Du 03 avril 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00475 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2F6U

S.A.S.U. VILOGIA [D]

C/

[H] [A], [K] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 avril 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. VILOGIA [D], au capital de 25 724 410,00€ inscrite sous le n° 832696959 au registre du commerce de LILLEMETROPOLE

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Alice SIMOUNET ( SELARL RACINE BORDEAUX), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEURS :

Madame [H] [A]

née le 19 Avril 1999 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Maître Bruno DAMOY substituant M^e Dorine DUPOURQUE (SELARL FEVRIER DUPOURQUE & ASSOCIES) , avocat au barreau de Bordeaux,

Monsieur [K] [J]

né le 20 Septembre 1999 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Maître Bruno DAMOY substituant M^e Dorine DUPOURQUE (SELARL FEVRIER DUPOURQUE & ASSOCIES) , avocat au barreau de Bordeaux,

DÉBATS :

Audience publique en date du 06 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat daté du 3 juin 2024, la SASU VILOGIA [D] a donné à bail à Mme [H] [A] et M. [K] [J] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 5] avec un loyer mensuel de 852,27 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, la SASU VILOGIA [D] a fait signifier à Mme [H] [A] et M. [K] [J] un commandement de payer la somme de 4.042,58 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 octobre 2024.

Par assignation en date du 6 mars 2025, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 10 mars 2025, la SASU VILOGIA [D] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre Mme [H] [A] et M. [K] [J].

A l’audience du 6 février 2026, la SASU VILOGIA [D], représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner Mme [H] [A] et M. [K] [J] et tous occupants de leur chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique;Condamner Mme [H] [A] et M. [K] [J] à lui payer la somme de 6.957,88 € au titre des loyers et charges échus au 30 novembre 2025 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;Condamner Mme [H] [A] et M. [K] [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;Condamner Mme [H] [A] et M. [K] [J] à lui verser la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;Condamner Mme [H] [A] et M. [K] [J] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, la SASU VILOGIA [D] fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, Mme [H] [A] et M. [K] [J] n’ayant pas, dans le délai imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer signifié le 26 novembre 2024.

La SASU VILOGIA [D] ajoute qu’en tout état de cause, elle est fondée à obtenir la condamnation de Mme [H] [A] et M. [K] [J] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que leur expulsion.

Elle sollicite également la condamnation des défendeurs à lui verser une indemnisation, en application de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, correspondant au coût du remplacement de la porte d’entrée, en raison de la dégradation de celle-ci, à l’occasion de l’interpellation de M. [J], par les forces de l’ordre.

En réponse aux prétentions adverses, elle conteste la demande reconventionnelle en paiement formée par Mme [H] [A] et M. [K] [J], dès lors que ces derniers sont responsables de la dégradation de l’encadrement de la porte d’entrée. Par ailleurs, elle s’oppose à la demande de délais de paiement formée par Mme [H] [A] et M. [K] [J], en l’absence de règlement du loyer courant, et compte tenu de la situation financière des défendeurs, qui ne leur permettrait pas de faire face à leurs engagements.

Mme [H] [A] et M. [K] [J], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de :

Débouter la SASU VILOGIA [D] de sa demande d’indemnisation ;Condamner la SASU VILOGIA [D] à leur rembourser la somme de 1.200 €, avec compensation des sommes réciproquement dues par les parties ;Leur accorder des délais de paiement sur 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire ;A défaut, leur accorder un délai d’un an pour quitter les lieux ;Débouter la SASU VILOGIA [D] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de leurs prétentions, ils plaident que la dégradation de la porte d’entrée et de son encadrement par les forces de l’ordre, dont ils n’ont pas sollicité l’intervention, ne leur est pas imputable, de sorte que les réparations relèvent de l’obligation d’entretien du logement par le bailleur, prévue par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que le locataire n’a pas à répondre des dégradations, causées dans le logement, par des tiers.

Ils en déduisent que la demande d’indemnisation formée par la SASU VILOGIA [D], au titre du coût de remplacement de la porte doit être rejetée, et que celle-ci doit être condamnée à leur rembourser la somme de 1.200 €, correspondant aux frais exposés par eux pour la réfection de l’encadrement de ladite porte.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que les locataires doivent verser un loyer mensuel de 852,27€ avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par les locataires aux termes contractuellement convenus ;

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que Mme [H] [A] et M. [K] [J] restent redevables, à la date du 30 novembre 2025, de la somme de 6.957,88 € ;

Qu’il y a lieu de déduire de ce montant la somme de 601,34 €, mise en compte au titre de « frais de procédure », qui ne correspond pas à des loyers et avances sur charges au sens strict ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner Mme [H] [A] et M. [K] [J] à payer à la SASU VILOGIA [D] la somme de 6.356,54 € au titre des arriérés dus au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

II – Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ;

Attendu que ces dispositions imposent, à titre de condition liminaire à l’octroi de délais de paiement, la reprise du règlement intégrale du loyer courant ;

Attendu que le dernier décompte produit aux débats par la SASU VILOGIA [D] révèle que tel n’est pas le cas, le loyer courant n’étant pas réglé par Mme [H] [A] et M. [K] [J], puisque les derniers versements effectués par les défendeurs datent du 5 décembre 2025 ;

Que, dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée ;

III – Sur la résiliation du bail et sur ses conséquences :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 3 juin 2024 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de six semaines à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que la SASU VILOGIA [D] a, par communication électronique en date du 10 mars 2025 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que la SASU VILOGIA [D] a fait signifier, le 26 novembre 2024, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 7 janvier 2025 et d’ordonner l’expulsion de Mme [H] [A] et M. [K] [J] ainsi que de tous occupants de leur chef ;

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, Mme [H] [A] et M. [K] [J] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

IV – Sur la demande d’indemnisation formée par la SASU VILOGIA [D] et sur la demande reconventionnelle en paiement formée par Mme [H] [A] et M. [K] [J] :

Attendu qu’en application de de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

Attendu qu’en application de de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Que le même article précise que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Attendu que, d’une part, il est manifeste que statuer sur la demande en indemnisation formée par la SASU VILOGIA [D] à l’encontre de Mme [H] [A] et M. [K] [J], en raison de la dégradation de la porte d’entrée, implique de déterminer si la responsabilité contractuelle des défendeurs est susceptible d’être mise en jeu, en raison de ses éventuels manquements à leurs obligations, tirées de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’une telle décision suppose notamment un examen de divers moyens de preuve, notamment s’agissant des circonstances précises dans lesquelles la dégradation de la porte d’entrée du logement est survenue, et des motifs de l’intervention des forces de l’ordre au domicile de Mme [H] [A] et M. [K] [J] et de ses suites ;

Qu’ainsi, statuer sur cette demande implique une appréciation au fond, dès lors que ladite demande est susceptible d’une contestation sérieuse, au sens des articles 834 et 835 (alinéa 2) du code de procédure civile, distincte de celle qui pourrait être écartée en quelques mots ;

Attendu que, d’autre part, la liquidation d’un préjudice résultant de dégradations commises par un locataire, ou une demande d’indemnisation au sens large, ne constitue ni une mesure conservatoire, ni de remise en état, au sens de l’article 835 (alinéa 1er) du code de procédure civile (aliéna 1er), la commission de telles dégradations, dès lors qu’elles ne mettent pas en péril le logement, ne constituant par ailleurs ni un dommage imminent, ni trouble manifestement illicite, au sens du même texte ;

Qu’en conséquence, les pouvoir dévolus au juge des référés en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile précités sont inapplicables en l’espèce, et qu’il convient ainsi de rejeter la demande formée par la SASU VILOGIA [D] ;

Que, pour les mêmes motifs, la demande reconventionnelle en paiement, formée par Mme [H] [A] et M. [K] [J], sera également rejetée ;

V – Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de la SASU VILOGIA [D], il convient de condamner Mme [H] [A] et M. [K] [J] à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort,

CONSTATONS que le bail liant la SASU VILOGIA [D] d’une part, et Mme [H] [A] et M. [K] [J] d’autre part, a été résilié à la date du 7 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Mme [H] [A] et M. [K] [J] à payer en deniers et quittances à la SASU VILOGIA [D] la somme de 6.356,54 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 30 novembre 2025 ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Mme [H] [A] et M. [K] [J] ;

ORDONNONS à Mme [H] [A] et M. [K] [J] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous les occupants de leur chef le logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [H] [A] et M. [K] [J] et à celle de tous occupants de leur chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

CONDAMNONS Mme [H] [A] et M. [K] [J] à payer en deniers et quittances à la SASU VILOGIA [D] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS la demande en indemnisation formée par la SASU VILOGIA [D] à l’encontre de Mme [H] [A] et M. [K] [J] ;

REJETONS la demande en paiement formée par Mme [H] [A] et M. [K] [J] à l’encontre de la SASU VILOGIA [D] ;

CONDAMNONS Mme [H] [A] et M. [K] [J] à payer à la SASU VILOGIA [D] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Mme [H] [A] et M. [K] [J] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;

La présente ordonnance est signée par le président et le greffier

Le Greffier Le Président