MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 22/03461 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RD4G

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 11 Juin 2025

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 05 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. KELEOJEN, RCS [Localité 10] 535 055 073, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuel TRICOIRE de la SELEURL CABINET TRICOIRE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 325

DEFENDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 8], représenté par son syndic bénévole, la SCI [Adresse 9] TOULOUSE ET DE SA REGION (MAGPIT),, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 52

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 5 octobre 2021, la SCI Keleojen, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SAS Concorde patrimoine, a acquis le lot n° 390, correspondant à une partie de l’ancien lot n° 324, au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 8], situé [Adresse 1].

Par acte du 30 juillet 1993, l’état descriptif de division – règlement de copropriété a été modifié. Le lot n° 324, désigné depuis 1969 comme « un local clos à usage de station-service d’une superficie de 830 m² environ », a été divisé en deux nouveaux lots, dont le lot n° 390. Ce nouveau lot, situé au « rez-de-chaussée du bâtiment B, desservi par le parvis d’entrée de l’ensemble immobilier depuis le [Adresse 3] », est désigné comme « un local clos à usage de station-service d’une superficie de 690 m² environ ».

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2021, la SCI Keleojen a donné ce local à bail commercial à la société [Adresse 5], laquelle a mis son fonds de commerce en location gérance au profit de la société Allamy qui l’exploite sous l’enseigne [Adresse 4]. Le lot n° 390 est ainsi exploité en activité de commerce alimentaire.

Par la suite, la SCI Keleojen a sollicité de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de travaux de raccordement électrique depuis le poste de distribution public situé au R-2 du bâtiment jusqu’au local mis à bail, afin d’augmenter la puissance électrique du compteur existant.

Une note du 30 novembre 2021 de la société Garonne réalisations, agissant en qualité d’architecte de l’opération, était communiquée à l’assemblée générale des copropriétaires afin d’exposer la nature et l’étendue des travaux à effectuer au frais de la SCI Keleojen, sous la direction de la société Enedis et le contrôle de la société Bureau veritas.

Lors de l’assemblée générale du 15 juin 2022, par résolution n° 19, l’intégralité des copropriétaires présents ou représentés, à l’exception de la SCI Keleojen, ont refusé d’accorder l’autorisation de travaux de raccordement électrique sollicitée par celle-ci.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2022, la SCI Keleojen a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] Belvédère, pris en la personne de son syndic bénévole la SCI [Adresse 9] Toulouse et de sa région (MAGPIT), devant le tribunal judiciaire de Toulouse, au visa des articles 9, 25, 42 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins d’obtenir notamment l’annulation de la résolution n°19 du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2022.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, la SAS Concorde patrimoine, venant aux droits de la SCI Keleojen suivant traité de fusion en date du 22 novembre 2023, sollicite de :

— annuler la résolution n° 19 du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2022,

— l’autoriser à réaliser les travaux d’augmentation de puissance électrique du lot n° 390 décrits par la société Garonne réalisations dans sa note du 30 novembre 2021,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] aux dépens de l’instance,

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic bénévole MAGPIT, demande de :

— débouter la SAS Concorde patrimoine de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner la SAS Concorde patrimoine à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Concorde patrimoine aux dépens de l’instance.

Il est renvoyé aux écritures respectives des parties pour l’exposé des moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 décembre 2024, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2025 et mise en délibéré au 14 mai 2025, délibéré prorogé au 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes du I de l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (…). / Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

Aux termes du I de l’article 9 de la même loi : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Aux termes de l’article 25 de cette loi : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : / (…) b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Aux termes de son article 30 : « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux (…) / Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ».

Un changement de nature de l’activité commerciale dans un lot où le règlement de copropriété autorise l’exercice du commerce n’implique pas, par lui-même, une modification de la destination de l’immeuble et peut s’effectuer librement, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des écritures en défense, que le refus de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] d’autoriser les travaux de raccordement électrique est fondé sur un seul motif : la non-conformité de l’activité de commerce alimentaire exercée en sein du lot n° 390 à l’affectation de ce lot et à la destination de l’immeuble.

Toutefois, il ressort du règlement de copropriété du 11 juillet 1969 que l’immeuble [Adresse 8] a eu, dès sa livraison, une destination mixte, notamment au rez-de-chaussée : certains lots consistaient en des locaux à usage de bureaux (par exemple les lots 313 à 315), d’autres en des locaux à usage commercial (par exemple les lots 327 à 330). Le lot n° 324, désigné comme un local clos à usage de station-service, faisait ainsi partie des lots affectés à l’exercice d’une activité commerciale. L’acte modificatif du règlement de copropriété du 30 juillet 1993, qui s’est borné à supprimer deux lots, dont le lot n° 324, pour les remplacer par quatre nouveaux lots, dont le lot litigieux n° 390, afin de permettre au syndicat des copropriétaires d’acheter la rampe d’accès au premier sous-sol par le [Adresse 3], laquelle se trouvait comprise pour partie dans le lot n° 309 et pour partie dans le lot n° 324, n’a pas modifié la destination de l’immeuble, toujours mixte, ni l’affectation de la partie du lot n° 324 devenue le lot n° 390. Ainsi, ce nouveau lot est resté désigné comme un local clos à usage de station-service, ce faisant toujours affecté à l’exercice d’une activité commerciale. D’ailleurs, au sein de l’immeuble, conformément à sa destination mixte, sont encore aujourd’hui exercées d’autres activités commerciales, notamment dans les lots du huitième étage, consistant également en des locaux à usage commercial, où est exploité un restaurant.

Dès lors, les modifications de la nature de l’activité commerciale exercée dans le lot n° 390, d’abord en 1996 en faveur d’une activité de vidéothèque, puis en 2021 en faveur d’une activité de commerce alimentaire, n’ont eu ni pour objet ni pour effet de modifier l’affectation de ce lot ni la destination de l’immeuble. Me [U], notaire ayant reçu l’acte modificatif du règlement de copropriété du 30 juillet 1993, confirmait d’ailleurs dans un courrier du 14 novembre 1996 qu’il partageait l’avis du syndic de copropriété quant à l’absence de nécessité de modifier le règlement de copropriété pour changer la désignation du lot n° 390, « ni la destination ni l’affectation » du lot n’ayant été modifiée.

Par suite, contrairement à ce que fait valoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], l’activité de commerce alimentaire exercée au sein du lot n° 390 est bien conforme à l’affectation de ce lot et à la destination de l’immeuble depuis son origine.

Par ailleurs, il ne résulte d’aucune pièce du dossier, et n’est d’ailleurs pas allégué, que l’activité de commerce alimentaire exercée au sein du lot n° 390, donné à bail commercial à la société [Adresse 5] par la SCI Keleojen, porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l’immeuble.

Il résulte au contraire du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juillet 2021 que le réel motif du refus de cette assemblée d’accorder, un an plus tard, l’autorisation de travaux de raccordement électrique sollicitée par la SCI Keleojen, réside dans le fait que pour la plupart des copropriétaires, l’implantation d’un commerce alimentaire paraît contraire à l’image d’un bâtiment hébergeant des groupements patronaux et industriels et des organismes professionnels tels que la chambre des notaires.

Il s’ensuit que le refus de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] d’accorder l’autorisation de travaux de raccordement électrique, sollicitée par la SCI Keleojen en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, est constitutif d’un abus de majorité.

En conséquence, il y a lieu d’annuler la résolution n° 19 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] du 15 juin 2022 et, en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, d’autoriser la SAS Concorde patrimoine, venant aux droits de la SCI Keleojen, à réaliser à ses frais les travaux d’augmentation de puissance électrique du lot n° 390 décrits par la société Garonne réalisations dans sa note du 30 novembre 2021, nécessaires à l’exploitation commerciale de ce local.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], partie perdante dans la présente instance, aux dépens, ainsi qu’à verser à la SAS Concorde patrimoine une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il y a lieu, en application de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de dispenser la SAS Concorde patrimoine de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Enfin, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

ANNULE la résolution n° 19 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] du 15 juin 2022,

AUTORISE la SAS Concorde patrimoine à réaliser à ses frais les travaux d’augmentation de puissance électrique du lot n° 390 décrits par la société Garonne réalisations dans sa note du 30 novembre 2021,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic bénévole en exercice, la SCI [Adresse 9] Toulouse et de sa région, aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic bénévole en exercice, la SCI [Adresse 9] Toulouse et de sa région, à verser à la SAS Concorde patrimoine une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE la SAS Concorde patrimoine de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT