TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01716 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UEKX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. 3F OCCITANIE

C/

[B] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à M^e Jean-Philippe MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A. VALLEE DU THORE dont le siège social est sis [Adresse 3], représenée par son Président du Conseil d’Administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jean-Philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [B] [J]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 juin 2020, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Madame [B] [J] un appartement à usage d’habitation n°4 et une place de parking n°5346P-0038, situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 440,85 euros pour le logement et 25,89 euros pour le parking et une provision sur charges mensuelle.

La SA 3F OCCITANIE a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 28 août 2024.

Le 17 octobre 2024, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à Madame [B] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Madame [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1.711,07 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 février 2025.

A l’audience du 02 septembre 2025, la SA 3F OCCITANIE, représentée par Maître [H] [E], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.925,58 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement, indiquant qu’il n’y a pas eu de paiement depuis juin 2024 et que la dette n’a cessé d’augmenter.

Madame [B] [J] comparaît en personne et demande des délais suspensifs de la clause résolutoire avec un premier versement de 2.000 euros puis un versement mensuel de 100 euros pour le solde. Elle indique qu’elle a perdu l’accès à son compte bancaire depuis juin 2024, car il a été utilisé à sa place par sa sœur jumelle, et qu’elle a résolu la difficulté depuis. Elle précise qu’elle vit avec son fils mineur, pour lequel elle n’a pas de pension alimentaire, qu’elle a un salaire de 1.600 à 2.000 euros en CDI et qu’elle n’a pas d’autres charges ou dettes que les charges courantes.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 28 août 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 juin 2020 contient une clause résolutoire (article 9. Résiliation de plein droit du présent contrat de location) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.488,70 euros a été signifié le 17 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [B] [J] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 534,90 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 décembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte du 1 septembre 2025 démontrant que Madame [B] [J] reste devoir la somme de 4.925,58 euros, mensualité d’août 2025 comprise, après soustraction des frais de rejet de 1,50 euros non-justifiés et des frais de 150 euros non-justifiés.

Madame [B] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.925,58 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025 sur la somme de 1.711,07 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Madame [B] [J] n’a pas justifié d’un déblocage de la situation administrative qu’elle a allégué pour expliquer l’absence de paiement pendant plus d’un an. Si elle a déclaré avoir des ressources lui permettant de faire un premier versement de 2.000 euros puis des versements de 100 euros, elle n’en a pas non plus justifié. Enfin, elle n’a pas repris le paiement de leur loyer courant avant l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 18 décembre 2024 et Madame [B] [J] est depuis occupante sans droit ni titre. Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Madame [B] [J] ainsi que de tous les occupants de son chef.

Madame [B] [J] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 18 décembre 2024 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, Madame [B] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2020 entre la SA 3F OCCITANIE et Madame [B] [J] concernant un appartement à usage d’habitation n°4 et une place de parking n°5346P-0038, situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [B] [J] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 4.925,58 euros (décompte arrêté au 1 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025 sur la somme de 1.711,07 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA 3F OCCITANIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [B] [J] à payer à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [B] [J] à verser à la SA 3F OCCITANIE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,