RE F E R E

N°

Du 13 Mars 2026

N° RG 25/00860 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L2ZG

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Johanna AZINCOURT, M^e Dominique COHEN-TRUMER

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Johanna AZINCOURT,

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.A. Société MERCIALYS S.A., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Johanna AZINCOURT, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e ERCILBENGOA–DUNNANT, avocat au barreau de RENNES, M^e Dominique COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.S. CRAZY KIDS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 28 Janvier 2026,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 13 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 07 mai 2021, la société anonyme (SA) Mercialys a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée à associé unique (SASU) Crazy kids un local à usage de vente d’articles pour enfants situé au sein du centre commercial dit [Adresse 3], sis [Adresse 4] à [Localité 2] (35), pour un loyer annuel dit de base de 50 000 € HT, payable trimestriellement et d’avance, outre le remboursement par le locataire à son bailleur de la taxe foncière.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à son preneur un commandement de payer la somme en principal de 14 602,81 €, correspondant à des loyers et provisions sur charges restés impayés entre le 1er janvier et le 30 juin 2025.

Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, a reproduit les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Par un nouvel acte de commissaire de justice du 09 octobre 2025, le bailleur a ensuite fait assigner la SASU Crazy kids devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion des lieux précités pour défaut de paiement des loyers.

Le bailleur sollicite également, notamment, sa condamnation à lui payer :

• la somme provisionnelle de 37 357,28 € TTC, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 24 septembre 2025 ;

• une indemnité d’occupation provisionnelle équivalant au montant du dernier loyer mais majoré de 50 % , à compter du 14 juillet et jusqu’à la libération effective des lieux ;

• la somme de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les dépens.

A l’audience du 28 janvier 2026, le bailleur, représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation.

La SASU Crazy kids n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à personne habilitée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l’espèce, le juge des référés ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion du preneur

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où il résulte d’un état d’endettement, daté du 29 décembre 2025 (pièce bailleur non numérotée), que le fonds de commerce de la société locataire n’est grevé d’aucune inscription.

Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°1), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Suite à la délivrance du commandement de payer du 13 juin 2025 (pièce bailleur n°3), il n’est pas contesté, en l’absence du preneur, que celui-ci n’a pas procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai d’un mois, comme le soutient le bailleur au moyen d’un « relevé de compte locataire » qu’il produit aux débats (sa pièce n°4). Par conséquent, le bail est, sans conteste, résilié à la date du 13 juillet 2025 et la SASU Crazy kids, devenue dès lors occupante sans droit, ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

S’agissant des meubles garnissant le local loué, il est renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande d’assistance de la force publique

L’article 13 de la loi des 16-24 août 1790 sur l’organisation judiciaire dispose que :

« Les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. Les juges ne pourront, à peine de forfaiture, troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ».

Il n’entre pas, en application de ces dispositions, de valeur constitutionnelle, dans les pouvoirs du juge judiciaire de disposer de la force publique, ni de toute autre administration.

La demande du bailleur, sur ce point, ne pourra dès lors qu’être rejetée.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.

L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Le maintien dans les lieux du preneur causant un préjudice à son bailleur, celui-ci est en conséquence fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu’il est privé de la libre disposition de son bien.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant de cette indemnité et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires (Civ. 3ème avis 04 juillet 2017 n°17-70.008).

Au cas présent, le bailleur, en application de la clause résolutoire stipulée au bail, sollicite la condamnation provisionnelle du preneur à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer, mais majoré de 50 %. Compte-tenu de cette très importante différence entre le loyer mensuel et l’indemnité d’occupation ainsi réclamée et de ce que la juridiction est tenue de restituer aux faits et aux actes leur exacte qualification, il doit être considéré que, draconienne, cette indemnité pourrait être regardée par le juge du fond comme constituant, en réalité, une pénalité excessive soumise à son pouvoir de modération (Civ. 3ème 18 janvier 1989 n° 87-16.847).

En conséquence, le quantum réclamé souffre d’une contestation sérieuse que la juridiction se doit de soulever en application de l’article 472 du code de procédure civile.

Au vu des éléments d’appréciation versés aux débats et en l’absence de preuve d’un préjudice autre que celui constitué par l’absence de règlement du loyer, lequel n’est tout simplement pas allégué, il y a dès lors lieu en l’espèce de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 7 584,82 € TTC, correspondant à la valeur équitable des lieux sur laquelle, d’ailleurs, les parties se sont accordées lors de la signature du bail (pièces bailleurs n°1 et 4), de sorte qu’elle n’est pas sérieusement contestable, somme que le preneur sera condamné à verser à titre de provision à compter du 14 juillet 2025, seulement, puisque telle est la demande et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers et charges

Le principe de l’obligation du preneur au titre des loyers et charges est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce bailleur n°1) et, en l’absence de ce dernier, n’est d’ailleurs pas contesté.

Le quantum de l’obligation s’élève à la seule somme non sérieusement contestable de 17 570,78 € au titre des loyers et provisions sur charges restant dus pour la période du 01er janvier au 12 juillet 2025 inclus (pièce bailleur n°4), somme au paiement de laquelle la SASU Crazy kids sera condamnée par provision.

Sur le dépôt de garantie

La SA Mercialys sollicite, enfin, qu’il soit dit que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis.

Cette prétention n’est, ni fondée sur l’urgence, ni une demande de provision et excède en conséquence les pouvoirs de la juridiction.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé à son sujet.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, la SASU Crazy kids supportera, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d’instance dont la liste est limitativement fixée par l’article 695 du même code et à laquelle les parties voudront bien se reporter.

Aux termes de l’article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des caractéristiques de l’espèce et de la situation respective des parties, la SASU Crazy kids versera de ce chef la somme de 800 € à son bailleur.

DISPOSITIF

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

ORDONNE en conséquence du constat de la résiliation du bail liant les parties intervenue le 13 juillet 2025, l’expulsion de la SASU Crazy kids ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial situé dans le centre commercial dit [Adresse 3], sis [Adresse 4] à [Localité 2] (35) ;

CONDAMNE la SASU Crazy kids à payer à la SA Mercialys une indemnité provisionnelle d’occupation égale à 7 584,82 € TTC (sept mille cinq cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-deux centimes) par mois, à compter du 14 juillet 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux ;

la CONDAMNE à lui payer la somme de 17 570,78 € (dix sept mille cinq cent soixante-dix euros et soixante-dix-huit centimes), à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur charges restés impayés entre le 01er janvier et le 12 juillet 2025 inclus ;

la CONDAMNE aux dépens d’instance ;

la CONDAMNE à payer à la SA Mercialys la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés