TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/50330 -

N° Portalis 352J-W-B7K-DBQNC

N° : 4

Assignation du :

17 Décembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 mars 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Ornella SARFATI, avocat au barreau de PARIS – #B0946

DEFENDERESSES

Madame [U] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.A.R.L. [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentées par M^e Philippe CLEMENT, avocat au barreau de PARIS – #G0157

DÉBATS

A l’audience du 23 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Par acte du 1er février 2016, la SCI [K] a donné à bail commercial à la société Rufina un local situé [Adresse 4], pour une durée de neuf ans.

Par acte du 1er juillet 2016, la société Rufina a cédé son droit au bail à la société [U].

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 28 mars 2022 à la société [U] pour une somme de 52.559,25€.

Par acte du 27 avril 2022, la société [U] a fait assigner la SCI [K] devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition au commandement de payer.

Le 15 juin 2023, les parties ont convenu d’un protocole d’accord transactionnel et un nouveau contrat de bail a été consenti, par acte du 15 juin 2023, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2023, moyennant un loyer annuel en principal de 28.000 €.

Par acte du même jour, Mme [X] s’est portée caution solidaire de la société [U].

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, à la société [U], pour une somme de 28.356,76 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 9 mai 2025, deuxième trimestre compris.

Par acte du 17 juin 2025, la société [U] a fait assigner la SCI [K] devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition au commandement de payer du 19 mai 2025.

C’est dans ces conditions que, par acte du 17 décembre 2025, la SCI [K] a fait assigner la société [U] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 15 juin 2023 entre la SCI [K] et la société [U], est acquise depuis le 20 juin 2025 ;

En conséquence,

— constater la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ordonner l’expulsion de la société [U], et de tous occupants de son chef, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il lui plaira, aux frais et risques et périls des occupants ;

— condamner la société [U] et Mme [X], solidairement, à titre provisionnel, au paiement :

— d’une somme de 21.557,44 €, à parfaire, au titre du loyer en principal avec intérêts au taux légal ;

— d’une somme de 2.333 € par mois à titre d’indemnité d’occupation, charges comprises, du 20 juin 2025 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés ;

— condamner la société [U] et Mme [X], solidairement, à verser à la SCI [K] une somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 23 février 2026, la SCI [K] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les demandes de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Elle fait valoir que l’action pendante au fond ne concerne pas les mêmes demandes et le même litige et que le juge de la mise en état n’est pas saisi.

La société [U] et Mme [U] [X] sollicitent à l’audience, par l’intermédiaire de leur conseil, de :

A titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé en raison de la saisine du juge du fond ;

— dire qu’il existe une contestation sérieuse en raison de discordances dans les chiffres et les décomptes produits ;

A titre subsidiaire,

— suspendre l’acquisition de la clause résolutoire et accorder des délais de 24 mois pour s’acquitter de sa dette.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des référés et la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par la SCI [K]

La société [U] soutient que le juge des référés doit se dessaisir au profit du juge du fond, ce dernier ayant été saisi préalablement à l’introduction de la présente instance, par assignation du 17 juin 2025, en opposition au commandement de payer délivré le 19 mai 2025.

En réponse, la SCI [K] fait valoir sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile que le juge des référés est compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et que le juge de la mise en état n’est pas saisi de sa demande provision.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Il est constant qu’une instance au fond, qui aurait un objet qui se confond, même partiellement, avec celui qui fonde la demande devant le juge des référés, fait obstacle à la saisine du juge des référés, incompétent pour en connaître.

La compétence du juge de la mise en état s’apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés, au jour du placement de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 754 du code de procédure civile.

En l’espèce, l’assignation en référé que la SCI [K] a faite délivrer à la société [U] a été placée le 15 janvier 2026, soit postérieurement à l’assignation que la société [U] a faite délivrer à la SCI [K] le 17 juin 2025.

Le 14 janvier 2026, il a été décidé d’un renvoi de l’affaire par le juge de la mise en état au 6 mai 2026.

Concernant la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, il convient de relever que le juge de la mise en état ne dispose pas de la compétence exclusive pour constater à titre provisoire l’acquisition de clause résolutoire, et prononcer l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre, ce qui exclut dès lors toute concurrence entre les deux instances. Le juge des référés demeure ainsi compétent pour statuer sur la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent.

Concernant la demande de provision, il convient de constater qu’au jour de la saisine du juge des référés le 17 décembre 2025, le juge du fond n’était pas saisi de demandes reconventionnelles en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation, cette demande ayant été formée par le bailleur aux termes de conclusions notifiées le 16 février 2026 (pièce n°2 de la défenderesse). Par conséquent, aucune compétence exclusive du juge de la mise en état n’est opposable à la demande de provision formée et il y a lieu de se déclarer compétent sur la demande de provision.

En conséquence, l’exception d’incompétence du juge des référés soulevée par les défenderesses sera rejetée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le bailleur a fait délivrer par acte du 19 mai 2025 un commandement de payant visant en principal la somme de 28.356,76 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

La société [U] formule des contestations sérieuses pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire aux motifs qu’elle a saisi le juge du fond pour former opposition au commandement de payer délivré en l’absence de régularisation des charges notamment. Elle soutient également ne pas comprendre la montant de sa créance au jour du commandement de payer dans la mesure où l’assignation indique qu’elle est redevable de la somme de 4.757,44 € à la date du commandement et que le décompte joint à ce dernier fait état de la somme de 28.356,76 €. Elle précise en outre que la somme de 4.757,44 euros doit se compenser avec les sommes dues par le bailleur au titre du dépôt de garantie.

En réponse, le bailleur indique que le décompte joint au commandement de payer fait état d’une dette locative d’un montant de 28.356,76 € mais qu’en tout état de cause, après déduction des sommes faisant l’objet de contestations devant le juge du fond, à savoir l’indexation du loyer et les charges, les sommes restant dues a minima au titre de ce commandement s’élèvent à 4.757,44 €.

En l’espèce, suivant commandement de payer délivré au preneur le 19 mai 2025, le paiement de la somme de 28.356,76 € arrêtée au 9 mai 2024 est demandé à la société [U].

Il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui doit se suffire à lui-même, doit être délivré de bonne foi et, par conséquent, être suffisamment précis quant aux manquements reprochés au preneur, ce qui implique notamment l’annexion au commandement d’un décompte détaillé des sommes réclamées, permettant au preneur de les vérifier, étant rappelé que celui-ci ne dispose que d’un délai d’un mois pour s’acquitter des causes du commandement et échapper ainsi à la résiliation de son bail commercial.

Au cas présent, le bailleur fait valoir dans son assignation que la somme de 4.757,44 euros est due a minima aux termes du commandement de payer délivré, faisant apparaître une différence conséquente entre les sommes sollicitées aux termes du commandement et les sommes finalement demandées au cours de l’instance en référés.

Par conséquent, le commandement de payer délivré et le décompte annexé ne se suffisaient pas à eux-même pour permettre au preneur de comprendre les sommes dont on lui réclame le paiement.

La contestation soulevée par les défenderesses est donc sérieuse au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, la SCI [K] sollicite le paiement de la somme de 21.557,44 € au titre des seuls loyers dus terme du 4e trimestre 2025 inclus sur une base de 81.500 € correspondant au loyer annuel en principal prévu au bail du 15 juin 2023 pour 10 trimestre, soit du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2025, après déduction de la remise de loyer de 2.500 € répartie sur le quatrième trimestre 2024, le premier trimestre 2025 et le deuxième trimestre 2025.

Dès lors, les contestations soulevées relatives notamment aux régularisations de charges sont indifférentes dès lors que la provision demandée ne comprend pas les sommes facturées au titre des provisions sur charges.

Au vu des éléments produits par la SCI [K] et des décomptes versés à la présente procédure permettant d’établir que la société [U] s’est acquittée, sur cette période, de la somme totale de 59.942,56 €, l’obligation de cette dernière au titre des loyers et indemnités d’occupation au 31 décembre 2025 n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 21.557,44 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société [U].

Cette provision sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, en l’absence de constat de la résiliation du bail, il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation des sommes dues avec le dépôt de garantie détenu par le bailleur.

Sur la condamnation solidaire de la caution

En vertu des articles 2288, 2294, 2205 et 1103 du code civil, la caution n’est tenue de satisfaire à l’obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement et s’étend aux intérêts et autres accessoires de l’obligation garantie.

Le conseil de Mme [X] ne formule aucune contestation relative à son engagement en qualité de caution solidaire.

En l’espèce, et selon les termes de l’engagement de caution manuscrit par la défenderesse, personne physique, Mme [X] s’est portée caution solidaire sans bénéfice de division ni de discussion dans la limite de la somme de 28.000 € euros couvrant les sommes dues au titre du bail durant toute la durée de ce dernier.

En conséquence, la défenderesse, personne physique, sera solidairement condamnée avec la société [U] au paiement de la somme principale et au paiement de indemnités d’occupation, dans la limite de la somme totale de 28.000 €.

Sur les délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, accorder des délais de paiement dans la limite de 24 mois.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société [U] sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement de 24 mois pour apurer sa dette. Elle précise avoir fait face à des difficultés financières dont elle justifie.

La SCI [K] s’oppose à l’octroi de délais de paiement en faisant valoir que la société défenderesse ne justifie pas pouvoir s’acquitter de sa dette tout en continuant à régler son loyer et ses charges courantes. Elle se prévaut de deux tentatives de saisie conservatoire mise en œuvre par le bailleur pour démontrer l’absence de capacité financière du preneur.

Au regard des difficultés financières dont il est fait état par la défenderesse et en l’absence de tous éléments comptables susceptibles de confirmer des perspectives financières permettant de faire face au montant de la dette constatée dans la présente décision, il n’y pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement formulée par la défenderesse.

Sur les demandes accessoires

La société [U], défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande de la SCI [K] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence formulée par la société [U] et Mme [U] [X] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes ;

Condamnons solidairement la société [U] et Mme [U] [X] à payer à la SCI [K] la somme par provision de 21.557,44 €, à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dans la limite de la somme totale de 28.000 euros concernant Mme [U] [X] ;

Rejetons la demande de délais de paiement formulée par les défenderesses ;

Condamnons in solidum la société [U] et Mme [U]. [X] à payer à la SCI [K] la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la société [U] et Mme [U] [X] aux entiers dépens ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 30 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Pauline LESTERLIN