MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 10 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/01128 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IEQS

AFFAIRE : Syndic. de copro. du [Adresse 4] C/ Monsieur [L] [J], Madame [I] [G] épouse [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriété du [Adresse 4], représenté par son syndic la société AGENCE 147, société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de NANCY sous le numéro 532 310 232, dont le siège social est sis [Adresse 6], représentée par son Gérant en exercice pour ce domicilié audit siège dont le siège social est sise [Adresse 3] / FRANCE

représentée par Maître Frédéric VERRA de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

DEFENDEURS

Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 1]

défaillant

Madame [I] [G] épouse [J], demeurant [Adresse 1]

défaillante

Clôture prononcée le : 11 juin 2024

Débats tenus à l’audience du : 30 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 10 Juillet 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 10 Juillet 2025

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [J] et Madame [I] [G] épouse [J] sont propriétaires des lots 12 et 13 au sein de la copropriété sise [Adresse 5].

Par courriers recommandés du 3 décembre 2021, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur et Madame [J] de régler la somme de 4.598,26 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 8 octobre 2021.

Par acte d’huissier signifié le 12 avril 2022, déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL AGENCE 147, a constitué avocat et a fait assigner Monsieur [L] [J] et Madame [I] [G] épouse [J], au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de les voir condamnés solidairement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :

5.011,20 € au titre des charges impayées, compte arrêté au 24 mars 2022 avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation ;2.000 € à titre de dommages et intérêts ;2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Bien que régulièrement assignés, par remise de l’acte en étude, Monsieur et Madame [J] n’ont pas constitué avocat.

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 22 novembre 2022. Le conseil du demandeur a sollicité la réouverture des débats le 9 octobre 2023 afin de communiquer de nouvelles pièces justificatives. La révocation de l’ordonnance de clôture a été ordonnée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2024, et signifiées aux défendeurs par acte de commissaire de justice du 8 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (ci-après « le SDC [Adresse 2] »), représenté par son syndic la SARL AGENCE 147, demande au tribunal de :

— condamner solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [I] [G] épouse [J] à lui régler :

*une somme de 2.300,92 € au titre des charges impayées, compte arrêté au 5 juin 2024 avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation,

*une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

*une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

***

La présente décision est réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 avril 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions du demandeur que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

1°) Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Par ailleurs, l’article 14-1 I de la même loi dispose que «  Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’exigibilité des charges est donc sous-tendue à leur approbation par les copropriétaires en assemblée générale et à compter de l’établissement du compte individuel de chacun des copropriétaires par application des clés de répartition des dépenses fixées au règlement de copropriété.

Selon une jurisprudence établie et conformément à l’article 1353 du code civil, le syndicat qui prétend être créancier de charges de copropriété doit rapporter la preuve quant à la réalité, la liquidité et l’exigibilité de la créance. Réciproquement, c’est au copropriétaire qui se prétend libéré de son obligation de justifier du bien-fondé de sa contestation. Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de produire le procès-verbal de l’assemblée générale portant approbation de l’arrêté de compte de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel pour le nouvel exercice, les documents comptables ainsi que le décompte de répartition des charges.

Enfin, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, la qualité de copropriétaires de Monsieur et Madame [J] est attestée par la présence de leur nom sur les procès-verbaux d’assemblée générale.

Par ailleurs, le SDC [Adresse 2] verse aux débats notamment les éléments suivants :

le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ; les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 5 septembre 2016, du 2 juillet 2018, du 2 septembre 2019, du 7 septembre 2020, du 2 août 2021, du 13 décembre 2022 et du 20 février 2024, qui ont approuvé les comptes des exercices clos du 30 juin 2016 au 30 juin 2023 et ont voté les budgets prévisionnels du 1er juillet 2017 au 30 juin 2026 ;les appels de fonds ; le relevé de compte personnel des époux [J] arrêté au 1er avril 2024.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires justifie avoir, par courrier recommandé du 3 décembre 2021, mis en demeure les défendeurs de lui régler la somme de 4.598,26 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 8 octobre 2021.

Il ressort du relevé de compte personnel arrêté au 1er avril 2024 et des dernières écritures du demandeur que Monsieur et Madame [J] ont procédé à des règlements postérieurement à la délivrance de l’assignation, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires s’élève désormais à la somme de 2.300,92 €.

Les défendeurs, qui n’ont pas constitué avocat, ne produisent aucun élément permettant de remettre en cause les pièces précitées.

Par conséquent, Monsieur et Madame [J] seront condamnés solidairement à payer au SDC [Adresse 2] la somme de 2.300,92 € au titre des charges de copropriété impayées, en deniers ou quittance, avec intérêt au taux légal à compter du 12 avril 2022, date de l’assignation.

2°) Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le SDC [Adresse 2] ne justifie ni la mauvaise foi de Monsieur et Madame [J], ni du préjudice distinct causé par l’absence de paiement des charges de copropriété. En outre, il y a lieu de tenir compte des règlements opérés par les débiteurs postérieurement à la délivrance de l’assignation.

Par conséquent, le SDC [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3°) Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur et Madame [J], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur et Madame [J], tenus aux dépens, seront condamnés solidairement à payer la somme de 800 euros au SDC [Adresse 2] au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [L] [J] et Madame [I] [G] épouse [J] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.300,92 € au titre des charges de copropriété impayées, en deniers ou quittance, avec intérêt au taux légal à compter du 12 avril 2022 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] et Madame [I] [G] épouse [J] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] et Madame [I] [G] épouse [J] solidairement aux dépens ;

DEBOUTE les parties de toute autre demande plus ample ou contraire au dispositif ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE