TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 10]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 04 Juillet 2025

N° RG 24/09351 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LLFD

Jugement du 04 Juillet 2025

N°: 25/634

S.A.S. AIVS DE [Localité 13] METROPOLE

C/

[I] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 11]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Juillet 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 25 Avril 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. AIVS DE [Localité 13] METROPOLE

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [I] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 août 2022, la société A.I.V.S. a consenti un contrat de sous-location à Monsieur [I] [B] concernant un logement situé [Adresse 5] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 267,19 euros outre les charges courantes.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, la société bailleresse a fait délivrer à Monsieur [B] un commandement de payer la somme principale de 210,97 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [I] [B] le 10 octobre 2024.

Par assignation du 13 décembre 2024, la société A.I.V.S. a fait assigner Monsieur [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes. Elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal :

¤ que soit constatée la résiliation du contrat de sous-location du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire :

¤ que soit prononcée la résiliation du contrat de sous-location aux torts exclusifs de Monsieur [B],

En conséquence :

¤ que soit ordonnée l’expulsion immédiate de Monsieur [I] [B], au besoin avec le concours de la force publique,

¤ que soit supprimé le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale,

¤ que Monsieur [B] soit condamné à payer à la société A.I.V.S :

la somme de 976.93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation de la convention et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 25 avril 2025, la société A.I.V.S, représentée par Maître [U], a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 2 avril 2025, s’élève désormais à 856,10 euros.

La société A.I.V.S. considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [I] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société A.I.V.S. justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, le contrat de sous-location conclu entre les parties contient une clause résolutoire, prévoyant qu’à défaut de paiement du loyer et des charges, l’organisme agréé pourra résilier le contrat de sous-location, sous réserve de respecter un préavis d’un mois. De plus, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 210.97 euros n’a pas été réglée par Monsieur [B] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 décembre 2024.

2. Sur les délais de paiement :

Selon les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte de l’historique des paiements que Monsieur [I] [B] s’acquitte quasi mensuellement de sommes égales au montant du loyer ou inférieures, mais il y a lieu de constater qu’il a réglé l’intégralité des échéances de janvier 2025, février 2025 et mars 2025.

Ainsi, Monsieur [B] ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Cette solution est particulièrement opportune en l’espèce au regard du faible montant de la dette locative qui a diminué entre l’assignation et l’audience.

Il y a lieu de rappeler que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai accordé et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [B] devra continuer de régler de manière régulière son loyer courant et ses charges ainsi qu’une somme de 25 euros par mois, en plus du loyer courant, afin de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Monsieur [I] [B] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement, et de rappeler que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de sous-location pourra se poursuivre.

L’attention du sous-locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer ou d’une seule échéance de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le contrat de sous-location sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la société A.I.V.S pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

3. Sur l’expulsion et la demande au titre de la suppression des délais prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution :

En cas de non-respect des modalités du plan d’apurement précisé ci-dessus, Monsieur [B] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, devra quitter volontairement les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il y a lieu d’autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

La société AIVS sollicite la suppression du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, ainsi que du bénéfice du sursis de la trêve hivernale, soutenant que Monsieur [B] a bénéficié de larges délais pour rétablir la situation et que de nombreuses réclamations ont précédé le commandement, ce qui démontrerait sa mauvaise foi.

Toutefois, même si Monsieur [B] n’a pas réglé sa dette locative malgré les sollicitations de la société A.I.V.S, un plan d’apurement lui est accordé compte tenu des efforts de règlement des loyers courants avant l’audience.

En outre, il y a lieu de rappeler l’objectif visé par ce type de contrat de sous-location, « l’organisme agréé pour l’intermédiation locative s’engage à mettre à disposition le logement à des personnes ou familles éprouvant des difficultés particulières à accéder à un logement, en raison notamment de l’inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d’existence ».

Monsieur [B] rencontre des difficultés, mais adresse régulièrement des règlements à la société A.I.V.S et a réglé la totalité des trois derniers loyers ; en aucun cas sa mauvaise foi n’est démontrée.

Par conséquent rien ne justifie la suppression des délais prévus à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par suite, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le bénéfice de la trêve hivernale sera maintenu, aucun élément contenu dans l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne permettant de retenir les cas spécifiques dans lesquels cette trêve peut être écartée.

4. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société A.I.V.S. verse aux débats un historique du compte locataire faisant état d’un solde débiteur, à la date du 2 avril 2025, de 856,10 euros.

Or, il échet de déduire de ce montant les frais appliqués par la société A.I.V.S au titre d’un procès-verbal de constat du 18 novembre 2024 à hauteur de 300 euros, cet acte ne pouvant pas être assimilé à un arriéré locatif.

Monsieur [I] [B] n’ayant pas comparu, il n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et sera donc condamné à payer la somme de 556,10 euros à la société bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [I] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision, soit à hauteur de 25 euros par mois, outre le paiement du loyer courant et des charges.

5. Sur l’indemnité d’occupation

Si le sous-locataire ne respecte pas l’échéancier ainsi accordé et en cas de maintien dans les lieux de sa part ou de toute personne de son chef, et ce malgré la résiliation du contrat de sous-location devenue immédiatement effective, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle actualisée de 267,19 euros.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S ou à son mandataire.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [I] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Au regard de l’équité et compte tenu de la situation économique de Monsieur [B], il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE à la date du 10 décembre 2024 la résiliation du contrat de sous-location conclu le 26 août 2022 entre la société A.I.V.S., d’une part, et Monsieur [I] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 12] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 556,10 euros (cinq cent cinquante-six euros et dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [I] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant et des charges, une somme minimale de 25 euros (vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [I] [B] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le contrat de sous-location sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la société A.I.V.S pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [B] et à celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 4] à [Localité 12], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [I] [B] sera condamné à verser à la société A.I.V.S une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de sous-location, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE la société A.I.V.S de ses demandes de suppression des délais prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la société A.I.V.S. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 octobre 2024 et celui de l’assignation du 13 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge