Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 15 janvier 2026, n° 22/00061

TJ Marseille 15 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Existence d'un vice caché
La cour a jugé que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés était applicable, car le vendeur n'était pas prouvé comme professionnel de l'immobilier et n'avait pas connaissance des vices.
Rejeté
Dommages causés par des désordres affectant la cave
La cour a estimé que le demandeur n'a pas prouvé l'existence d'un vice caché et que la clause d'exclusion s'appliquait, rendant la demande irrecevable.
Rejeté
Droit à des frais irrépétibles en raison de la procédure
La cour a condamné le demandeur aux dépens, considérant que la demande de la SCI IMMOBILLY pour procédure abusive n'était pas fondée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 15 janv. 2026, n° 22/00061
Numéro(s) :	22/00061
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	23 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIOMichèle CIRILLO
Cabinet(s) :	SELARL SC AVOCATSSELARL SC AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.C.I. IMMOBILLY ( la SELARL SC AVOCATS ASSOCIES )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/00061 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZQXR

AFFAIRE :

M. [T] [B] (M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO)

S.C.I. IMMOBILLY (la SELARL SC AVOCATS ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 15 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé, lors du prononcé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [T] [B]

né le 01 Septembre 1986 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.C.I. IMMOBILLY

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 513 078 667,

dont le siège social est sis [Adresse 1],

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Michèle CIRILLO de la SELARL SC AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 19 août 2019, la SCI IMMOBILLY a vendu à Monsieur [T] [B] un appartement situé au rez-de-chaussée du Bâtiment D ainsi qu’une cave située au sous-sol dans un ensemble immobilier, sis [Adresse 2] à [5] (13014) pour le prix total de 71.000 €.

Par acte d’huissier en date du 29 décembre 2021, [T] [B] a assigné la SCI IMMOBILLY devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de la voir condamner à payer la somme de 15 000 euros correspondant à la diminution du prix de vente.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 23 octobre 2024, au visa des articles 1112-1, 1130, 1137, 1641, 1643 et 1664, du code civil, [T] [B] sollicite de voir :

— DEBOUTER la SCI IMMOBILLY de sa demande reconventionnelle en dommage et intérêts pour recours abusif et de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la SCI IMMOBILLY à verser à Monsieur [B] la somme de 15 000 euros correspondant à une diminution du prix de vente, ou à tout le moins, à une perte de chance de négocier à un moindre prix, qui pourra être chiffrée à la somme de 7.500 €,

— CONDAMNER la SCI IMMOBILLY à verser à Monsieur [B] la somme de 9.120 €, somme à parfaire, au titre du manque à gagner en termes de loyers résultant des désordres affectant la cave, ou à tout le moins, à la somme de 4.560 € au titre de la perte de chance de louer à un prix plus en adéquation avec le prix du marché.

— CONDAMNER la SCI IMMOBILY à verser à Monsieur [B] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles conformément à l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, [T] [B] affirme :

Qu’il n’a eu connaissance des infiltrations touchant la cave que 16 mois après la vente, soit depuis un an à la date de l’assignation, en décembre 2020 de sorte que l’action n’est pas prescriteQue la clause d’exclusion n’est pas applicable, en ce que la SCI a la qualité de professionnel de l’immobilier et avait connaissance des désordres qui étaient connus au sein de la copropriété depuis de nombreuses années,Que l’encombrement de la cave au moment de l’achat, lequel est établi par l’agent immobilier ayant fait visiter le bien, constitue une manœuvre de la part du vendeur visant à dissimuler de potentielles infiltrations passées et à venir.Qu’à la suite de la découverte de ce problème d’inondation, il n’a eu d’autre choix que de diminuer le prix du loyer, passant ainsi de 850 euros à 660 euros, ce qui correspond à un manque à gagner de 190 euros par mois,Qu’il n’est pas possible de procéder à divers travaux pour remédier à ce problème, compte tenu de l’origine non identifiée de ces désordres et de l’immobilisme du Syndic.Que la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour recours abusif formulée par la SCI IMMOBILLY devra nécessairement être rejetée, cette dernière ne démontrant pas que l’exercice par le requérant de son droit d’agir aurait dégénéré en abus.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 9 mai 2025 , au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, 202 du Code de procédure civile, 1137 du code civil, la SCI IMMOBILLY sollicite de voir :

« A titre liminaire :

Prononcer l’irrecevabilité de la demande fondée sur la garantie des vices cachés comme étant prescrite ;

Ordonner l’irrecevabilité des pièces n°2 et 3 : témoignages de Mme [L] et Mme [G] pour non-respect des dispositions de l’article 202 du Code civil de procédure et les écarter des débats ;

A titre principal :

Débouter Monsieur [T] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions relatives à l’existence et la connaissance d’un vice caché, comme étant irrecevables ;

Ordonner qu’il soit fait application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente ;

En conséquence : Le débouter de sa demande de condamnation à lui verser la somme de 15.000 € à ce titre ;

A titre subsidiaire :

Débouter Monsieur [T] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions relatives à l’existence de prétendues manœuvres dolosives ayant entraîné un vice du consentement, comme étant irrecevables et infondées ;

En conséquence : Le débouter de sa demande de condamnation à lui verser la somme de 15.000 € à ce titre;

A titre reconventionnel :

Condamner Monsieur [T] [B] à verser la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

En tout état de cause :

Condamner Monsieur [T] [B] à verser la somme de

2.500 € au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens »

Au soutien de ses prétentions, la SCI IMMOBILLY fait valoir que :

— Monsieur [T] [B] ne démontre pas avoir agi dans le délai biennal de l’article 1648 du code civil. Force est de constater que la vente a eu lieu le 19 août 2019 et l’introduction de la présente instance interruptive de prescription est en date du 29 décembre 2021, soit plus de deux ans et demi après,

— L’acte contient une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, or il n’est pas démontré que la SCI IMMOBILLY aurait été informée de désordres affectant ladite cave et cette dernière n’est pas un professionnel de l’immobilier,

— La vente a été confiée à un mandataire de sorte qu’elle n’a pu commettre de manœuvres dolosives,

— Aucune perte financière n’est démontrée,

— La procédure abusive est caractérisée par l’absence manifeste de tout fondement à l’action, le caractère malveillant de celle-ci, et l’évidente mauvaise foi dont fait preuve Monsieur [T] [B].

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur la fin de non-recevoir :

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

L’article 791 du même code dispose que « le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117. »

En l’espèce, la fin de non recevoir tirée de la prescription biennale n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état, lequel dispose d’une compétence exclusive, de sorte qu’elle est irrecevable.

Sur la garantie des vices cachés :

Il résulte des articles 1641 et suivants du code civil que la garantie des vices cachés est due par le vendeur aux acquéreurs lorsque plusieurs conditions sont réunies :

— il doit exister un vice de la chose diminuant son usage ou la rendant impropre à sa destination ;

— ce vice doit avoir été caché aux yeux de l’acquéreur lors de la vente ;

— le vice doit être antérieur à la vente.

L’article 1642 du même code dispose que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

L’article 1645 du code civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

En l’espèce, l’acte de vente contient une clause d’exclusion des vices cachés sauf :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction,

— s’il est prouvé que les vices étaient connus du vendeur.

S’agissant de la qualité de professionnel de l’immobilier, la seule qualité de société civile immobilière ne saurait conférer de facto à la SCI IMMOBILLY la qualité de professionnel de l’immobilier, en l’absence de toute pièce produite en ce sens. En outre, la SCI IMMOBILLY n’assurait pas directement la gestion de son bien, laquelle était exercée par un mandataire de sorte qu’elle ne se comportait pas comme un professionnel de l’immobilier.

S’agissant de la connaissance des vices par le vendeur, il ressort du procès-verbal de constat d’huissier en date du 31 octobre 2021, qu’après de fortes pluies tombées la veille, la cave est humide et de l’eau stagnante est présente au sol. Ce constat unique, plus de deux ans après la vente litigieuse, ne saurait suffire à établir à lui seul l’existence d’un problème chronique d’inondation dans les caves, préexistant à la vente.

Il ne résulte en effet d’aucune pièce annexée à la vente et notamment les procès-verbaux d’assemblée générale, l’existence de tels désordres. En outre, le bien apparaît avoir été loué à des tiers durant plusieurs années sans que de tels désordres ne soient signalés au propriétaire ou au mandataire.

SIGA SOGA IMMOBILIER, syndic de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], indique par courrier en date du 22 septembre 2021 que « nous n’avons pas eu de sinistre particulier sur les caves du bâtiment D sur les 3 dernières années » mais déclare que de l’eau remonte effectivement par capillarités, sans que l’ampleur ou la fréquence du phénomène ne soit décrite.

Les attestations produites par [T] [B] émanant de plusieurs copropriétaires de l’immeuble indiquant que les problèmes d’inondation dans les caves existent au sein de la copropriété depuis de nombreuses années, et qu’aucun copropriétaire ne pouvait l’ignorer, ne sauraient suffire à démontrer en l’état des autres éléments produits, que la SCI IMMOBILLY avait connaissance de ces difficultés, dont la gravité n’est aucunement établie.

En conséquence, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés est pleinement applicable et [T] [B] sera débouté de ses demandes.

Sur le dol :

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, « [Localité 4] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

L’article 1130 dispose que « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Aux termes de l’article 1137, « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

En l’espèce, il ressort des développements précédents qu’il n’est pas établi que la SCI IMMOBILLY avait connaissance de l’existence de problèmes de remontées d’eau par capillarités dans les caves de l’immeuble, ni d’inondation, de sorte qu’elle n’a pu volontairement dissimuler l’information à l’acquéreur.

En conséquence, [T] [B] sera débouté de ses demandes.

Sur la procédure abusive :

En droit, l’article 32-1 du Code de procédure civile dispose que : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

En l’espèce, il n’est pas établi que l’action de [T] [B] est abusive ou dilatoire, la mauvaise foi de ce dernier n’étant pas caractérisée.

La SCI IMMOBILLY sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de laisser à la charge de la banque et des emprunteurs les frais irrépétibles respectivement engagés.

Il y a lieu de condamner [T] [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner [T] [B] à verser à la SCI IMMOBILLY la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tenant à la prescription de l’action soulevée par la SCI IMMOBILLY ;

DEBOUTE [T] [B] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE la SCI IMMOBILLY de la demande de dommages-intérêts formulée ;

CONDAMNE [T] [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [T] [B] à verser à la SCI IMMOBILLY la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE