Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 1er septembre 2025, n° 24/03963

TJ Toulouse 1 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Lien de causalité entre le bruit de la VMC et le préjudice moral
La cour a estimé que le lien de causalité entre le bruit de la VMC et le préjudice moral n'était pas prouvé, et que les difficultés familiales ne découlaient pas directement du dysfonctionnement de la VMC.
Accepté
Dysfonctionnement de la VMC et préjudice de jouissance
La cour a reconnu que le bailleur avait une obligation de garantir la jouissance paisible du logement et a estimé que le préjudice de jouissance devait être indemnisé, en tenant compte de la durée du dysfonctionnement.
Autre
Absence de dette locative
La cour a constaté que Monsieur [F] avait soldé sa dette locative, et a donc jugé qu'il n'y avait plus lieu d'accorder des délais de paiement.
Accepté
Démarches judiciaires effectuées
La cour a jugé que la S.A. 3F OCCITANIE, partie perdante, devait indemniser Monsieur [F] pour les frais de justice engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 1er sept. 2025, n° 24/03963
Numéro(s) :	24/03963
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie REDON-REYJean-Philippe MONTEIS
Cabinet(s) :	REDON-REY LAKEHAL AVOCATS
Parties :	S.A. 3F OCCITANIE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AG

N° RG 24/03963 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNZZ

JUGEMENT

N° B

DU : 01 Septembre 2025

[C] [F]

S.A. 3F OCCITANIE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Septembre 2025

à Me [Localité 7]-REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 01 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [C] [F], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010708 du 05/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 6/08/2020 avec effet à la même date, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail, à Monsieur [F] [C] et Madame [T] [I] épouse [F] , un local à usage d’habitation, situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 523,52€, outre une provision mensuelle sur charges de 140,13€.

Madame [T] a quitté le logement à la suite de son divorce.

Monsieur [F] [C] vit dans le logement avec sa nouvelle épouse et un enfant de onze ans et un an.

Dès le mois de mars 2023, Monsieur [F] a signalé à son bailleur le dysfonctionnement de la VMC devenue très bruyante.

Il a sollicité la réparation de celle-ci et réitéré une demande de dédommagement, la VMC n’ayant été réparée que fin janvier 2024.

En parallèle, à la suite de difficultés de paiement de loyers, la SA 3F OCCITANIE lui a fait signifier un commandement de payer en date du 22/05/2024 pour la somme de 2 106,09€ en principal.

Par acte de commissaire de justice du 7/10/2024, Monsieur [F] [C] a fait assigner la SA 3F OCCITANIE, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE demandant de :

Condamner la société 3F OCCITANIE à payer à Monsieur [F] [C] la somme de 5 000€ au titre du préjudice moral subi,

Condamner la société 3F OCCITANIE à payer à Monsieur [F] [C] la somme de 3 117,84€ au titre du préjudice de jouissance subi,

Accorder à Monsieur [F] [C] des délais de paiement d’une durée de 36 mois pour apurer sa dette locative,

Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement accordés,

Condamner la société 3F OCCITANIE au paiement de la somme de 2 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société 3F OCCITANIE aux dépens.

A l’audience du 13/02/2025, l’affaire a été renvoyée à celle du 2/06/2025, où représenté par son avocat, Monsieur [F] [C] a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

A cette même audience, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son Conseil, par voie de conclusions, a demandé au tribunal de :

Donner acte à la SA 3F OCCITANIE de ce qu’elle accepte d’indemniser Monsieur [F] à hauteur d’un mois de loyer, soit 523,52€, au titre de son préjudice de jouissance ;

Débouter Monsieur [F] de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral ;

Dire n’y avoir lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur [F] en l’absence de dette locative ;

Juger que chaque partie conservera ses frais de justice et dépens.

Le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par les parties.

Monsieur [F] [C] bénéficie de l’aide juridictionnelle à 100% selon décision du BAJ n° C – 31555 -2024-010708 en date du 5/09/2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 1/09/2025.

Motifs de la décision

Sur la demande de condamnation à préjudice moral

Monsieur [F] évoque le manque de sommeil dû à une VMC trop bruyante ayant entraîné un accident de la circulation dans le cadre de son activité professionnelle de chauffeur routier, le 12/09/2023.

Aucun élément relatif à cet accident n’est versé au dossier.

De même, que concernant sa convocation par son employeur en vue d’une éventuelle sanction disciplinaire pour le 5/01/2024, aucun élément n’est livré non plus sur le motif et les suites données qui peut n’avoir aucun lien avec un manque de sommeil.

Le lien de causalité entre l’accident et le dysfonctionnement de la VMC n’est pas prouvé.

Le demandeur se plaint du fait que son ex-épouse ne veut pas laisser leurs enfants en résidence chez lui notamment car les enfants se plaignent du bruit de la VMC.

Monsieur [F] fait état d’une plainte pour non représentation d’enfant déposée le 16/10/2023 dans laquelle il explique : « mon ex-femme empêche mes enfants de me voir. Elle m’a dit que tant que j’étais marié, car je suis remarié depuis, je ne verrai pas mes enfants. »

Ainsi, la VMC ne semble pas en cause dans cette difficulté d’ordre familial.

L’existence d’un préjudice moral n’est pas caractérisée.

Il n’est pas prouvé l’existence d’un préjudice moral distinct de celui sollicité à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

En conséquence, Monsieur [F] [C] sera débouté de sa demande de condamnation de la société 3F OCCITANIE au titre de son préjudice moral.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code énonce que le bailleur doit faire dans le logement, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

En outre, l’article 6 de la loi du 6/07/1989 dispose :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; »

En outre, l’article 1721 du code civil prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail et que s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance subi.

Monsieur [F] [C] a fait valoir qu’il subissait ainsi que sa famille, dont l’épouse reste à la maison avec les deux enfants, un préjudice lié au bruit anormalement élevé de la VMC située dans le salon/cuisine et ce depuis le mois de mars 2023 période à laquelle il avait déjà alerté son bailleur.

Il a multiplié les réclamations et alerté sur la situation pendant une longue période sans qu’une solution satisfaisante ne soit trouvée alors que la SA 3F OCCITANIE et le syndic ont dépêché sur place des entreprises pour tenter de réparer.

La SA 3F OCCITANIE reconnaît avoir été informée depuis mars 2023 , elle a actionné le syndic de copropriété indiquant que la réparation à effectuer devait avoir lieu dans les parties communes et donc la charge en reviendrait à la copropriété.

La bailleresse ne s’est pas désintéressée du sort de son locataire en relançant à plusieurs reprises le syndic ELYADE dont il convient de relever le peu de réactivité et de diligence.

La SA 3F OCCITANIE aurait finalement pris à sa charge le coût des travaux de réparation de la VMC (facture non jointe), et elle indique que le dysfonctionnement a été réglé par l’intervention de la société SAPIAN le 31/01/2024.

Dans ses courriers le locataire sollicite une indemnisation pour la période de mars 2023 à janvier 2024.

Il conviendra de prendre en compte l’attitude de la SA 3F OCCITANIE qui a tenté de faire accélérer les réparations auprès du syndic et qui a pris en compte les frais de remise en état mais qui n’a pas évité que le préjudice subi perdure sur plusieurs mois.

Par courrier du 28/04/2025 la SA 3F OCCITANIE propose une indemnisation à son locataire équivalent à un mois de loyer soit 523,52€ à titre exceptionnel et sans qu’il s’agisse d’une reconnaissance de culpabilité.

Le tribunal donnera acte à la SA 3F OCCITANIE de ce qu’elle accepte d’indemniser Monsieur [F] à hauteur d’un mois de loyer, soit 523,52€, au titre de son préjudice de jouissance.

Ainsi, elle reconnaît le principe d’une indemnisation à l’endroit de Monsieur [F] [C] concernant le préjudice subi en lien avec le dysfonctionnement de la VMC.

L’offre faite par la SA 3F OCCITANIE n’est pas totalement satisfactoire.

Ainsi, le tribunal considère que le préjudice à indemniser sur la longue période de onze mois et la gêne occasionnée à Monsieur [F] et sa famille doit être réévaluée à la hausse soit à 25% du loyer mensuel initial (523,52€) sur 11 mois et donc à la somme de 1 439,68€.

En conséquence, la SA 3F OCCITANIE sera condamnée à payer à Monsieur [F] [C] la somme de 1 439,68€ au titre du préjudice de jouissance subi.

Sur les délais de paiement

Le décompte fourni en date du 1/04/2025 démontre que Monsieur [F] a soldé sa dette locative et repris le paiement du loyer.

La SA 3F OCCITANIE indique que la demande de délais de paiement de Monsieur [F] n’a plus d’objet.

Le tribunal dira n’y avoir lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur [F] en l’absence de dette locative.

Sur les demandes accessoires

La SA 3F OCCITANIE, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [F] [C], la SA 3F OCCITANIE sera condamnée à lui verser la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [F] [C] de sa demande de condamnation de la SA 3F OCCITANIE au titre de son préjudice moral ;

Donne acte à la SA 3F OCCITANIE de ce qu’elle accepte d’indemniser Monsieur [F] à hauteur d’un mois de loyer, soit 523,52€, au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne la SA 3F OCCITANIE à payer à Monsieur [F] [C] la somme de

1 439,68€ au titre du préjudice de jouissance subi ;

Dit n’y avoir lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur [F] en l’absence de dette locative ;

Condamne la SA 3F OCCITANIE à payer à Monsieur [F] [C] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SA 3F OCCITANIE aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière Le Président