COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08/07/2025

N° RG 25/00054 – N° Portalis DB2O-W-B7J-CZ6S N° MINUTE : 25/00147

DEMANDEUR(S) :

Madame [Y] [O] épouse [V]

[Adresse 4] AUSTRALIE

représentée par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et M^e Bruno TRAESCH, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [B] [T] [V]

[Adresse 4]

représenté par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et M^e Bruno TRAESCH, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, anciennement PV RESIDENCES ET RESORTS

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Elodie CHOMETTE de la SELARLU Elodie CHOMETTE Avocat, avocat postulant au barreau D’ALBERTVILLE, et M^e Philippe RIGLET de la Société civile ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat plaidnt au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : […]

assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffière

Débats : en audience publique le : 03 Juin 2025

Ordonnance Réputée contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 08 Juillet 2025

Exécutoire délivré le : 08/07/2025 à Mes [U] et [Z]

Par acte du 2 mai 2023, M. [B] [V] et Mme [Y] [V] née [O] ont fait assigner en référé expertise la société PV Exploitation France anciennement PV Residences et Resorts.

Ils expliquent avoir donné à bail à la société PV Exploitation France, suivant acte sous seing privé du 10 février 2014, à fin d’usage commercial, un appartement correspondant au lot n°0040-37 au physique 215 situé au sein de la résidence “ [Adresse 11] à [Localité 13], et ce pour une durée de dix années à compter du 1er mai 2014.

Les bailleurs ont fait délivrer, par exploit du 17 janvier 2024, un congé sans offre de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, pour le 31/12/2024.

Ainsi, ils s’estiment bien fondés à solliciter la mise en place d’une mesure d’expertise judiciaire, avant tout procès éventuel au fond, afin que soit déterminé le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation.

***

Aux termes de ses conclusions, la société PV Exploitation France conclut à son droit au maintien dans les lieux et au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant équivalent aux trois derniers chiffres d’affaires réalisés dans les locaux augmentée des indemnités accessoires, incluant l’application de la méthode hôtelière. A titre subsidiaire, elle indique émettre toutes protestations et réserves quant à la mesure d’expertise et sollicite que soient intégrés des compléments de mission relatifs à l’activité de résidence de tourisme.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 juin 2025 et mise en délibéré au 8 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR CE

A titre liminaire il sera constaté que même si la compétence territoriale du tribunal judiciaire d’Albertville ne porte pas sur les immeubles situés sur le département de la Haute-Savoie, aucune des parties n’a soulevé une quelconque difficulté quant à la compétence territoriale de la juridiction saisie, qui se doit donc de statuer.

Sur la demande en fixation provisionelle de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-28 du code de commerce prévoit qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56.

En l’espèce, les parties ne s’accordent pas sur la méthode de calcul à retenir pour fixer l’indemnité d’éviction. La demande formulée par PV Exploitation France sera donc rejetée et il convient d’examiner la demande d’expertise judiciaire.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L 'article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’article L145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, M. [B] [V] et Mme [Y] [V] née [O] ont régulièrement délivré congé sans offre de renouvellement à leur locataire la société PV Exploitation France suivant acte du 17 janvier 2024.

Ainsi, et en l’absence de réelle opposition, il apparaît que M. [B] [V] et Mme [Y] [V] née [O] justifient d’un motif légitime, avant tout procès éventuel au fond, à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin que soit évalué le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation qui serait due à la société PV Exploitation France. Par conséquent, il sera fait droit à sa demande de ce chef, à leurs frais avancés.

Les dépens seront liquidés avec ceux de l’instance au fond. A défaut d’engagement d’une telle procédure ou de décision sur les dépens, ceux-ci resteront à la charge des demandeurs M. [B] [V] et Mme [Y] [V] née [O]

PAR CES MOTIFS

Nous, A.CHAMBELLANT, statuant publiquement en matière de référés, par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Ordonnons une mesure d’expertise qui sera effectuée au contradictoire de M. [B] [V] et Mme [Y] [V] née [O] et de la société PV Exploitation France.

Commettons pour y procéder :

Monsieur [S] [X]

SAS Cabinet [S] [X] Expertises PAE

[Localité 7]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX02]

Port. : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 14]

Avec mission pour lui de :

— convoquer les parties et recueillir leurs explications,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa

mission,

— se rendre sur les lieux et visiter les locaux correspondant au lot n°40-37, appartement n°215 situés au sein de la résidence [Adresse 11] sur la commune de [Localité 12], station d'[Localité 8] (Haute Savoie) et les décrire,

— prendre connaissance des pièces de la cause, se faire remettre ou consulter tous documents utiles,

notamment comptables ou fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux par la société PV Exploitation France,

— décrire la nature l’activité de la clientèle et de la relation avec le site ainsi que le mode d’exploitation, outre le rappel des comptes de résultats sur trois ans,

— rechercher, en tenant compte de la nature des activités autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux:

1/ tous les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction éventuellement due sur le fondement de l’article L.145-14 du Code de Commerce, dans les cas suivants :

. perte de fonds : valeur marchande déterminée selon les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique et de la réparation de l’éventuel trouble commercial,

. possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant acquisition d’un titre locatif ayant les mémes avantages que l’ancien, des frais de remploi, des frais administratifs, des frais de déménagement et de réinstallation et de la réparation de l’éventuel trouble commercial,

. préciser les éventuels usages pour la détermination des indemnités d’éviction relatives aux appartements au sein des résidences de tourisme objets du présent bail commercial;

. proposer plusieurs évaluations en fonction de chaque méthode d’évaluation identifiée et, au besoin, si l’expert l’estime utile, analyser les comptes d’exploitation de la résidence et les taux de remplissage obtenus, particulièrement sur l’appartement considéré;

. déterminer alors si la perte des lots objets du présent litige cause un préjudice financier à la société PV Exploitation France compte tenu des taux habituels de remplissage et dans l’affirmative évaluer le préjudice causé annuellement à hauteur de la marge perdue;

2/ Tous élément permettant d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par la société PV EXPLOITATION FRANCE à compter de la cessation du bail et jusqu’à la date de libération effective des locaux, dans les conditions fixées par l’article L.145-28 du Code de Commerce,

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’il pourra entendre toute personne, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport,

Désignons la Présidente du tribunal en qualité de juge chargé du contrôle de l’expertise à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

Disons que l’expert adressera un pré-rapport et après avoir répondu aux dires des parties, déposera le rapport de ses opérations au Greffe avant le 8 juillet 2026 en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

Fixons l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 2.500 € qui sera consignée par virement émis à l’ordre du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Albertville, par M. [B] [V] et Mme [Y] [V] née [O], avant le 5 septembre 2025,

Disons que cette consignation pourra étre réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX09] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,

Disons que la présente mesure d’instruction sera frappée de caducité en cas de défaut de consignation dans le délai précité,

Disons qu’elles devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l’expert,

Disons qu’en cas de défaillance des parties, le juge chargé du contrôle de l’expertise pourra être saisi en vue de la fixation d’une astreinte,

Disons que l’expert tiendra le Juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,

Disons que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations, fixera un calendrier précis de ses opérations et évaluera d’une manière aussi détaillée que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

Disons qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au Juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,

Invitons les parties à procéder aux mises en cause nécessaires dans les deux mois de la saisine de l’expert ou, si la nécessité s’en révèle ultérieurement, dès que l’expert aura donné son avis , faute de quoi elles s’exposeront à un rejet de leur demande visant à faire déclarer les opérations d’expertise communes et opposables aux appelés en cause,

Disons que l’expert tiendra le Juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport ,

Disons qu’en l’absence de réponse de l’expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,

Disons qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,

Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en méme temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur,

Disons que les parties disposeront, à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe,

Disons qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet ,

Rejetons la demande de fixation provisionnelle de l’indemnité d’éviction due par le preneur,

Disons que les dépens seront liquidés avec ceux de l’instance au fond et qu’à défaut d’engagement d’une telle procédure, ceux-ci resteront à la charge de M. [B] [V] et Mme [Y] [V] née [O].

La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,