Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 13 mars 2025, n° 22/03589

TJ Nice 13 mars 2025

Arguments

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Accepté
Illégalité des résolutions
La cour a jugé que certaines résolutions n'avaient pas été adoptées conformément aux exigences légales, notamment en ce qui concerne le vote et l'ordre du jour.
Rejeté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans cette affaire.
Rejeté
Abus de procédure
La cour a jugé que l'exercice de l'action en justice par Mme [D] ne constituait pas un abus de procédure au sens de la loi.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 13 mars 2025, n° 22/03589
Numéro(s) :	22/03589
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marcel BENHAMOUClément BELLIN
Cabinet(s) :	BENHAMOU MARCEL ET HARRAR GAELLE
Parties :	l' ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR c/ Syndicat des Copropriétaires de l' Immeuble LES OLIVIERS

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [Y] [D] veuve [M] c/ Syndic. de copro. Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 9]

N° 25/

Du 13 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/03589 – N° Portalis DBWR-W-B7G-ONZ3

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

M^e Clément BELLIN

l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

le 13 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du treize Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Isabelle DEMARBAIX, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Mars 2025 , signé par Madame Isabelle DEMARBAIX, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [Y] [D] veuve [M]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Clément BELLIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble LES OLIVIERS, représenté par son syndic en exercice, le cabinet de gestion DALBERA

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [D] veuve [M] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 10] » situé à [Adresse 11].

Par acte du 6 septembre 2022, elle a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions n° 7, 16, 17, 19, 22 à 24 et 28 de l’assemblée générale du 8 juin 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 février 2024, elle sollicite voir :

— dire et juger qu’elle est fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— prononcer l’annulation des résolutions n° 7, 16, 17, 19, 22, 23, 24 et 28 de l’assemblée générale du 8 juin 2022,

— en toute hypothèse, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite voir :

— débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes,

— dire et juger régulières les résolutions n°7, 16, 17, 19 , 22, 23, 24 et 28,

— en tout état de cause, condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée au 9 janvier 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 janvier 2025 et mise en délibéré au 13 mars suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

La demande de nullité de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 8 juin 2022

Attendu que Mme [D] sollicite l’annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 8 juin 2022 portant sur « l’information relative à la constitution annuelle du fonds de travaux ».

Que force est de constater que la résolution attaquée mentionne expressément qu’elle ne ferait pas l’objet d’un vote.

Que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour comme devant faire l’objet d’un vote.

Qu’une résolution prévoyant un simple échange de vues sans vote ne peut donner lieu à une décision de l’assemblée générale.

Qu’il s’ensuit que la demande d’annulation est sans objet.

La demande de nullité de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 8 juin 2022

Attendu que Mme [D] sollicite l’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 8 juin 2022 portant sur le « recouvrement de charges de copropriétaires débiteurs : avance de trésorerie- article 24».

Qu’elle fait valoir qu’elle est à jour du paiement de ses charges et s’étonne que le syndic sollicite une avance de trésorerie de 5.000 euros, alors qu’il dispose d’une somme de 4.000 euros provisionnée depuis 2015 pour engager la procédure contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] ».

Qu’elle ajoute que le règlement de copropriété ne comporte aucune disposition relative à une avance de trésorerie et que la résolution querellée a fait l’objet d’un vote à une majorité erronée.

Que dans sa version antérieure à celle issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 entrée en vigueur entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2025, en fonction de la destination et du nombre de lots du syndicat, le fonds de travaux est envisagé aux paragraphes II, III et IV de l’article 14-2 :

« I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

III. – Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.

IV. – Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. »

Qu’il résulte de l’article 35 du décret dans sa version applicable au cas d’espèce, que pour pouvoir être réclamée l’avance de trésorerie doit être prévue au règlement de copropriété ou décidée en assemblée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; que dans tous les cas, cette réserve ne peut excéder un sixième du montant du budget prévisionnel.

Que dans le cas présent, le règlement de copropriété rédigé le 12 février 1952 n’envisage pas la possibilité pour le syndic de solliciter une avance de trésorerie, de sorte que cette avance devait être autorisée par un vote en assemblée générale à la majorité de l’article 26 de la loi précitée, et non à celle de l’article 24 comme cela a été le cas.

Qu’il échet de faire droit à la demande d’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 8 juin 2022, étant précisé toutefois qu’à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2025), et spécialement de l’article 14-2-1, l’obligation d’instaurer un fonds de travaux incombe au syndicat des copropriétaires de tout immeuble à destination totale ou partielle d’habitation.

Que la possible exonération prévue à l’article 14-2-III de la loi pour les immeubles comportant moins de dix lots, sera donc exclue.

La demande de nullité de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 8 juin 2022

Attendu que Mme [D] sollicite l’annulation de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 8 juin 2022 portant sur « impossibilité d’exécuter la décision d’assemblée générale du 6 avril 2021-résolution n° 26 (géomètre expert) faute d’accès au jardin de Mme [M], copropriétaire-article 24 ».

Qu’aux termes de cette résolution, l’assemblée générale a mis en demeure Mme [D] de donner accès, sous trois mois maximum, à son jardin privatif afin de permettre au géomètre-expert de réaliser les mesures permettant de déterminer la propriété du mur situé entre les syndicats de copropriété « [Adresse 6] » et « [Adresse 10] », et décidé qu’à défaut, le syndic pourrait agir en justice pour obtenir l’accès demandé.

Que Mme [D] fait valoir que cette résolution se fonde sur la résolution n° 26 d’une assemblée précédente d’ores et déjà contestée devant le tribunal de céans, ce qui ne constitue pas un motif d’annulation.

La demande de nullité de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 8 juin 2022

Attendu que Mme [D] sollicite l’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 8 juin 2022, libellée comme suit :

Qu’elle soutient que les travaux votés aux termes de la résolution n° 19 par l’assemblée générale du 6 avril 2021 concernaient les jardins privatifs des copropriétaires [W], [H] et [R], et que les travaux de prolongation de la clôture au droit de l’entrée de l’immeuble pour uniformiser la clôture délimitant la copropriété au niveau des trois jardins privatifs de la rue seraient inutiles ; qu’elle ajoute que cette résolution a également fait l’objet d’un recours devant le tribunal de céans.

Que conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale est souveraine et aucun des arguments avancés par Mme [D] [M] ne peut justifier l’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 8 juin 2022.

La demande de nullité des résolutions n° 22 à 24 de l’assemblée générale du 8 juin 2022

Attendu que la résolution n° 22 a été rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, de sorte que Mme [D] est irrecevable en son recours en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Que la résolution n° 23 n’a fait l’objet d’aucun vote.

Que la résolution n° 24 a pour objet « demande de Mme [M], copropriétaire : travaux urgents d’entretien de parties communes-mise aux normes compte tenu de la dangerosité de l’état des parties communes : devis société Millenium design Rénovation-article 24 ».

Qu’au soutien de sa demande, Mme [D] fait valoir qu’il n’est réalisé aucun travaux d’entretien des parties communes générales, mais uniquement une rénovation abusive et inutile de certains jardins.

Que conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale est souveraine et aucun des arguments avancés par Mme [D] ne peut justifier l’annulation de la résolution n° 24 de l’assemblée générale du 8 juin 2022.

La demande de nullité de la résolution n° 28 de l’assemblée générale du 8 juin 2022

Attendu qu’aux termes de l’article 14, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d’entretien des parties communes.

Qu’un abus suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué.

Qu’est ainsi abusive la décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulière et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

Que cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Que Mme [D] sollicite l’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 8 juin 2022, libellée comme suit :

Qu’au soutien de sa demande de nullité de cette décision, Mme [D] fait valoir qu’aucun des travaux préconisés par l’expert judiciaire [O] n’a été effectué par la copropriété voisine et que les désordres se seraient aggravés le 28 juin 2022 à la suite de derniers travaux et de fortes pluies, ce que réfute le défendeur.

Qu’elle en déduit que le refus d’ester en justice contre ce syndicat est contraire à l’intérêt général et constitutif d’un abus de majorité, fondant l’annulation de cette résolution.

Qu’elle procède par pure affirmation.

Que par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nice en date du 10 mars 2015, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » a été condamné à :

— faire procéder à l’enlèvement des racines d’arbres débordant sur le sol de la copropriété « [Adresse 10] », sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— enjoint le syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » d’informer au préalable le syndicat « [Adresse 8] Oliviers » et Mme [M] de la nature de l’intervention projetée, de la durée, de la date et des modalités d’exécution des travaux à réaliser, partager les dépens par moitié.

Qu’il ressort des factures des 23 octobre 2014 et 13 juin 2016 que ces travaux ont été effectués.

Qu’aux termes de la résolution n° 25, l’assemblée générale du 6 avril 2021 a renoncé à toute action en justice à l’encontre de la copropriété « [Adresse 7] », privilégiant la voie transactionnelle, ce qui n’est pas contraire à l’intérêt collectif et ne saurait constituer un abus de majorité.

La demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

Attendu que par application de l’article 1240 du Code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

Que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute ou d’un abus de procédure à l’origine du préjudice dont le syndicat des copropriétaires demande réparation.

Que par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat sera rejetée.

Les demandes accessoires

Attendu qu’au vu de la solution du litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Que l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 8 juin 2022 ;

DEBOUTE Mme [Y] [D] [M] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » situé à [Adresse 11], de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT