travaux qui sera constaté par le retour de la DACT qui sera remise par le bailleur au preneur,réserver les dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à leurs conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025, prorogé au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’application de la clause résolutoire en lien avec le commandement de payer du 27 mai 2024

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, le contrat souscrit le 05 septembre 2023 entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le 27 mai 2024, la SCI CHO OYU justifie avoir délivré un commandement de payer pour la somme de 7.000 euros (loyers de septembre 2023 à mai 2024 inclus et frais d’acte exclus) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales.

C’est tout d’abord sur ce commandement de payer que la SCI CHO OYU se fonde pour solliciter à titre principal, la constatation de la résiliation du bail commercial du 05 septembre 2023 par l’effet de la clause résolutoire.

Il est effectivement acquis qu’il n’entre dans les pouvoirs du juge des référés que de pouvoir constater l’éventuelle défaillance de paiement des sommes réclamées au sein du commandement de payer dans le délai d’un mois imparti.

Cela signifie que le juge des référés n’est pas matériellement compétent pour prononcer la résiliation du bail commercial en considération d’une supposée faute contractuelle qui procéderait d’une inexécution grave des stipulations du bail.

Ce principe, appliqué aux circonstances de l’espèce, implique que seul les juges du fond seraient compétents pour déterminer le cas échéant, si l’invocation de l’exception d’inexécution par la SARL HOLDING KEY sur la période postérieure à celle couverte par le commandement de payer pouvait ou non justifier pour le preneur le fait de s’abstenir d’honorer le paiement de ses loyers du 01 juin 2024 (soit le lendemain de l’échéance couverte par le commandement de payer du 27 mai 2024) jusqu’au 16 octobre 2024 (soit la veille de la date d’ouverture du pub qui ne permet plus de considérer qu’il y aurait impossibilité totale d’exploitation), et ce, au mépris de ses engagements contractuels.

Il est constant que la SARL HOLDING KEY reconnaît ne pas contester le décompte annexé au commandement de payer du 27 mai 2024. De même, elle admet ne pas s’être acquittée de la somme de 7.000 euros due arrêtée au 31 mai 2024.

Le fait que la SARL HOLDING KEY n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 27 juin 2024, devrait en principe traduire la défaillance du débiteur, entraîner la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autoriser que soit ordonnée son expulsion.

Cependant, la SARL HOLDING KEY fait valoir qu’une cause légitime a justifié qu’elle se soit abstenue de payer les loyers, à savoir l’impossibilité pour elle de pouvoir exploiter son activité commerciale du fait des travaux en lien avec la marquise et ceux liés à l’aménagement des lieux.

La question soumise à la présente juridiction consiste donc à déterminer si des contestations sérieuses peuvent s’opposer à la mise en œuvre de la résiliation par acquisition de la clause résolutoire sollicitée par la SCI CHO OYU.

Le fait pour le preneur à bail de s’abstenir volontairement de payer la totalité des loyer, sans avoir été judiciairement autorisé à le faire, en réaction à une abstention du bailleur à mettre à disposition un local exploitable, s’apparente à l’invocation de l’exception d’inexécution.

L’article 1219 du code civil prévoit qu’ « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

L’exception d’inexécution soulevée par un preneur à bail commercial n’est admise que lorsque l’impossibilité complète d’user les lieux conformément à la destination prévue au bail est constatée ou bien que le bailleur manque gravement à l’exécution de ses obligations contractuelles.

Le contrat de bail commercial signé le 05 septembre 2023 a expressément prévu en page 10 que « le bailleur tenant compte de l’importance des travaux d’aménagement et d’embellissement que doit réaliser le preneur, consent à ce dernier une franchise de loyer hors charges pour la période courant jusqu’au 30 octobre 2023 ».

Cette clause signifie que les cocontractants ont convenu que le local commercial était inexploitable en l’état sans réalisation d’importants travaux, dont l’ampleur devait être estimés à un chantier d’une durée équivalente à la franchise de loyers, soit 55 jours environ (du 05 septembre au 30 octobre 2023).

Il résulte des débats et des pièces du dossier que dès le 18 septembre 2023, le preneur a été empêché de pouvoir réaliser ces indispensables travaux du fait de la décision de la mairie de [Localité 6] prescrivant au bailleur de mettre en conformité sa structure érigée sur le domaine public sans autorisation administrative.

C’est la raison pour laquelle la SCI CHO OYU a officiellement indiqué que les loyers exigibles seraient suspendus « jusqu’à la réalisation des travaux de démolition de la marquise », ce qui d’ailleurs avait été anticipé dans la rédaction du bail.

Ceci est bien normal dès lors que la mairie de [Localité 6] a confirmé que toute exploitation commerciale qui interviendrait avant la restitution du domaine public serait passible d’amendes à l’encontre de la SARL HOLDING KEY.

En page 4 du bail, il est mentionné que « (…) la démolition de la marquise et la reconstruction totale de la façade respectant les normes et conditions imposées par la mairie, et comprenant création et pose des menuiseries en façade permettant que le local soit clos et exploitable (…) ».

Dès lors, il paraît logique et évident que la SARL HOLDING KEY n’a pu réaliser ses propres travaux d’aménagement et d’embellissement simultanément à ceux effectués pour le compte du bailleur sur la façade. Le fait que le local soit « ouvert » durant le chantier en lien avec le changement de menuiseries, accrédite la thèse du preneur qui soutient que la sécurité des lieux n’était pas assurée et ne lui permettait pas d’aménager ni d’embellir un local dont le clos et le couvert n’étaient pas assurés durant le chantier afférant aux travaux sur la marquise.

Autrement dit, alors que la SARL HOLDING KEY était créditrice de ces 55 jours de franchise de loyers en contrepartie de travaux d’aménagement qui auraient vocation à rester la propriété de la SCI CHO OYU en fin de bail, cette dernière n’a pas répercuté ce même délai et cette même franchise à l’issue de ces propres travaux de mise aux normes vis à vis du domaine public.

Non seulement le bailleur affirme péremptoirement, sans véritablement le démontrer, que les travaux de démolition de la marquise et de réfection de la façade auraient été terminés dès le 17 avril 2024, mais elle a exigé dès le lendemain de son preneur qu’il s’acquitte de l’intégralité de ses loyers alors qu’elle ne justifie pas durant le chantier et jusqu’à cette date, avoir mis le local à disposition de son preneur pour lui permettre lui-même d’effectuer ses propres travaux dont il est justifié qu’ils sont importants et indispensables à l’exploitation commerciale du local.

La loyauté contractuelle qui résulte de l’esprit, voire de la lettre du contrat du bail commercial signé entre les parties, aurait donc commandé que la SCI CHO OYU répercute les 55 jours de franchise contractuelle pour permettre à la SARL HOLDING KEY de pouvoir réaliser ses travaux d’aménagement et d’embellissement.

Si l’on part du principe que les travaux à la charge du bailleur auraient véritablement été achevés au 17 avril 2024, ce qui reste à démontrer, le preneur justifie que pour une raison extérieure à sa volonté, il n’a pas été en mesure de pouvoir exploiter en totalité son activité commerciale durant les 55 jours calendaires suivants cette date à savoir, du 18 avril au 11 juin 2024 inclus.

Durant cette période, qui couvre entièrement celle prévue par le commandement de payer du 27 mai 2024, la SARL HOLDING KEY démontre non seulement l’impossibilité complète d’user les lieux conformément à la destination prévue au bail, mais en plus le fait que cette impossibilité avait été actée au sein même du bail par l’octroi d’une créance sous forme d’une franchise de loyer que le bailleur ne lui a pas appliqué au mépris de ses engagements.

Il s’en suit que sous réserve d’une appréciation plus poussée par les juges du fond, les critères de l’article 1219 du code civil semblent légitimer le refus de paiement des loyers pour la période du 18 avril au 31 mai 2024, et constitue à tout le moins des contestations sérieuses qui doivent conduire la présente juridiction à constater le défaut de cause du commandement de payer et à rejeter la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et des toutes les prétentions corrélatives.

* Sur l’application de la clause résolutoire en lien avec le commandement de se mettre en conformité du 22 novembre 2024

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, la SCI CHO OYU a fait délivrer à la SARL HOLDING KEY un commandement d’avoir à se mettre en conformité avec les stipulations du bail, lequel vise la clause résolutoire.

Plus précisément, le bailleur y indique « Il apparaît qu’une société OLD, immatriculée au RCS de Toulouse sous le n° 929 124 279, a établi son siège social dans les lieux loués depuis le 1er mai 2024, ce qui constitue une violation des dispositions contractuelles vous liant avec la SCI CHO OYU ».

La clause résolutoire stipulée à l’article 6 du bail prévoit « que le présent bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement » notamment en cas « de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements ».

Si le bail vient expressément limiter dans le temps la faculté de substitution (article 3) et interdire la sous-location (article 4-6°), il n’est pas spécifiquement interdit qu’une société tierce puisse élire domicile à l’adresse des lieux loués.

Dès lors, sans interdiction contractuelle spécifique qui viendrait expressément prévoir un « engagement » du preneur au sens voulu par le contrat, il est à tout le moins sérieusement contestable de se prévaloir de cette domiciliation pour faire produire son effet à la clause résolutoire.

En outre, il semblerait que cette société tierce et le preneur puissent faire partie du même groupe au sens de l’article L.233-3 du code de commerce, ce qui constitue un cas contractuellement autorisé de sous-location.

Il s’en suit que sous réserve d’une appréciation plus poussée par les juges du fond, l’absence d’interdiction spécifique de plusieurs domiciliation de sociétés, constitue à tout le moins une contestation sérieuse qui doit conduire la présente juridiction à constater le défaut de cause du commandement de se mettre en conformité et à rejeter la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et des toutes les prétentions corrélatives.

* Sur la demande de provision

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, la SCI CHO OYU demande que la présente juridiction condamne la SARL HOLDING KEY au paiement provisionnel, de la somme de 12.150 euros, au titre des loyers et des charges arrêtés au mois de juin 2024 inclus.

Comme précédemment indiqué, l’invocation de l’exception d’inexécution constitue une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile, qui empêche la demande provisionnelle de prospérer.

Peu importe qu’elle le martèle, la SCI CHO OYU est incapable de démontrer que la fin des travaux de marquise et de façade daterait du 17 avril 2024. Ce n’est que le 28 mai 2024 qu’elle démontre, par procès-verbal de constat établi par commissaire de justice que les travaux qui lui incombe ont été terminés. Si certaines surfaces de la façade restent à rénover, il semble qu’elles relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires en ce qu’elles relèvent des parties communes.

Il s’en suit que la franchise de loyers de 55 jours prévues par le bail aurait donc due être répercutée et commencer à courir en intégralité à compter de la date justifiée de fin des travaux de la marquise, c’est à dire à compter du 28 mai 2024 et jusqu’au 21 juillet 2024 inclus.

Ce n’est donc qu’à compter de la date du 22 juillet 2024 qu’il n’est plus sérieusement contestable que la SARL HOLDING KEY était en mesure d’exploiter et n’était plus autorisée à bénéficier d’une franchise de loyers.

La demande provisionnelle étant limitée à une période antérieure à cette date, elle sera rejetée en ce qu’elle est sérieusement contestable.

* Sur la demande de renvoi devant une juridiction du fond et sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 837 du code de procédure civile énonce : « A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction. ».

L’article 834 du code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Il résulte de la combinaison de ces textes que le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé les mesures que justifie l’existence d’un différend dès lors qu’une situation d’urgence est établie et que le litige ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En présence de contestation sérieuse, il lui est possible de dénier sa compétence, ou bien, si l’une des parties le demande en cas d’urgence, de renvoyer au juge du fond le soin de trancher la difficulté qui nécessite une analyse poussée qui échappe à la simple évidence.

En l’espèce, très tôt, les relations entre les parties ont été polluées par l’exécution de ces travaux réciproques dont l’articulation n’a pas été suffisamment discutée, ni anticipée pour permettre une exécution sereine, souple, juste et équilibrée des obligations synallagmatiques. Les nombreuses communications par avocats versées aux débats démontrent cette défiance constante dès l’origine qui n’a pas permis au partenariat commercial de prospérer alors même qu’au jour de l’audience, nonobstant la résurgence du problème du climatiseur qui reste accessoire dans le litige global, l’ensemble des obligations mutuelles semblent être aujourd’hui respectées, ce qui devrait objectivement être perçu comme mutuellement profitable aux parties.

L’objet de l’instance étant limité principalement à la constatation de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu ni de faire droit à la demande de passerelle, ni à celle d’expertise judiciaire en l’absence de motif légitime, ni à celle visant à retenir le montant des loyers alors qu’il est reconnu que l’activité a démarrée.

La présente décision permet de jeter les bases d’un accord pour apurer les comptes et solder le passé. Il appartiendrait le cas échéant, à la partie qui persisterait à s’estimer léser et qui continuerait à revendiquer ses droits et chercher à mettre fin à la relation contractuelle, de saisir elle-même le juge du fond pour porter ses griefs.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SCI CHO OYU, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu du sens de la présente décision et de la portée qu’elle prétend porter, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANÈS, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DEBOUTONS la SCI CHO OYU de l’ensemble de ses prétentions formées à l’encontre de la SARL HOLDING KEY, y compris de sa demande de passerelle ;

DEBOUTONS la SARL HOLDING KEY de ses prétentions reconventionnelles, y compris de sa demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNONS la SCI CHO OYU aux entiers dépens de l’instance, y compris les deux derniers commandements délivrés par commissaire de justice ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, y compris les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 17 juin 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,