N°Minute:25/00849

N° RG 25/00214 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PNTI

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 31 Mars 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [N] [I] ayant pour mandataire la SAS LAMY, demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Audrey NGUYEN PHUNG, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 1] [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [X] [F] EPOUSE [C], demeurant [Adresse 1] [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 10 Février 2025

Affaire mise en deliberé au 31 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 31 Mars 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e NGUYEN PHUNG Audrey

Copie certifiée delivrée à : M. [K] [C]

Mme [X] [F] EPOUSE [C]

Le 31 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 octobre 2017 ayant pris effet le 06 octobre 2017, Monsieur [N] [I] a, par l’intermédiaire de l’agence immobilière NEXITY, donné à bail à Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 855 euros, outre une provision sur charges mensuelle à hauteur de 50 euros.

Des loyers et charges demeurant impayés, Monsieur [N] [I] a, par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, fait délivrer à Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C] un commandement de payer la somme principale de 6 355,56 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 01 juillet 2024, mensualité de juillet 2024 comprise, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, Monsieur [N] [I] a assigné Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 10 février 2025, aux fins de :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 158,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts à taux légal,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises à compter de la résiliation du contrat de bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et les condamner solidairement au paiement de celle-ci,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner in solidum aux dépens de l’instance et de ses suites.

À ce jour, aucun diagnostic social et financier concernant Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C] n’est parvenu au tribunal.

A l’audience du 10 février 2025, Monsieur [N] [I], représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, outre actualisation de la dette à la somme de 10 321,70 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 03 février 2025, mensualité de février 2025 comprise, selon décompte produit à l’audience.

En défense, Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C] ont comparu. Ils ont indiqué avoir des difficultés de paiement depuis décembre 2023. Ils ont précisé avoir souscrit huit crédits, toujours en cours, pour la somme totale mensuelle de 1 400 euros et avoir un important découvert bancaire. Ils ont demandé à rester dans les lieux.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était égale à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [N] [I] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [N] [I] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le contrat de bail signé entre les parties contient une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 11 juillet 2024, d’avoir à payer la somme de 6 355,56 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. Le décompte qui leur était joint a permis à Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C] de connaître le détail des loyers et charges qui leur étaient réclamés.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, le bail s’est trouvé résilié le 12 septembre 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [N] [I] produit un décompte arrêté au 03 février 2025 inclus qui indique que la dette de Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C] s’élève à la somme de 10 321,70 euros en loyers, charges et indemnités d’occupation.

Ce décompte inclut la taxe d’ordures ménagère à hauteur de 233 euros, non justifiée. Le demandeur sera donc débouté de sa demande en paiement à ce titre.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation des défendeurs comparants, la demande en paiement apparaît justifiée pour la somme de 10 088,70 euros et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C] seront ainsi tenus solidairement de payer à Monsieur [N] [I] ladite somme.

Sur les demandes de délais :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces produites aux débats que les défendeurs aient repris le paiement intégral du loyer et des charges avant la date de l’audience. Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats et des déclarations des locataires lors de l’audience que ces derniers ne disposent pas de la capacité financière d’acquitter des échéances de retard pour apurer l’arriéré locatif, notamment en raison des nombreux prêts contractés et du découvert bancaire en cours.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus in solidum de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Compte tenu de la situation économique de Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C], Monsieur [N] [I] sera débouté de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 octobre 2017 entre Monsieur [N] [I] et Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 septembre 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 12 septembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C] à payer à Monsieur [N] [I] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C] à payer à Monsieur [N] [I] la somme de 10 088,70 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [N] [I] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [X] [F] épouse [C] aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer du 11 juillet 2023 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,