TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 23/00592 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JIDE

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 12 Novembre 2024

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT IMMOBILIER SOCIAL OPHIS, rep/assistant : Mme [O] (Salarié)

C /

Monsieur [B] [Z] [E], rep/assistant : M^e Anne DUMAS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, Madame [N] [W], rep/assistant : M^e Anne DUMAS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : OPHIS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Anne DUMAS

OPHIS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 12 Novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT IMMOBILIER SOCIAL OPHIS DU PUY DE DOME, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63100 CLERMONT-FERRAND

représentée par Mme [O] (Salarié)

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [Z] [E], demeurant 52 avenue Raymond Bergougnan, 63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par M^e Anne DUMAS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [N] [W], demeurant 52 avenue Raymond Bergougnan, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par M^e Anne DUMAS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de résidence du 1er novembre 2021, l’Office public de l’habitat et de l’immobilier social OPHIS du Puy-de-Dôme a mis à disposition de M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] un logement n° 33, situé au 32 rue Bansac 63000 CLERMONT-FERRAND, moyennant une redevance mensuelle de 408,62 €, outre 42,52 € de prestations.

Se prévalant du fait que M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] ne respectaient pas leur contrat de résidence en ne s’acquittant pas de leur redevance mensuelle à compter de novembre 2022 et du comportement agressif de M. [B] [Z] [E] envers le responsable du service social de l’OPHIS, l’Office public de l’habitat et de l’immobilier social OPHIS du Puy-de-Dôme leur a fait signifier par lettre recommandée du 19 avril 2023 avec avis de réception non réclamé, puis par acte d’huissier le 10 mai 2023 un congé pour manquement à leurs obligations de résidents.

Par acte d’huissier du 16 août 2023, l’Office public de l’habitat et de l’immobilier social OPHIS du Puy-de-Dôme a fait assigner M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— constater la validation du congé délivré le 19 avril 2023 et déclarer M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] occupants sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W],

— condamner M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] au paiement de la somme de 553,47 € compte arrêté au 31 mai 2023 au titre des redevances et charges impayés à la date de ce jour à parfaire au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel de la redevance et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit,

— condamner M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre tous les frais et dépens de la présente instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 12 septembre 2024, où l’affaire appelée la première fois à l’audience du 23 novembre 2023 et renvoyée à la demande des parties était en état d’être jugée, l’Office public de l’habitat et de l’immobilier social OPHIS du Puy-de-Dôme demande au tribunal dans ses dernières écritures de :

— débouter M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles,

— rejeter la demande de M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] de condamner l’OPHIS à payer la somme de 3.400 euros au titre d’un préjudice de jouissance,

— rejeter la demande de M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] de condamner l’OPHIS à payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,

— condamner M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] au paiement de la somme de 681,52 € au titre des dommages locatifs,

— condamner M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre tous les frais et dépens de la présente instance.

L’Office public de l’habitat et de l’immobilier social OPHIS du Puy-de-Dôme exposent pour justifier de la mise en œuvre d’une procédure judiciaire que M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] ont refusé tout accompagnement social contrevenant à l’essence même de la résidence sociale d’autant qu’ils ont eu un enfant et qu’ils n’ont plus régler leurs redevances depuis le mois de novembre 2022. Il fait valoir que M. [B] [Z] [E] a eu un comportement agressif, insultant et menaçant envers le personnel de l’OPHIS. Il indique que M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] ont quitté leur logement le 02 novembre 2023. Se fondant sur l’état des lieux de sortie dressé par Commissaire de justice le 02 novembre 2023, il soutient que les locataires ont commis des dégradations locatives et qu’ils lui sont redevables de la somme de 681,52 euros à ce titre.

De leur côté, par l’intermédiaire de leur Conseil, M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] sollicitent, selon leurs dernières écritures, de la juridiction de :

— débouter l’OPHIS de l’intégralité de ses demandes,

— condamner l’OPHIS à leur payer la somme de 3.400 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— débouter l’OPHIS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens,

— condamner l’OPHIS à leur payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En réponse, s’agissant de la réparation des dommages locatifs, ils exposent que l’OPHIS ne rapporte pas la preuve qu’ils sont à l’origine des dégradations invoquées par le bailleur. Ils estiment en revanche que les photographies produites par l’OPHIS démontrent que celui-ci n’a pas respecté ses obligations de maintenir un logement décent.

S’agissant de leur demande reconventionnelle, ils soutiennent que l’OPHIS a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer une jouissance paisible des lieux. Pour expliquer le comportement agressif de M. [B] [Z] [E], ils indiquent avoir alerté l’OPHIS en vain à plusieurs reprises suite à la présence d’individus dormant dans le hall et les couloirs de l’immeuble, de meubles incendiés dans la cour de l’immeuble, de l’agression d’une voisine qui les a menacés avec un couteau, agression pour laquelle ils ont déposé plainte et de nuisances sonores de cette voisine. Ils reprochent au bailleur de n’avoir pas agi à l’encontre de cette personne pour faire cesser ses nuisances. Ils soutiennent aussi avoir été infestés par des punaises de lit et que l’OPHIS n’a pas procédé à la désinfection des lieux comme il s’y était engagé. Ils font valoir que le logement présentait des désordres concernant l’isolation des fenêtres qu’ils ont vainement signalés au bailleur.

En cours de procédure, la commission de surendettement des particuliers a déclaré recevable à la procédure de traitement du surendettement le dossier de M. [B] [Z] [E] le 19 août 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024, date de la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé:

a) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

b) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

c) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…).

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement par les parties le 02 novembre 2021 que le logement était en bon état.

Suite au départ de M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] intervenu le 02 novembre 2023, l’OPHIS produit un décompte de réparation locative daté du 20 novembre 2023 à hauteur d’un montant de 762,36 euros incluant un abattement de 20 % et sollicite la condamnation de M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] au paiement d’une partie de la somme, soit 681,52 euros au titre des dégradations du logement.

Aux termes d’un procès-verbal de constat établi le 02 novembre 2023, le commissaire de justice a relevé l’état particulièrement sale du logement et notamment :

— dans la partie chambre, le commissaire de justice relève que les cloisons en projeté blanc sont sales. Il constate des reprises de couleur grise, des taches, des traces, un enfoncement important d’environ 40 cm sur 30 cm, des traits de crayon alors que l’état des lieux d’entrée ne mentionnait que des traces sur les murs.

— dans la cuisine, il note que les cloisons sont sales avec des reprises grossières, des coulures et de nombreuses taches alors que l’état de lieux d’entrée mentionnait une trace de coup et deux trous à 1m70.

— dans l’entrée, il est relevé qu’une cloison est complétement cassée au droit du placard, qu’il manque une porte d’un placard coulissant, que les cloisons sont tachées alors l’état de lieux d’entrée mentionnait un bon état général des murs.

Il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie qu’une reprise totale des murs apparaît proportionnée compte tenu de leur état de dégradations. Ainsi, la somme de 681,52 euros incluant 120 euros pour le nettoyage du logement peut être retenue au titre des travaux de remise en état du logement sur la base de la facture n°2312/211 de l’entreprise AFP à hauteur d’un montant de 1.746,14 euros. Il apparait en effet que l’OPHIS, contrairement aux allégations des locataires, ne leur a imputé qu’une partie du coût de remise en état du logement et non la réfection complète de celui-ci et il ressort du décompte des dégradations locatives susvisé que l’OPHIS a fait application d’un coefficient de vétusté de 20% pour l’usure normale du logement.

Dès lors, M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] seront condamnés à payer à l’OPHIS la somme de 681,52 euros au titre des frais de remise en état du logement loué.

Sur les effets de la décision de recevabilité de la commission de surendettement

Il convient de préciser que si, en application des dispositions de l’article L. 722-2 du code de la consommation, la décision déclarant la recevabilité de la demande au bénéfice de la procédure de surendettement emporte de plein droit suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, elle ne fait pas obstacle à la possibilité pour le créancier de rechercher un titre exécutoire reconnaissant le bien-fondé de sa créance (2e Civ., 18 novembre 2004, nº 03-11.936, Bull. 2004, II, nº 500 ; 2e Civ., 22 mars 2006, nº 04-15.814, Bull. 2006, II, nº 89 ; 2e Civ., 5 février 2009, nº 07-21.306, Bull. 2009, II, nº 38).

En l’espèce, l’OPHIS verse au débat la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement de M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] par la commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme rendue le 19 août 2024.

Il résulte par ailleurs que l’OPHIS a déclaré sa créance de 681,52 euros le 26 août 2024 auprès de la commission de surendettement.

La commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme a, selon la décision du 19 août 2024, imposé au profit de M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] une suspension de l’exigibilité de la créance locative en application de l’article L. 733-1 4° du code de la consommation, d’une durée de 24 mois.

De plus, il n’est pas contesté que cette mesure demeure en cours et que, versée contradictoirement au débat, elle est applicable devant le Juge des contentieux de la protection.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance de M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W]

L’article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 06 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Sur le trouble de jouissance paisible des lieux

En l’espèce, M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] pour justifier de leur préjudice de jouissance versent aux débats plusieurs pièces, à savoir :

— des photographies montrant une personne dormir dans un couloir et des objets incendiés dans une cour. Cependant, aucun élément ne permet de rattacher des photographies non datées, ni localisées à l’immeuble loué et dont la valeur probante est insuffisante pour établir un quelconque trouble de jouissance à ce titre.

— la copie des sms échangés entre le 29 juillet 2022 et le 23 octobre 2022 avec le gestionnaire du bien qui a enregistré leur demande suite à un différend de voisinage avec leur voisine Madame [L] ainsi qu’un dépôt de plainte du 02 août 2022 pour menaces de mort à leur encontre par Madame [L]. Or, il ressort de ces pièces que si un différend de voisinage a existé entre les protagonistes, ces seuls éléments ne permettent pas d’engager la responsabilité de l’OPHIS pour trouble de jouissance puisque les faits ont été circonscrits dans le temps, d’autant qu’il ressort du dépôt de plainte que l’incident s’est produit suite au passage sur leur balcon autorisé par les locataires à un individu qui a pu ainsi pénétrer dans l’appartement de Madame [L]. Par ailleurs, M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] ne rapportent pas davantage la preuve des nuisances sonores répétitives qu’ils invoquent à l’encontre de Madame [L]. Ils se contentent de produire les courriels de réclamations adressés à ce sujet au bailleur, et ne démontrent pas que d’autres voisins se soient plaints du comportement de cette personne ; ceux-ci ne peuvent donc lui réclamer une indemnité à ce titre.

Sur la décence du logement

— S’agissant de la copie des sms échangés avec l’OPHIS le 23 octobre 2022 dans lequel ils font mention de punaises de lit avec le gestionnaire du bien et des photographies montrant les insectes. Si une invasion de punaise de lit est attentatoire à la décence du logement, elle ne peut être reprochée au bailleur que si elle provient du logement lui-même et n’a pas été importée par les locataires. Or, M. [B] [Z] [E] n’évoque que des rumeurs concernant des punaises de lit au sein de la résidence. En outre, M. [B] [Z] [E] qui se plaint de morsures sur les jambes ne produit aucun certificat médical en attestant. Par ailleurs, le procès-verbal de constat daté du 02 novembre 2023 ne fait état d’aucune présence de cadavres d’insecte.

Il résulte donc des pièces versées aux débats, qu’aucune pièce ne permet d’en connaître la cause, les locataires ne produisant aucune attestation de voisins s’étant plaints du même phénomène. Ainsi, ces éléments ne sont pas de nature à prouver que le bailleur est responsable de cette situation.

— Concernant le défaut d’isolation des fenêtres du logement, M. [B] [Z] [E] produit un courriel daté du 1er décembre 2022 mentionnant « ouverture au niveau de la fenêtre » et une photographie permettant de constater du papier journal dans le cadre de la fenêtre sans permettre toutefois de constater l’existence d’une ouverture, d’autant que la fenêtre en PVC semblent être récente et qu’aucune trace d’humidité n’apparaît sur le mur situé en dessous de celle-ci.

Il est donc tout au plus évoqué un manque d’étanchéité à l’air d’une fenêtre dont la seule constatation, ne permet pas de caractériser un véritable trouble de jouissance.

Dès lors, il convient de débouter M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] de leur demande de dommages et intérêts au titre de préjudice de jouissance.

Sur les autres demandes

M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W], qui succombent, supporteront la charge des dépens.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la

situation économique respective des parties, de les condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe,

FIXE le passif de M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] à la somme de 681,52 € au titre des dégradations locatives due à l’Office public de l’habitat et de l’immobilier social OPHIS du Puy-de-Dôme ;

SUSPEND l’exigibilité de cette dette pour une durée de 24 mois à compter de la notification du présent jugement ;

DIT que pendant ce délai de 24 mois, la créance ne produira pas d’intérêts et aucune poursuite ne pourra être engagée ou maintenue ;

DIT qu’à l’issue de ce délai, M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] pourront saisir de nouveau la commission de surendettement des particuliers du lieu de leur domicile en vue d’un réexamen de leur situation, conformément aux articles L 733-2 et R 733-5 du code de la consommation ;

DEBOUTE M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DEBOUTE l’Office public de l’habitat et de l’immobilier sociale OPHIS du Puy-de- Dôme d’une part, et M. [B] [Z] [E] et Mme [N] [W] d’autre part du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection