RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

AUDIENCE PUBLIQUE – LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 24/02655 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H2HY

NAC : 30C Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [Y]

né le 05 Octobre 1946 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 1]

— [Localité 3]

Majeur sous tutelle, pris en la personne de son tuteur : Monsieur [H] [Y].

Représenté par M^e Jean-Philippe CARPENTIER, membre de la SELARL YDES, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par M^e Xavier HUBERT, Membre de la SCP HUBERT ABRY-LEMAITRE, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant)

DEFENDEUR :

S.A.R.L. [Adresse 11]

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 512 329 541,

Dont le siège social est sis :

[Adresse 6]

[Localité 2]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette

qualité audit siège.

Représentée par M^e Emmanuelle TOUFLET, membre de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : Monsieur Julien FEVRIER, Juge des loyers commerciaux

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

RG N° N° RG 24/02655 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H2HY – jugement du 30 Septembre 2025

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DEBATS :

En audience publique du 08 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 30 septembre 2025.

JUGEMENT :

— avant dire droit,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— signé par Monsieur Julien FEVRIER, premier vice-président et Madame Aurélie HUGONNIER, Greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [N] [Y], majeur sous tutelle, est propriétaire d’un local situé [Adresse 5].

Ce local a été donné à bail commercial à la SARL Le Clos Racine par acte authentique du 11 avril 2009.

Par jugement du 21 octobre 2021, rendu suite au dépôt d’un rapport d’expertise judiciaire de M. [V] [K] du 1er mars 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Evreux a débouté M. [Y] de sa demande de déplafonnement du loyer commercial et a fixé le prix du loyer du bail renouvelé le 11 avril 2018 à la somme de 29 231 € HC HT.

Le loyer annuel est actuellement fixé à 33 038 € HC HT.

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2023, une demande de révision du loyer commercial a été délivrée au preneur.

Le bailleur a notifié au preneur un mémoire préalable à l’appui de sa demande de révision du loyer commercial et a sollicité la fixation du loyer annuel de renouvellement de base à la somme de 60 000 € HC HT.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, M. [Y] a assigné la SARL [Adresse 10] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Evreux.

*

Aux termes de son dernier mémoire notifié le 25 août 2025, M. [Y] demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles R. 145-25 et L. 145-33, L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce, de :

In limine litis

Constater que tant le mémoire en défense que les pièces de la société défenderesse sont irrecevables ;

RG N° N° RG 24/02655 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H2HY – jugement du 30 Septembre 2025

Prononcer cette irrecevabilité et écarter des débats le mémoire en défense et les pièces de la société défenderesse ;

Sur le fond

Débouter la société défenderesse de ses demandes ;Dire qu’il est bien fondé à appliquer le loyer annuel de 60 000 € HC HT, à compter du 6 octobre 2023, outre les charges prévues au bail et la TVA applicable ;Fixer le loyer annuel à 60 000 € HC HT ;Voir écarter la règle du plafonnement ;Subsidiairement, désigner un expert judiciaire ;Fixer un loyer provisionnel à titre principal de 60 000 € HC HT et à titre subsidiaire de 45 000 € HC HT, au cas où la mesure d’instruction serait ordonnée ;Condamner la société défenderesse à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société défenderesse aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [Y] fait principalement valoir que le mémoire signifié le 29 novembre 2024 n’était pas signé, ni notifié en recommandé et que les pièces n’étaient pas certifiées conformes ; que l’évolution positive notable des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative de l’immeuble pris à bail et que la toiture du restaurant a été rénovée récemment par le bailleur.

*

Aux termes de son dernier mémoire notifié le 2 septembre 2025, la SARL Restaurant Le Clos Racine demande au juge des loyers commerciaux de :

In limine litis, déclarer recevable ses mémoires et pièces et rejeter les prétentions de M. [Y] à ce titre ;

Au fond

A titre principal, débouter M. [Y] de ses demandes et le condamner au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

A titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire, fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel pendant la durée de l’instance et réserver les dépens et les frais irrépétibles.

En toute hypothèse, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société [Adresse 11] fait principalement valoir que les formalités de l’article R. 145-26 du code de commerce ont été respectées et que M. [Y] n’invoque aucun grief concernant le vice de forme évoqué ; qu’il n’y a pas d’amélioration des facteurs locaux de commercialité et même que les facteurs négatifs de commercialité exposés par l’expert judiciaire en 2021 n’ont fait que s’accroître et enfin que le bailleur n’entretient pas suffisamment les lieux.

*

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait.

*

L’affaire a été appelée par le juge des loyers commerciaux à l’audience du 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité du mémoire et des pièces de la société défenderesse

Vu l’article R. 145-26 du code de commerce qui prévoit que les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, les formalités prévues par l’article R. 145-26 du code de commerce ont été respectées par la société défenderesse dans son dernier mémoire et au regard des pièces produites.

M. [Y] n’évoque en outre aucun grief en lien avec le vice de forme qu’il invoque.

Le mémoire de la société défenderesse et ses pièces seront déclarées recevables.

Sur la révision du loyer commercial

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

« 1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments »

L’article L. 145-38 prévoit que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33 et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

En l’espèce, les parties ne s’accordent pas sur la valeur locative du local et sur sa variation.

*

L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, à l’audience, les parties ont convenu de la nécessité d’une nouvelle expertise judiciaire.

En l’état, les pièces produites ne permettent pas à la juridiction de statuer de manière éclairée.

Il convient donc d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d’évaluer la valeur locative des locaux au 6 octobre 2023.

*

L’article L. 145-57 du Code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la société Restaurant Le Clos Racine devra payer à titre provisionnel une somme égale au loyer annuel actuel de 33 038 € HC HT.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

DECLARE recevables le mémoire de la société défenderesse et ses pièces ;

ORDONNE une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux loués par la SARL [Adresse 11] à M. [N] [Y], situés au [Adresse 5] ;

COMMET pour y procéder :

Mme [R] [C]

[Adresse 4]

[Localité 7]

06 74 00 67 65

[Courriel 8]

en qualité d’expert, avec mission de :

— se rendre sur place,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’elle estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les lieux,

— préciser les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

— donner son avis sur la valeur locative des locaux litigieux en fonction des caractéristiques qui précèdent,

— donner son avis sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité conformément aux dispositions de l’article R. 145-6 du Code de commerce en précisant le fondement objectif et chiffré de son analyse économique, et les modifications du local considéré conformément aux dispositions des articles R. 145-4 et R. 145-5 du même code,

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du Code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Evreux comme magistrat chargé de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

FIXE à une somme de 33 038 € HC HT le loyer provisionnel annuel à compter du 6 octobre 2023, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer révisé, après dépôt du rapport d’expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe dans les six mois de l’avis de consignation ;

DIT que M. [N] [Y] devra consigner au greffe du tribunal, avant le 30 décembre 2025, la somme de 2.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT que dans les QUATRE MOIS de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle le montant de sa rémunération définitive prévisible, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience du 05 janvier 2026 à 14h00 pour s’assurer du versement de la consignation et du commencement des opérations d’expertise ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

Le greffier Le Président