N° RG 25/00077 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWI4

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00077 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWI4

LE DOUZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société ORNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [C], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 2]

Comparant

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 27 Janvier 2025

Première audience : 25 Avril 2025

DÉBATS

Audience publique du 25 Avril 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00077 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWI4

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Société ORNE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [W] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3], par contrat du 19 octobre 2023, pour un loyer mensuel de 360,19€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société ORNE HABITAT a fait signifier le 20 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La Société ORNE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [W] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025 lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 2 janvier 2025,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [W],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [Y] [W],condamner Monsieur [Y] [W] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 2.917,36€, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner Monsieur [Y] [W] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 25 avril 2025.

A cette audience, la Société ORNE HABITAT, dûment représentée par Madame [C] munie d’un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.112,55€, montant arrêté au 22 avril 2025, incluant le loyer du mois de mars 2025. Elle a précisé qu’elle s’opposait à la suspension de la clause résolutoire dans la mesure où le locataire n’a effectué aucun paiement depuis le mois de juin 2024.

Lors de l’audience, Monsieur [Y] [W] est présent. Il fait valoir qu’il perçoit l’ASS, soit environ 500€ par mois. Il est en recherche d’emploi. Il reconnaît le montant de la dette.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu le 19 octobre 2023 contient une clause résolutoire (« 2.10 Clauses résolutoires ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.147,55 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 janvier 2025.

Il résulte des débats et des éléments du dossier que le locataire ne paie plus le loyer depuis le mois de juin 2024. Il perçoit l’ASS, soit environ 500€ par mois et est en recherche d’emploi. En particulier, le locataire, qui ne justifie pas qu’il est en situation de régler sa dette locative, n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Le bailleur s’oppose à la suspension de la clause résolutoire.

L’expulsion de Monsieur [Y] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

La Société ORNE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [W] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.112,55€ à la date du 22 avril 2025, incluant le loyer du mois de mars 2025.

Monsieur [Y] [W], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, de sorte qu’il sera condamné à verser à la Société ORNE HABITAT cette somme de 4.112,55€.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Y] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il convient de rejeter la demande formulée par la Société ORNE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile car le bailleur a exposé des frais consubstantiels aux missions qui lui sont dévolues y ajoutant que la solution du litige ne justifie pas plus une telle demande.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2023 entre la Société ORNE HABITAT d’une part et Monsieur [Y] [W] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 2 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [W] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [W] à verser à la Société ORNE HABITAT la somme de 4.112,55€ (décompte arrêté au 22 avril 2025, incluant le loyer de mars 2025) ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [W] à payer à la Société ORNE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE la Société ORNE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE