Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 1er août 2025, n° 25/00559

TJ Toulouse 1 août 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'un motif légitime pour ordonner une expertise
La cour a estimé que les pièces produites par la SAS FONCIERE BORDEROUGE établissent un motif légitime pour ordonner une expertise judiciaire.
Rejeté
Impossibilité d'utiliser les locaux en raison des infiltrations
La cour a jugé que la SAS AUTO ECOLE BORDEROUGE ne fournit aucune pièce probante à l'appui de sa demande de réduction de loyer.
Rejeté
Nécessité de consignation des loyers en raison des infiltrations
La cour a considéré que la demande de consignation de loyers était disproportionnée et non justifiée en l'état actuel des responsabilités.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 1er août 2025, n° 25/00559
Numéro(s) :	25/00559
Importance :	Inédit
Dispositif :	Désigne un expert ou un autre technicien
Date de dernière mise à jour :	9 août 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry BENAROUSSEJulia POUYANNEElsa BENBAKIR-SADOULETJérôme FRANCES-LAGARRIGUEBenjamin ECHALIERKerzen MAHYChristine DE JAEGER
Cabinet(s) :	ALPHA CONSEILSTEJAS AVOCATS
Parties :	SAS FONCIERE BORDEROUGE c/ S.A.S. AUTO ECOLE BORDEROUGE dont le siège social est sis [ Adresse 5 ], Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 4 ], S.A. CDC HABITAT

Texte intégral

N° RG 25/00559 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZ4Q

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00559 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZ4Q

NAC: 72D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Christine DE JAEGER,

à M^e Kerzen MAHY

à M^e Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE

à M^e Elsa BENBAKIR-SADOULET

à M^e Anne TUXAGUES de la SELARL ALPHA CONSEILS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 AOUT 2025

DEMANDERESSE

SAS FONCIERE BORDEROUGE, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e Christine DE JAEGER, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant) et M^e Thierry BENAROUSSE, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

DÉFENDERESSES

S.A.S. AUTO ECOLE BORDEROUGE dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Kerzen MAHY, avocat au barreau de TOULOUSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société MIDI HABITAT – ADB, société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Solène BERNARD de l’AARPI TEJAS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS (plaidant) et M^e Elsa BENBAKIR-SADOULET, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

S.E.L.A.S. INOVIE SYNAIRBIO SELAS, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Benjamin ECHALIER de la SELARL ALPHA CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX (plaidant) et Maître Anne TUXAGUES de la SELARL ALPHA CONSEILS, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant)

PARTIE INTERVENANTE

La société CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, intervenant volontaire, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Solène BERNARD de l’AARPI TEJAS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS (plaidant) et M^e Elsa BENBAKIR-SADOULET, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 19 juin 2025

PRÉSIDENT : Julia POUYANNE, Juge

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Julia POUYANNE, Juge

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par actes du 25 février 2025 et du 26 février 2025, auxquels il convient de se reporter pour de plus amples exposés, la SAS FONCIERE BORDEROUGE a fait assigner :

La SAS AUTO ECOLE BORDEROUGE,La SELAS INOVIE SYNAIRBIO,[Localité 17] des copropriétaires du [Adresse 6],La SA CDC HABITAT,

devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, du fait d’infiltrations subies dans les locaux commerciaux qui lui appartiennent, en rez-de-chaussée de la copropriété située [Adresse 20], occupés notamment par la SAS AUTO ECOLE BORDEROUGE et la SELAS INOVIE SYNAIRBIO.

A l’audience du 3 avril 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 15 mai 2025, du 28 mai 2025 et du 19 juin 2025.

A l’audience du 19 juin 2025, la SAS FONCIERE BORDEROUGE maintient ses demandes, et demande que la SAS AUTO ECOLE BORDEROUGE soit déboutée de toutes ses demandes, fins et conclusions, y compris la demande faite à titre subsidiaire.

La SAS AUTO ECOLE BORDEROUGE demande à titre principal qu’il soit fait droit à sa demande provisionnelle de diminution d'1/3 du loyer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, à titre subsidiaire qu’elle soit autorisée à consigner ses loyers commerciaux jusqu’à la réalisation des travaux, en tout état de cause qu’il lui soit donné acte des protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée.

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] demande qu’il lui soit donné acte de ses protestations et réserves.

La SA CDC HABITAT et la SA CDC HABITAT SOCIAL SAHLM demandent que soit ordonnée la mise hors de cause de la SA CDC HABITAT, que soit reçue la SA CDC HABITAT SOCIAL SAHLM en son intervention volontaire, et que soient déclarées les opérations d’expertise à venir communes et opposables à la SA CDC HABITAT SOCIAL SAHLM, sans qu’une telle participation ne vaille reconnaissance d’une quelconque responsabilité ou garantie de sa part.

La SELAS INOVIE SYNAIRBIO émet à l’audience des protestations et réserves d’usage non écrites.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er août 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE JUGE

Sur la mesure d’expertise :

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, les pièces produites par la SAS FONCIERE BORDEROUGE sont notamment les suivantes :

Attestation de propriété,Bail commercial laboratoire,Bail commercial auto-école,[14] de sinistre du 27 septembre 2022,Procès-verbal de constat du 25 octobre 2023 à la demande de la SELAS INOVIE SYNAIRBIO, constatant au plafond un goutte à goutte, des moisissures, une flaque sur le sol, des auréoles jaunâtres sur 9 dalles du faux plafond dans la salle technique, sur 18 dalles de faux-plafond dans le hall d’accueil, sur 3 dalles de faux-plafond dans les toilettes, sur 2 dalles de faux-plafond dans la cuisine. Les dalles sont imbibées d’eau dans le local DASRI, avec flaque d’au sur le sol et d’importantes plaques de moisissure sur les cloisons,Procès-verbal de constat du 23 juillet 2024 à la demande de la SAS FONCIERE BORDEROUGE, constatant les désordres déjà décrits dans le laboratoire, mais également des désordres comparables dans l’auto-école.

Ces justificatifs sont suffisants pour établir les éléments de fait et de droit d’un litige possible et l’existence d’un motif légitime pour ordonner une expertise judiciaire.

La mission de l’expert sera libellée comme suit dans le dispositif, à l’exception de toute question orientée ou juridique.

Sur la demande de mise hors de cause de la SA CDC HABITAT et l’intervention volontaire de la SA CDC HABITAT SOCIAL SAHLM :

La SA CDC HABITAT et la SA CDC HABITAT SOCIAL SAHLM expliquent que ce n’est pas la SA CDC HABITAT qui est propriétaire des logements situés au-dessus des locaux de la SAS FONCIERE BORDEROUGE, ni d’aucun logement au sein de la copropriété, la SA CDC HABITAT SOCIAL SAHLM. Elles ajoutent que la SAS AUTO ECOLE BORDEROUGE confond manifestement le Syndic MIDI HABITAT et la SA CDC HABITAT.

La SAS FONCIERE BORDEROUGE indique à l’audience ne pas se désister de ses demandes à l’encontre de la SA CDC HABITAT.

Par conséquent, l’intervention volontaire de la SA CDC HABITAT SOCIAL SAHLM sera déclarée recevable et la SA CDC HABITAT sera déboutée de sa demande de mise hors de cause.

Sur la demande fondée sur l’article 835 du Code procédure civile :

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SAS AUTO ECOLE BORDEROUGE demande à titre principal qu’il soit fait droit à sa demande provisionnelle de diminution d'1/3 du loyer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, à titre subsidiaire qu’elle soit autorisée à consigner ses loyers commerciaux jusqu’à la réalisation des travaux.

Elle fait valoir que l’obligation essentielle du bailleur commercial est la délivrance de la chose louée, mais également l’entretien de cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, le tout en application de l’article 1719 du Code civil.

Or, elle considère que les infiltrations rendent les locaux impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

La SAS FONCIERE BORDEROUGE estime ne pas être responsable de la situation actuelle, et considère que le preneur doit agir contre les tiers qui porteraient atteinte à sa jouissance paisible. Elle ajoute que le local n’est pas impropre à destination. Elle fait valoir en outre que le bail comprend une clause de renonciation à recours, et que quoi qu’il en soit la SAS AUTO ECOLE BORDEROUGE ne démontre aucun préjudice d’exploitation.

S’il est inexact de prétendre que le preneur ne peut réclamer à son bailleur la délivrance et la jouissance paisible lorsque les dommages sont le fait d’un tiers, il n’en demeure pas moins que la SAS AUTO ECOLE BORDEROUGE ne fournit aucune pièce probante à l’appui de sa demande, sachant d’une part qu’il n’est pas justifié de réduire le loyer « jusqu’au dépôt du rapport d’expertise », et que d’autre part il serait disproportionné d’ordonner la consignation de la totalité de loyers « jusqu’à la réalisation des travaux », sans qu’il soit encore établi de responsabilités et en conséquence la charge de ces travaux, qui pourraient avoir leur siège dans les parties communes qui n’appartiennent pas au bailleur.

Par conséquent, en l’état, la SAS AUTO ECOLE BORDEROUGE sera déboutée de ses demandes fondées sur l’article 835 du Code de procédure civile.

Sur les autres demandes

Les dépens, en ce compris les frais de consignation, seront à la charge du demandeur, la SAS FONCIERE BORDEROUGE, afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’elle en assume la charge dans un premier temps.

Toute demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est prématurée.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Julia Pouyanne, Juge du Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort et exécutoire par provision,

VU l’article 145 du code de procédure civile,

VU les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties défenderesses de leurs protestations et réserves.

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Déclarons recevable l’intervention volontaire de la SA CDC HABITAT SOCIAL SAHLM,

Déboutons la SA CDC HABITAT de sa demande de mise hors de cause,

Ordonnons en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

Ordonnons l’organisation d’une mesure d’expertise et commettons pour y procéder un expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 19], en la personne de :

[M] [H]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.21.77.89.23 Mèl : [Courriel 12]

ou en cas d’indisponibilité

[D] [X]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Port. : 06.63.92.37.90 Mèl : [Courriel 18]

avec mission de :

— visiter les lieux [Adresse 20],

— prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,

— vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance et les suites données à d’éventuels sinistres déclarés antérieurement,

— dire si les locaux présentent les désordres, infiltrations et humidité précisément invoqués dans l’assignation, les conclusions ou tout document de renvoi, à l’exclusion de tous autres non définis,

— dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropres à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

— dire quelles sont les causes de ces désordres, infiltrations et humidité en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par ses propriétaires, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration,

— dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté,

— rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités éventuellement encourues,

— indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, infiltrations et humidité, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

— préciser si après exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

A l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— en énumérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— en donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes désordres, infiltrations et humidité ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en état,

— en présentant les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre les parties.

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boîte structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 15])

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L. 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons à la SAS FONCIERE BORDEROUGE de consigner à la régie du tribunal, une somme de trois mille euros (3.000 €), dans le mois de la notification de l’avis d’appel de consignation faite par le greffe, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX016]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées ».

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties ;

Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation.

Déboutons la SAS AUTO ECOLE BORDEROUGE de ses demandes fondées sur l’article 835 du Code de procédure civile.

Condamnons la SAS FONCIERE BORDEROUGE au paiement des entiers dépens.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,