Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 28 mai 2025, n° 25/00382

TJ Toulouse 28 mai 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
Le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en raison de l'absence de paiement des loyers après le commandement de payer.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a ordonné l'expulsion des locataires, considérant qu'ils étaient devenus occupants sans droit ni titre suite à la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a constaté que les locataires n'avaient pas contesté le montant de la dette, et a ordonné leur condamnation au paiement des arriérés de loyer.
Accepté
Préjudice découlant de l'occupation indue
Le tribunal a ordonné le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, considérant que les locataires occupaient les lieux indûment.
Accepté
Frais de justice engagés
Le tribunal a condamné les locataires à payer une somme au titre de l'article 700, en raison de leur statut de partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 28 mai 2025, n° 25/00382
Numéro(s) :	25/00382
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00382

N° Portalis DBX4-W-B7J-TYXB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[J] [V] épouse [W]

[H] [V]

[K] [C] [E]

[U] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

Madame [J] [V] épouse [W]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

Madame [H] [V]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [C] [E]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [O]

demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 7 décembre 2022 signé électroniquement, Mme [J] [V] épouse [W] et Mme [H] [V] en qualité d’indivisaires et par l’intermédiaire de leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 10] ont donné à bail à M. [K] [E] et Mme [U] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec place de parking et box fermé, pour un loyer mensuel de 564 € et 80 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [J] [V] épouse [W] et Mme [H] [V] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 octobre 2024 pour un montant en principal de 1.896,90 €.

Mme [J] [V] épouse [W] et Mme [H] [V] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 octobre 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 17 janvier 2025, Mme [J] [V] épouse [W] et Mme [H] [V] ont ensuite fait assigner M. [K] [E] et Mme [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [K] [E] et Mme [U] [O] , ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— et de condamner solidairement ces derniers :

* au paiement de la somme de 2.845,47 €, au titre de l’arriéré locatif, mois de janvier 2025 inclus somme à parfaire au jour de l’audience ;

* au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels;

outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 janvier 2025.

A l’audience du 04 avril 2025, Mme [J] [V] épouse [W] et Mme [H] [V], représentées par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement à la somme de 6.484,63 €, pour y inclure le loyer et provision sur charges du mois d’avril 2025 inclus. Elles sollicitent de produirent en délibéré une attestation notariale afin de démontrer leur qualité à agir.

Bien que convoqués par actes de commissaire de Justice signifiés à étude le 17 janvier 2025, M. [K] [E] et Mme [U] [O] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

En délibéré autorisé, le conseil des demanderesses a fait parvenir par mail l’acte de donation établi devant notaire le 04 janvier 2010, établissant leur qualité.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, Mme [J] [V] épouse [W] et Mme [H] [V] justifient de leur qualité à agir.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 7 décembre 2022 contient une clause résolutoire (VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 21 octobre 2024 pour la somme en principal de 1.896,90 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 décembre 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [K] [E] et Mme [U] [O], devenus occupants sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, Mme [J] [V] épouse [W] et Mme [H] [V] produisent un décompte en date du 02 avril 2025 démontrant que M. [K] [E] et Mme [U] [O] restent devoir, après soustraction des frais d’assurance privilèges non prévus contractuellement ( soit 148,48 €) et des frais de poursuite qui ne relèvent pas des loyers et charges (soit 455,14 €) la somme de 5.881,01 € à la date du 02 avril 2025, incluant l’échéance d’avril 2025.

M. [K] [E] et Mme [U] [O], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront, par conséquent, condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5.881,01 €.

Par ailleurs, M. [K] [E] et Mme [U] [O], devenus occupants sans droit ni titre, seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [K] [E] et Mme [U] [O] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er mai 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [K] [E] et Mme [U] [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé. Mme [J] [V] épouse [W] et Mme [H] [V] seront toutefois déboutées de leur demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur les biens et valeurs mobilières, lesquelles restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu du fait que M. [K] [E] et Mme [U] [O] supportent les dépens et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mme [J] [V] épouse [W] et Mme [H] [V], M. [K] [E] et Mme [U] [O] seront condamnés in solidum à leur payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2022 entre Mme [J] [V] épouse [W] et Mme [H] [V], d’une part, et M. [K] [E] et Mme [U] [O], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec place de parking et box fermé, sont réunies à la date du 22 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [K] [E] et Mme [U] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [K] [E] et Mme [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [J] [V] épouse [W] et Mme [H] [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement M. [K] [E] et Mme [U] [O] à payer à Mme [J] [V] épouse [W] et Mme [H] [V] à titre provisionnel la somme de 5.881,01 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 02 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025) ;

CONDAMNONS in solidum M. [K] [E] et Mme [U] [O] à payer à Mme [J] [V] épouse [W] et Mme [H] [V] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 22 décembre 2024 et le 1er mai 2025 étant comprise dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, révisables selon stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS in solidum M. [K] [E] et Mme [U] [O] à payer à Mme [J] [V] épouse [W] et Mme [H] [V] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [K] [E] et Mme [U] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et, de l’assignation en référé;

DEBOUTONS Mme [J] [V] épouse [W] et Mme [H] [V] de leur demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente