N° RG 25/00968 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCUI

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/00968 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCUI

NAC: 50D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

la SELARL LOYVE AVOCATS

à la SELARL ARCANTHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SAS SERRAT AUTOMOBILES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Laurent SOUCAZE-SUBERBIELLE de la SELARL LOYVE AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SARL FIX AUTO COLOMIERS, nom commercial FIX AUTO COLOMIERS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Gregory VEIGA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 octobre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 décembre 1987, la SAS SERRAT AUTOMOBILES a consenti à la société ACSE, aux droits de laquelle vient désormais la SARL FIX AUTO COLOMIERS un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 2].

Ce bail a été consenti moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 15.000 francs HT par mois.

Un commandement de payer la somme de 32.085,95 euros de loyers impayés et 682,80 euros de reliquat de taxe foncière a été délivré le 24 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, la SAS SERRAT AUTOMOBILES a assigné la SARL FIX AUTO COLOMIERS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir constater la résiliation du bail, l’expulsion de l’occupant et sa condamnation au solde locatif débiteur, outre diverses indemnités.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 octobre 2025.

La SAS SERRAT AUTOMOBILES demande au juge des référés, de :

débouter la SARL FIX AUTO COLOMIERS de l’ensemble de ses demandes,constater que la clause résolutoire, portée au bail du 18 décembre 1987 est acquise, en conséquence, ordonner l’expulsion de la SARL FIX AUTO COLOMIERS et celle de tous occupants de son chef, condamner la SARL FIX AUTO COLOMIERS au paiement provisionnel de la somme de 50.366,16 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation, majorée de 10 % et des intérêts au taux légal augmenté de 3 points, conformément aux stipulations du bail,condamner la SARL FIX AUTO COLOMIERS au paiement provisionnel de la somme de 8.394,36 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux,juger opposable au créancier inscrit la présente procédure,condamner la SARL FIX AUTO COLOMIERS au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure, y compris le coût du commandement de payer.

De son côté, la SARL FIX AUTO COLOMIERS demande au juge des référés, de :

principalement :

débouter la SAS SERRAT AUTOMOBILES de l’ensemble de ses demandes,condamner la SAS SERRAT AUTOMOBILES à lui verser une provision de 11.261,52 euros à valoir sur les paiements indus effectués par erreur,subsidiairement :

renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond,très subsidiairement :

retenir que la dette de la SARL FIX AUTO COLOMIERS ne saurait excéder la somme de 39.239,64 euros TTC.lui accorder des délais de paiement sur 24 mois pour apurer cette dette,rejeter toute demande relative à la clause résolutoire demeurant la nullité manifeste du commandement de payer,infiniment subsidiairement :

suspendre les effets de la clause résolutoire,condamner la SAS SERRAT AUTOMOBILES à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le bail commercial, en sa page n°9, fixe le loyer mensuel initial à la somme de 15.000 francs (soit 2.286,73 euros). Par ailleurs, « le loyer sera payable mensuellement et d’avance. Il sera révisable tous les trois ans conformément à la législation en vigueur ».

Selon la SAS SERRAT AUTOMOBILES, le loyer révisé s’est élevé à la somme de 7.130,21 euros TTC jusqu’en décembre 2024 inclus, puis à la somme de 8.394,36 euros TTC à compter du mois de janvier 2025.

De son côté, la SARL FIX AUTO COLOMIERS conteste ce montant. Elle signale que par courrier du 20 décembre 2024, le bailleur a expliqué la façon dont il décomptait le loyer, les charges et les taxes en appliquant la formule suivante pour opérer la révision triennale du loyer TTC à hauteur de 8.394,36 euros :

4.772,84 euros HT x 2205 (2T 2024) / 1.821 (2T 2021) = 5.779,30 euros HT + 1.216 euros de refacturation de taxe foncière + 1.399,06 euros de TVA = 8.394,36 euros TTC.

Cette façon de calculer le loyer permet d’appréhender les diverses problématiques de ce litige.

1- Sur l’indice de référence en matière de révision

Le bail prévoit bien que le loyer sera révisable, mais reste muet sur l’indice de référence applicable.

Il est assez clair que le bailleur a choisi de réviser les loyers en prenant en compte l’indice du coût de la construction des immeubles à usage d’habitation (ICC). Cette indice est particulièrement défavorable au preneur compte tenu de sa progression très importante.

Or, en application de l’article L.145-38 du code de commerce, en l’absence de précision contraire dans le bail, c’est l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui doit en principe s’appliquer.

Le bailleur n’explique pas depuis quand, il a imposé l’application de cet indice lors des différentes révisions triennales, alors que la différence est substantielle.

Il s’agit donc d’une difficulté constitutive d’une contestation sérieuse qui échappe à la compétence du juge des référés est qui justifie celle du juge du fond.

2- Sur l’application de la TVA à une taxe foncière

Contrairement à la thèse défendue par le preneur, le principe a été fixé par la jurisprudence : tous les éléments du loyer sont soumis par défaut à la TVA. La taxe foncière remboursée par le locataire à son bailleur est assimilée, selon la Cour de cassation (arrêt du 4 décembre 2007 n° 06-21149), à un accessoire ou un complément du loyer. De ce fait elle est donc, par défaut, assujettie à la TVA. Si le loyer est soumis à TVA, la taxe foncière doit l’être aussi.

Encore faut-il que la taxe foncière soit mise à la charge du preneur par le bail. A cet effet, la SARL FIX AUTO COLOMIERS précise à juste titre que la pratique des parties n’est pas un critère déterminant dès lors que l’une d’entre elles peut parfaitement se rendre compte que ses habitudes d’exécution du bail ne correspondent plus aux obligations réellement souscrites mises à sa charge.

3 – Sur la possibilité de refacturer la taxe foncière

Le bail du 18 décembre 1987 ne fait pas explicitement référence à la taxe foncière. Il stipule simplement la clause suivante : « Le preneur devra satisfaire à toutes charges de ville, de police ou de voirie, dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet, et, en particulier, acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle et tous autres impôts dont le bailleur est responsable à un titre quelconque et justifier de leur acquit à toute réquisition et huit jours au moins avant le départ en fin de bail »

Cette phrase est particulièrement ambiguë. A la fois, la taxe foncière n’est pas une taxe par laquelle un locataire est ordinairement tenu. A la fois, elle ne peut qu’entrer dans la catégorie des « autres impôts dont le bailleur est responsable à un titre quelconque ». La question consiste toutefois à déterminer si cette dernière formule est généralisée ou si elle est enfermée dans les autres taxes ordinairement mis à la charge des locataires.

Si l’esprit de la clause avait été d’y inclure tous types d’impôts, dont la taxe foncière, on ne voit pas l’utilité, ni de commencer par circonscrire aux contribution « dont les locataires sont ordinairement tenus », ni même de se lancer dans une énumération illustrative des taxes en questions, telles que « acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle… », puisque tous impôts seraient en réalité concernés.

Une autre limite à la thèse défendue par le bailleur, est qu’il n’est nul part fait allusion à une refacturation, c’est à dire une prise en charge par le bailleur auprès de l’administration fiscale, à charge pour lui de se faire rembourser par le preneur, moyennant production du justificatif annuel de ladite taxe foncière. La SAS SERRAT AUTOMOBILES se garde bien de justifier avoir produit chaque année le justificatif de la taxe foncière qui lui permettrait de procéder chaque mois à une telle « refacturation » sur la base d’une assiette fiscale non démontrée.

Enfin, conformément à l’article 1190 du code civil : « Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé ».

L’application de ce principe devrait, au mieux conduire le juge des référés à adopter la thèse du preneur quant au fait que le loyer a été convenu sans que la taxe foncière n’y soit incluse, au pire, de considérer que le prétendu solde locatif, que la mise en œuvre de la résiliation et que la concrétisation de la reprise des lieux par le bailleur caractérisent des contestations sérieuses qui empêchent le juge des référés de faire droit aux demandes de de la SAS SERRAT AUTOMOBILES.

Or, il s’agit assurément de contestations sérieuses qui échappent à la compétence du juge des référés, dont l’office se limite à l’évidence par delà les champs de compétence prévus aux articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Il en résulte que la présente juridiction n’est pas en mesure avec évidence de déterminer si le preneur était redevable des sommes qu’il lui était demandé d’acquitter au stade du commandement de payer, puis lors de l’audience. Alors que l’office probatoire pèse sur le bailleur qui sollicite l’acquisition de la clause résolutoire, celui-ci se relève incapable de démontrer de façon non sérieusement contestable le montant du loyer contractuel après révision et intégration de seules charges et taxes consentis lors du contrat de bail.

Dans ces conditions, la SAS SERRAT AUTOMOBILES sera déboutée de sa demande provisionnelle, ainsi que corrélativement, celles liées à l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion et à la condamnation à des indemnités d’occupation.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SAS SERRAT AUTOMOBILES, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL FIX AUTO COLOMIERS qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DEBOUTONS la SAS SERRAT AUTOMOBILES de l’ensemble de ses prétentions formées à l’encontre de la SARL FIX AUTO COLOMIERS en lien avec le bail commercial en date du 18 décembre 1987, portant un local commercial, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] du fait de l’existence de contestations sérieuses quant à la réalité de la dette au jour de la délivrance du commandement de payer et de l’audience ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, y compris la demande reconventionnelle qui nécessite un examen au fond pour déterminer le loyer TTC applicable au preneur à bail ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SAS SERRAT AUTOMOBILES à verser à la SARL FIX AUTO COLOMIERS la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS SERRAT AUTOMOBILES aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 04 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,