TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03308

N° Portalis DBX4-W-B7I-TIBK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 25 Février 2025

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT – L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, anciennement dénommé HABITAT [Localité 9]

C/

[V] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2025

à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT – L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, anciennement dénommé HABITAT [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Madame [Z] [R], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [M]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 mai 2022, prenant effet au 07 juin 2022, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [M] un appartement à usage d’habitation N D52 situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 350,70 euros et une provision sur charges mensuelle de 79,34 euros.

Par contrat du 18 novembre 2022, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [M] un parking N 0644-51-0033, situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 35 euros et une provision sur charges mensuelle de 3,29 euros.

Le 30 mai 2024, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [V] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant les clauses résolutoires. L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 août 2024, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.340,91 euros, outre les échéances impayées postérieures s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 août 2024.

A l’audience du 14 janvier 2025, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [Z] [R], munie d’un pouvoir de représentation, maintient les demandes de son assignation malgré la reprise des paiements des loyers courants en ce compris la demande en paiement, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 09 août 2024, Monsieur [V] [M] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail d’habitation conclu le 23 mai 2022 contient une clause résolutoire (article 9.1. La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant le parking conclu le 18 novembre 2022 est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu pour un emplacement dans la même résidence et entre les mêmes parties. Ce bail prévoit qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue au bail relatif à cet emplacement de stationnement n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non huit jours comme stipulé. C’est donc ce délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer.

Un commandement de payer visant ces clauses résolutoires et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.474,74 euros a été signifié le 30 mai 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat d’habitation et à la loi applicable. Le décompte fourni dans le commandement de payer démontre que trois échéances n’ont pas été payés par le locataire, du fait de rejet de prélèvement.

Monsieur [V] [M] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.126,17 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 31 juillet 2024.

Malgré la reprise du paiement des loyers depuis le mois de juin 2024, le juge ne peut plus accorder d’office des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, en l’absence des locataires. En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 31 juillet 2024 et Monsieur [V] [M] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux, au plus tard dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, rien ne justifiant la suppression du délai légal dont il bénéficie pour quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, son expulsion sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT produit le commandement de payer du 30 mai 2024, reprenant l’historique de la dette, et un décompte du 14 janvier 2025 démontrant que Monsieur [V] [M] reste devoir la somme de 1.340,91 euros, mensualité de décembre 2024 comprise.

Monsieur [V] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.340,91 euros.

Monsieur [V] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période 31 juillet 2024 au 31 décembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant des loyers et des charges tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, Monsieur [V] [M] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mai 2022 entre l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT et Monsieur [V] [M] concernant un appartement à usage d’habitation N D52 situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 31 juillet 2024 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2022 entre l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT et Monsieur [V] [M] concernant un parking N 0644-51-0033, situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 31 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [M] à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.340,91 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [M] à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [M] à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [M] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,