TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/55114 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKGL

AS M N° : 18

Assignation du :

18 et 25 Juillet 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 novembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #E1129

DEFENDERESSES

S.A.S. L B T (LE BAR DE FER)

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représentée

Organisme URSSAF ILE DE FRANCE (créancier inscrit)

[Adresse 1]

[Localité 8]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date 9 décembre 2019, M. [K] a donné à bail commercial à la société LBT (Le bar de fer) des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10], pour une durée de neuf années à compter du 9 décembre 2019, moyennant un loyer annuel de 36 000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, à la société LBT d’avoir à payer la somme en principal de 145 157 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de juin 2025 et d’avoir à tenir les locaux ouverts et achalandés.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par actes de commissaire de justice en date du 10 et 25 juillet 2025, M. [K] a fait assigner la société LBT et l’URSSAF Ile-de-France devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

«  JUGER la clause résolutoire insérée au bail est acquise à la date du 17 juillet 2025.

En conséquence,

PRONONCER la résolution de plein droit du bail commercial ayant lié Monsieur [Y] [K] et la société LBT par l’effet de la clause résolutoire de ce bail, à compter du 17 juillet 2025.

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de la société LBT ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués [Adresse 5] et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y’a lieu.

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due.

CONDAMNER à titre provisionnel la société LBT à payer à Monsieur [Y] [K] les sommes suivantes :

o 148 307, correspondant aux loyers et charges impayés au titre du décompte actualisé au 8 juillet 2025 et à réactualiser, somme assorti e des intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025, date du commandement de payer et des mises en demeure ;

o 397,64 euros, au titre du cout du commandement de payer ;

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société LBT à la somme de 6 000 euros, outre la provision mensuelle sur charges d’un montant de 150 euros, soit au montant mensuel total de 6 150 euros, provision sur charges mensuelle comprise.

CONDAMNER à titre provisionnel la société LBT au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle au profit de MONSIEUR [Y] [K], et ce jusqu’à la libération effective des lieux occupés.

CONDAMNER la société LBT au paiement d’une somme de 3 000 euros au profit de Monsieur [Y] [K], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER la société LBT aux entiers dépens du présent référé dont distraction au profit de M^e Elie SULTAN. "

A l’audience qui s’est tenue le 16 octobre 2025, M. [K] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée à l’étude (pour la première) et à personne (pour la seconde), la société LBT et l’URSAFF Ile-de-France n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025. M. [K] a été invité à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qu’il a fait le 23 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judicaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme ou d’exécution de l’obligation réclamées dans le commandement soient manifestement fautifs,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement a été délivré le 27 juin 2025 par M. [K] à la société LBT d’avoir à payer la somme de 145 157 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au mois de juin 2025 et d’avoir à tenir les locaux ouverts et achalandés.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte actualisé au 23 octobre 2025 produit par M. [K] que les causes du commandement de payer n’ont pas été acquittées par la défenderesse dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 27 juillet 2025 et le bail s’est trouvé résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société LBT et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, M. [K] sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer journalier, charges et taxes en sus, en application de l’article 16 du contrat de bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

M. [K] sollicite la condamnation de la société LBT à lui régler la somme 148 307 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 8 juillet 2025.

Il ressort du contrat de bail et du décompte actualisé au 8 juillet 2025 que cette somme est due par la société LBT.

Dès lors, la société LBT sera condamnée, par provision, à payer à M. [K] la somme non sérieusement contestable de 148 307 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 8 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit du 27 juin 2025, sur la somme de 145 157 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

o Sur la demande relative au coût du commandement de payer

M. [K] sollicite la condamnation de la société LBT à lui verser une provision de 397, 64 euros au titre du commandement de payer.

Toutefois, ces frais sont inclus dans les dépens.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La société LBT qui succombe, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnées aux entiers dépens de l’instance avec distraction.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à M. [K] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 27 juillet 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LBT (Le bar de fer) et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 10], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons la société LBT (Le bar de fer) à payer M. [K] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 28 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons par provision la société LBT (Le bar de fer) à payer à M. [K] la somme de 148 307 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés 8 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025 sur la somme de 145 157 euros et à compter du 18 juillet 2025sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre du commandement de payer ;

Condamnons la société LBT (Le bar de fer) aux entiers dépens, en compris le coût du commandement de payer, qui pourront directement être recouvrés par M^e Sultan qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société LBT (Le bar de fer) à payer à M. [K] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 13 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ