TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00146 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TWIG

JUGEMENT

N° B

DU : 18 Novembre 2025

[T] [Y], [W] [P]

C/

[U] [V] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Novembre 2025

à Maître Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 18 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence d’Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Septembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [T] [Y], [W] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau du TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

M. [U] [V] [S], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 mai 2023, Monsieur [T] [P] a donné à bail à Monsieur [U] [S] un pavillon à usage d’habitation, avec garage double, terrasse et jardin, situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 793 euros et une provision sur charges mensuelle de 45 euros.

Le 19 juin 2024, Monsieur [T] [P] a fait signifier à Monsieur [U] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 26 novembre 2024, Monsieur [T] [P] a fait assigner Monsieur [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour la résiliation judiciaire du bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 7.560,38 euros, représentant les loyers et charges impayés échus en novembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier loyer et à la provision sur charge, soit 820,75 euros,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 novembre 2024.

A l’audience du 25 mars 2025, Monsieur [U] [S] s’est présenté et a sollicité un renvoi pour justifier de la reprise du paiement des loyers, à laquelle le demandeur ne s’est pas opposé et qui lui a été accordé par le juge.

A l’audience du 18 septembre 2025, Monsieur [T] [P], représenté par Maître [M] [X], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 13.529 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise.

Bien que convoqué par remise d’un avis de convocation à l’audience du 25 mars 2025, Monsieur [U] [S] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Par courriel du 19 septembre 2025, reçu postérieurement à l’audience, Monsieur [U] [S] a demandé la réouverture des débats, en indiquant s’être trompé de date, avoir été occupé par des réparations urgentes en tant qu’agent GRDF et avoir commencé à régulariser sa dette avec l’aide de son ex-conjoint.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne sera pas fait droit à la demande de réouverture des débats, dans la mesure où Monsieur [U] [S] a déjà bénéficié d’un renvoi à la première audience et où sa dette a augmenté entre la première audience et la deuxième audience, les loyers de mai à août 2025 étant restés impayés.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur le prononcé de la résiliation

L’article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En cas de manquement suffisamment grave à l’une ou l’autre des obligations essentielles du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

Il ressort en l’espèce du décompte du 16 septembre 2025 que Monsieur [U] [S] a cessé de payer ses loyers quelques mois après son entrée dans les lieux, n’a pas procédé au règlement de son loyer pendant plusieurs mois consécutifs et n’a pas payé ses loyers de mai 2025 à août 2025, alors qu’il avait alerté de la nécessité de reprendre le paiement de ses loyers courants lors de l’audience du 25 mars 2025. Il reste devoir la somme de 12.589,48 euros, mensualité d’août 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite, somme particulièrement élevée représentant plus d’un an de loyer impayés.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs du locataire à compter de l’assignation du 26 novembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [U] [S] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Il ressort du relevé de compte locatif produit par Monsieur [T] [P], arrêté à la date du 16 septembre 2025, que la dette locative s’élève à la somme 12.589,48 euros, mensualité d’août incluse, après déduction des frais de poursuite. S’agissant de la somme demandée pour le mois de septembre 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 30 septembre 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [U] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 12.589,48 euros.

Par ailleurs, il convient de condamner Monsieur [U] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, l’arriéré du 26 novembre 2024 au 31 août 2025 étant compris dans la somme octroyée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [P], Monsieur [U] [S] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 16 mai 2023 entre Monsieur [T] [P] et Monsieur [U] [S] concernant un pavillon à usage d’habitation, avec garage double, terrasse et jardin, situé [Adresse 4], aux torts exclusifs du défendeur et à compter de l’assignation du 26 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [T] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à verser à Monsieur [T] [P] la somme de 12.589,48 euros (décompte arrêté au 16 septembre 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise) ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer à Monsieur [T] [P] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à verser à Monsieur [T] [P] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 18 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Norédine HEDDAB, greffier.

Le Greffier Le Juge