TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/51549 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37AO

N° : 10

Assignation du :

05 Février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 décembre 2024

par Laurence GIROUX, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSES

La S.C.I. SCI du 26 Vertbois

[Adresse 2]

[Localité 3]

La S.C.I. AMI

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentées par Maître Pierre MOUNIER de l’AARPI ARCHERS, avocats au barreau de PARIS – #P0436

DEFENDEUR

Monsieur [F] [B]

[Adresse 4],

[Localité 5], SUISSE

représenté par M^e Claude MIZRAHI, avocat au barreau de PARIS – #C0068

DÉBATS

A l’audience du 04 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Laurence GIROUX, Vice-Présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous signature privée signé le 19 janvier 2023, la société SCI du 26 Vertbois et la SCI AMI ont donné à bail à Monsieur [F] [B], des locaux à usage commercial situés au [Adresse 1] (gauche) à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer annuel la première année de 17 298 euros hors taxes hors charges.

Un procès-verbal de livraison était signé le 6 mars 2023, mais il n’est pas contesté que la livraison effective avait lieu le 31 mai 2023.

Les loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte d’huissier de justice du 3 novembre 2023 à l’adresse de Monsieur [B], un commandement de payer la somme totale de 15 100,71 euros correspondant aux arriérés locatifs selon décompte joint et au coût du commandement de payer.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la société SCI du 26 Vertbois et la SCI AMI ont, par exploit délivré le 5 février 2024 à l’entité requise, fait citer Monsieur [F] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de provisions.

A l’audience du 4 novembre 2024 après renvois pour permettre aux parties de se mettre contradictoirement en état, l’affaire a été plaidée.

Les requérants ont réitéré leurs prétentions initiales au titre de la clause résolutoire, de l’expulsion et confirmé leur demande de provision à la somme de 21 672,95 euros TTC, au titre des arriérés depuis le 10 décembre 2023. Ils demandent en outre une indemnité d’occupation à compter du 10 décembre 2023, ainsi que la condamnation du preneur au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, Monsieur [F] [B] demande au juge des référés, à titre principal, de prononcer la nullité du commandement de payer signifié de mauvaise foi, de suspendre l’obligation de paiement des loyers et charges en application du principe de l’exception d’inexécution et de dire n’y avoir lieu à référé pour débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes. A titre subsidiaire, il demande des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. En tout état de cause, il sollicite le débouté de toute demande de majoration, ainsi que la condamnation des requérants aux dépens et à une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées par les parties ainsi qu’aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41-du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que :

*le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

*la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

*les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 19 janvier 2023 stipule en son article 19 une clause résolutoire qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer ou de ses accessoires à son échéance, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 3 novembre 2023, Monsieur [B] étant touché le 10 novembre 2023, mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

Monsieur [B] oppose à la validité de ce commandement la mauvaise foi du bailleur, en faisant valoir que le commandement de payer a été délivré, alors que des travaux devaient être réalisés, le local étant livré « coque-nue », et que le bailleur a refusé de prendre en charge les travaux dans la limite contractuelle de 40 000 euros. Il ne produit aucune pièce au soutien de cette argumentation.

Cette seule affirmation apparaît ainsi insuffisante à caractériser la mauvaise foi des bailleurs dans la délivrance du commandement, alors que la nécessité des travaux avait bien été précisée dans le contrat de bail signé en janvier 2023 avec les modalités de prise en charge du coût des travaux et que le loyer dû pour la première année était bien inférieur aux années suivantes correspondant ainsi au laps de temps nécessaire aux travaux. Dès lors, le preneur ne pouvait ignorer les contraintes financières du bail et il ne démontre pas avoir été ralenti dans ses démarches par une résistance des bailleurs.

Par ailleurs, le défendeur fait valoir que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance, car le local est dépourvu d’un système électrique et de chauffage, travaux pesant sur le bailleur. Il ne produit aucune pièce au soutien de cette argumentation.

Cette seule affirmation apparaît cependant insuffisante, alors même que la nécessité de travaux était prévue dans le contrat de bail et que le procès-verbal de livraison du 6 mars 2013 ne fait aucune réserve à cet égard.

En conséquence, il n’est pas établi avec l’évidence requise une quelconque mauvaise foi ou un manquement à l’obligation de délivrance, de sorte que la contestation n’est pas jugée sérieuse.

La lecture du décompte produit permet de constater que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 10 décembre 2023.

Sur la provision et la demande de délais de paiement

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le défendeur ne conteste pas le montant de la dette locative, précisant n’être entré en possession du local qu’à compter du 30 mai 2023.

Or, le décompte produit pour un total de 21 672,95 euros correspond aux appels à compter du 1er juillet 2023 pour le 3ème trimestre 2023 jusqu’au 1er trimestre 2024. Aucun versement même partiel n’est, par ailleurs, intervenu.

Monsieur [B] sera par conséquent condamné par provision au paiement de cette somme.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’absence de tout effort de paiement manifesté depuis la délivrance du commandement de payer et de tout document justifiant de la situation du défendeur, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Les bailleurs sollicitent, par ailleurs, que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé au double du montant du loyer majoré des charges et taxes. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En conséquence, le préjudice causé aux bailleurs par l’occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l’exécution, ce jusqu’à libération des lieux.

Sur les pénalités contractuelles

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ».

Les requérants sollicitent l’application d’intérêts conventionnels correspondant au taux bancaire de base majoré de cinq points à compter du 10 décembre 2023 (article 9 du bail).

Toutefois, cette clause contractuelle est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, Monsieur [B] sera condamné au paiement des dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résiliation du bail liant les parties à la date du 10 décembre 2023 ;

Ordonnons l’expulsion de Monsieur [F] [B] et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] (gauche) à [Localité 6], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [F] [B] à payer à la société SCI du 26 Vertbois et la SCI AMI la somme de 21 672,95 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus ;

Condamnons Monsieur [F] [B] à payer à la société SCI du 26 Vertbois et la SCI AMI une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle calculée à partir du dernier loyer applicable augmenté des taxes et charges, et ce à compter de la présente décision jusqu’à libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons Monsieur [F] [B] au paiement des dépens ;

Condamnons Monsieur [F] [B] à payer à la société SCI du 26 Vertbois et la SCI AMI la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 20 décembre 2024.

Fait à Paris le 20 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Laurence GIROUX