TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03874 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNCH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

C/

[S] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à S.A. PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, dont le siège social est [Adresse 8]

représentée par Mme [R] [Z], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [S] [G], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 3 et 7 novembre 2023 prenant effet au 15 novembre 2023, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [S] [G] un appartement à usage d’habitation (n°15) ainsi qu’un emplacement de parking couvert (n°19) situés [Adresse 2] ([Adresse 5]) pour un loyer mensuel de 458,99 euros, 31,17 euros de loyer pour le parking couvert, une provision sur charges mensuelle de 83,81 euros et 3 euros de provision sur charge pour le parking couvert.

Le 5 juillet 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [S] [G] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire,

— l’ expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 3.298,38 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers échus au 17 septembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

* d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

A l’audience du 18 février 2025, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.846,76 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise, en précisant que le locataire a récemment réalisé un virement de 1.000 euros. Elle précise toutefois ne pas s’opposer à la demande d’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [G] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, en proposant dans un premier temps, la somme de 300 euros par mois en règlement de l’arriéré, puis finalement la somme de 150 euros par mois en sus du loyer courant.

Il expose exercer la profession de pâtissier en contrat à durée indéterminée pour un salaire de 1.700 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignat

ion a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu électroniquement les 3 et 7 novembre 2023 prenant effet au 15 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 4-6-1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.308,74 euros a été signifié le 5 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 septembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS produit un décompte du 18 février 2025 démontrant que Monsieur [S] [G] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite de 57,65 euros la somme de 1.789,11 euros, incluant le quittancement de janvier 2025.

Monsieur [S] [G], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.789,11 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [S] [G], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 11 mensualités de 150 euros chacune et d’une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, la demande de Monsieur [S] [G] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Monsieur [S] [G], et le locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [S] [G] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [S] [G] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les3 et 7 novembre 2023 prenant effet au 15 novembre 2023 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [S] [G] concernant un appartement à usage d’habitation (n°15) et d’un parking couvert (n°19) situés [Adresse 1] à [Localité 11] sont réunies à la date du 6 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 1.789,11 euros (décompte arrêté au 18 février 2025, incluant le quittancement de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE Monsieur [S] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 150 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [S] [G] soit condamné à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,