TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 24/02092

N° Portalis DBX4-W-B7I-S7FD

JUGEMENT

N° B

DU 05 Février 2025

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA HLM NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL

C/

[O] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DUPEYRON

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le mercredi 05 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA HLM NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [S],

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 avril 2015, la SA LE NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL a donné à bail à Monsieur [O] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 309,31 euros, outre une provision sur charges mensuelle.

Le 25 mai 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA LE NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL par voie de fusion absorption, a fait signifier à Monsieur [O] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mai 2023.

Par acte d’huissier en date du 02 mai 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 8.198,66 euros, représentant les loyers et charges impayés au 31 mars 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge contractuels, avec indexation,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 mai 2024.

A l’audience du 24 septembre 2024, un renvoi a été ordonné pour permettre la transmission des documents entre les parties et l’éventuelle régularisation du SLS, en présence de Monsieur [O] [S] et de la SA CDC HABITAT SOCIAL.

A l’audience du 09 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par Maître [P] [R], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 810,38 euros, pour inclure les mensualités jusqu’à celle de novembre 2024 comprise.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 02 mai 2024, puis par avis de renvoi remis à l’audience du 24 septembre 2024, Monsieur [O] [S] n’est ni présent ni représenté à l’audience du 09 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 avril 2015 contient une clause résolutoire (article Clause résolutoire) prévoyant la résiliation du contrat en cas de défaut du « paiement intégral du dépôt de garantie ou des loyers et des charges, au terme convenu, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ». Cette clause ne fait aucunement référence au supplément de loyer de solidarité, bien que le bail mentionne l’application de celui-ci et l’obligation du locataire de répondre aux enquêtes sur le supplément de loyer de solidarité.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.419,76 euros a été signifié le 25 mai 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Cette somme de 2.419,76 euros est composée entièrement de quatre mois de supplément de solidarité, à hauteur de 604,94 euros.

Or, la clause résolutoire ne fait nullement mention des sommes dues au titre du supplément de solidarité comme des sommes pouvant justifier l’application de la clause résolutoire. En outre, le commandement de payer n’invite nullement le locataire à justifier de son avis d’imposition pour régulariser le supplément de solidarité, alors que cela aurait permis de régulariser le commandement dans le délai.

Dans ces conditions, il convient de considérer que la clause résolutoire n’est pas acquise, le commandement de payer ne mentionnant aucun loyer impayé et ne mentionnant pas les moyens par lesquels le locataire pouvait régulariser celui-ci, outre le paiement de la somme.

3. Sur le prononcé de la résiliation

L’article 1224 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du Code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même Code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment :

— De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

— D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

— De répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— De prendre à sa charge l’entretien courant du logement ;

— De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En cas de manquement suffisamment grave à l’une ou l’autre de ces obligations essentielles du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

Il ressort en l’espèce des éléments du dossier et du décompte du 01 décembre 2024 que Monsieur [O] [S] n’a pas répondu à l’enquête sur le supplément de loyer de solidarité pendant 18 mois, au mépris de ses obligations résultant du bail et de la loi. En outre, il n’a pas procédé au règlement de ses loyers du mois de septembre 2023 et de novembre 2023, de sorte qu’il reste devoir la somme de 810,38 euros, mensualité de novembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 810,38 euros.

Néanmoins, Monsieur [O] [S] a justifié des documents de nature à permettre la régularisation du supplément de loyer de solidarité et n’a manqué le paiement que de deux loyers, ayant payé régulièrement les échéances courantes de son loyer depuis décembre 2023, soit depuis plus d’un an. Dans ces circonstances, le locataire sera autorisé à se libérer de la dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après, pour éviter la résiliation et l’expulsion associée.

La résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés, sans qu’une nouvelle décision judiciaire ne soit nécessaire. En ce cas, Monsieur [O] [S] pourra faire l’objet d’une expulsion. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. En revanche, le commandement de payer restera à la charge du bailleur.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [O] [S] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [O] [S] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 810,38 euros, selon décompte arrêté au 01 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 02 mai 2024 ;

AUTORISE Monsieur [O] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 50 euros chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 27 avril 2015 entre la SA LE NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL, aux droits de laquelle vient la SA CDC HABITAT SOCIAL, et Monsieur [O] [S], uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Monsieur [O] [S] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL le solde de la dette locative ;

AUTORISE la SA CDC HABITAT SOCIAL, à défaut pour Monsieur [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement du [Adresse 4], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [O] [S] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

et en tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [O] [S] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [S] aux dépens, à l’exception du coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,