MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 24 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00318 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SS3W

NAC : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 8

JUGEMENT DU 24 Novembre 2025

PRESIDENT

Madame SEVELY, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assistée de

Madame GIRAUD, greffier lors des débats,

M^me DURAND-SEGUR, greffier lors de la mise à disposition,

DEBATS

à l’audience publique du 22 Septembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.S. APAVE SUDEUROPE,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Crystel CAZAUX, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 344

DEFENDERESSE

S.A.S. NOVAE SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélie POULIZAC, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 72 et par M^e Nicolas FISCHEL, Avocat au Barreau de SEINE SAINT DENIS du Cabinet CHESNEAU FISCHEL, avocats plaidant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte en date du 17 janvier 2019, la société APAVE SUDEUROPE a donné à bail de sous location commerciale, à la société NOVAE SERVICES alors dénommée LCI, dans un immeuble sis [Adresse 2] dans la partie centrale de l’immeuble, des locaux d’une superficie d’environ 677 m2 . Le bail était conclu pour une durée du 1er avril 2019 au 31 mars 2020, moyennant un loyer annuel de 28.650,64 € HT hors charges, indexé et payable par trimestre d’avance, les 1er avril, juillet, octobre et janvier.

Suivant acte du même jour, la société APAVE SUDEUROPE a donné à bail de sous location commerciale, à la société NOVAE SERVICES alors dénommée LCI, dans un immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] dans la partie arrière de l’immeuble, des locaux d’une superficie d’environ 140,75 m2. Ce bail était conclu pour la même durée du 1er avril 2019 au 31 mars 2020, moyennant un loyer annuel de 17.593,75 € HT hors charges, payable par trimestre d’avance, aux mêmes dates.

Se prévalant de loyers impayés depuis le 1er juillet 2019, le conseil du bailleur a mis en demeure le 23 décembre 2020 la société défenderesse d’avoir à régler la somme de 65 219,34 € correspondant aux loyers dus.

Par exploit de commissaire de justice du 1er février 2021, la S.A.S. APAVE SUDEUROPE a fait délivrer assignation à la S.A.S. NOVAE SERVICES devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de l’entendre condamner la société NOVAE SERVICES au paiement de la somme de 65.219,34 €, outre les intérêts conventionnels de retard calculés au taux mensuel moyen du marché monétaire majoré de 2 % à courir jusqu’au paiement complet, outre une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les dépens.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 31 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris se déclarait incompétent au profit du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 octobre 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 27 janvier 2025, laquelle a été reportée à l’audience du 22 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2024, et au visa des articles 1101 et suivants du Code civil et 383 du Code de Procédure Civile , la S.A.S. APAVE SUDEUROPE demande au tribunal de :

— Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

— Condamner la société NOVAE SERVICES, à payer à APAVE SUDEUROPE SAS la somme de 65.219,34 €, outre les intérêts conventionnels de retard calculés au taux mensuel moyen du marché monétaire majoré de 2% à courir jusqu’au paiement complet (article E 4 des contrats),

— Condamner la société NOVAE SERVICES à payer à APAVE SUDEUROPE SAS, la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions n°3 notifiées par RPVA le 04 juillet 2024 , la S.A.S. NOVAE SERVICES demande au tribunal, au visa des articles L145-1 et suivants du code de commerce, 1190 et suivants du code civil, de :

«Sur le paiement des loyers :

— Juger que la créance de la société APAVE SUD EUROPE sur la société Novae Services s’élève à la somme de 41.619,94 € TTC

— Juger que la créance de la société Novae Services sur la société APAVE SUD EUROPE s’élève à la somme de 11.560 €

— Ordonner la compensation des créances réciproques,

— Condamner la société Novae Services au paiement de la somme de 27.747,94 €,

Sur le paiement des charges :

Débouter la société APAVE SUD EUROPE de ses demandes, fins et conclusions,

Sur le paiement de l’intérêt de retard :

— Débouter la société APAVE SUD EUROPE de ses demandes, fins et conclusions

En tout état de cause :

Condamner la société APAVE SUDEUROPE à payer à la société Novae Services la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.»

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens comme l’autorise l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, la juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » ou les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués et il n’en sera donc pas fait mention dans le dispositif.

Sur la recevabilité des conclusions de la S.A.S. NOVAE SERVICES

La S.A.S. NOVAE SERVICES a notifié ses dernières conclusions le jour de l’ordonnance de clôture. Lors de l’audience, les deux parties se sont accordées sur la recevabilité de ces conclusions et la question de la révocation de l’ordonnance de clôture a été évoquée afin de permettre à la juridiction de prendre en compte ces écritures.

Les parties n’ont pas conclu par écrit sur cette difficulté.

Il n’y aura toutefois pas lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture dès lors que les conclusions ont été notifiées avant la notification de l’ordonnance aux parties et qu’il résulte en tout état de cause de l’article 802, du code de procédure civile, interprété à la lumière de l’article 6, §1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, que des conclusions déposées le jour de l’ordonnance de clôture ne peuvent être déclarées irrecevables de ce seul fait lorsque leur auteur n’a pas été préalablement informé de la date à laquelle celle-ci devait être rendue ou lorsque celle-ci ne lui aurait pas encore été notifié.

Or la demanderesse ne soulève en tout état de cause pas l’irrecevabilité des conclusions de la S.A.S. NOVAE SERVICES, les parties estimant le contradictoire suffisamment respecté. Le tribunal n’entend pas la soulever d’office.

La recevabilité n’étant pas contestée et le juge n’étant saisi d’aucune demande écrite de révocation de l’ordonnance de clôture, il n’y aura pas lieu de statuer sur ce point dans le dispositif de la présente décision et les dernières conclusions de la S.A.S. NOVAE SERVICES seront régulièrement prises en compte.

Sur la demande principale en paiement

La S.A.S. APAVE SUDEUROPE sollicite la condamnation de la S.A.S. NOVAE SERVICES à lui payer la somme de 65.219,34 euros au titre des factures impayées depuis le 1er juillet 2019.

En réponse au moyen adverse et au visa de l’article du bail régissant le dépôt de garantie, elle soutient que celui-ci ne peut s’imputer sur les loyers, seule une imputation sur les charges étant prévue dans le bail.

Elle ajoute que les deux contrats listent précisément les postes de charges incombant au preneur.

Elle soutient que le taux d’intérêt applicable en cas de retard de paiement est suffisamment précis, quand bien même le taux EONIA aurait-il été remplacé par le taux €ster.

Elle ajoute enfin que le juge de la mise en état n’a pas été saisi d’une demande par voie d’incident pour qu’il soit statué sur le caractère commercial des baux litigieux.

La S.A.S. NOVAE SERVICES se reconnaît débitrice de la somme de 34.683,30 euros HT, soit 41.619,96 euros TTC au titre des loyers mais estime être créancière des deux dépôts de garantie conservés par la bailleresse pour la somme totale de 11.560 euros, alors que le bail est arrivé à son terme.

Elle conteste par ailleurs les charges réclamées à hauteur de 25.599,37 euros, qu’elle estime indues. Au visa des articles L145-40-2 et 145-15 du code de commerce afférents à la répartition des charges entre le bailleur et le locataire, en faisant valoir que les baux ne contiennent aucune information sur la répartition des charges entre les différents locataires. Elle estime que la clause de répartition doit être réputée non écrite en application des textes précités. A titre subsidiaire, elle soutient que les sommes réclamées par le bailleur s’apparente à des provisions et qu’il appartient au bailleur de procéder à la régularisation des charges et justifier du montant réellement dû par le locataire.

Aux termes de l’article L145-40-2 du code de commerce; « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.»

En l’espèce, la S.A.S. APAVE SUDEUROPE produit la copie des baux litigieux, outre les factures impayées et un décompte arrêté le 20 novembre 2020.

Il est constant que la soumission du bail aux dispositions régissant les baux commerciaux est une question de fond qui ne nécessite nullement la saisine préalable du juge de la mise en état.

Il n’en reste pas moins que les parties avaient entendu signer un bail qualifié de «sous-location commerciale» et que l’application de l’article L145-40-2 du code de commerce n’est pas contestée en elle-même.

Quand bien même, les deux baux porteraient-ils sur des locaux situés dans un ensemble immobilier, il n’est pas établi que les autres locaux seraient loués et qu’il existerait ainsi plusieurs locataires d’un même bailleur entre lesquels les charges devraient être réparties. La sous-locataire ne peut donc se prévaloir du moyen tiré de l’absence d’une clause prévoyant une clé de répartition conventionnelle entre les deux sous-locataires occupant l’ ensemble immobilier loué.

Le moyen tiré de l’absence d’établissement d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, en violation des dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce, est également inopérant en ce que cette absence ne saurait être sanctionnée par le transfert des charges de la jouissances des locaux loués, qui incombent normalement au preneur, au bailleur. Mais surtout, la clause est suffisamment précise pour que le preneur soit informé de la liste précise des charges lui incombant.

Sur le fond, il sera rappelé que l’article R.145-36 du code de commerce, pris pour l’application de l’article L145-40-2 précité, précise que «L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.»

Par ailleurs, il est constant, en application des articles 1103 et 1302 du code civil, que pour conserver les sommes versées par le preneur au titre des provisions , en les affectant à sa créance de remboursement d’un ensemble de dépenses et de taxes en application du contrat de bail commercial, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

Dès lors que le contrat de sous-location a pris fin à l’échéance, le 31 mars 2020, il appartenait au preneur de justifier du montant des charges mises à la charge du preneur. Or, alors que le temps de la procédure le lui permettait aisément et que ces charges sont contestées par la locataire dans le cadre de la présente instance, force est de constater que la S.A.S. APAVE SUDEUROPE ne justifie pas des dépenses effectives servant de cause aux provisions appelées à compter du 1er juillet 2019.

Dans ces conditions, les provisions sur charges appelées mais non payées par la S.A.S. NOVAE SERVICES pour la période litigieuse doivent être déduites des sommes dues par la locataire.

Il y aura donc lieu de condamner la S.A.S. NOVAE SERVICES à payer à la S.A.S. APAVE SUDEUROPE la somme due au titre des seuls loyers impayés, soit 41.219,34 euros et de rejeter la demande au titre des provisions sur charges dues entre le 1er juillet 2019 et le 31 mars 2020.

La S.A.S. APAVE SUDEUROPE demande au tribunal d’assortir la condamnation des intérêts conventionnels (clause E, 4 des contrats) et la S.A.S. NOVAE SERVICES s’y oppose en faisant valoir que la clause est imprécise et inapplicable. Elle soutient que le taux «EONIA» a été remplacé par le taux Euro short-term rate (€STR). Elle ajoute que ces taux sont de surcoît négatifs et que la mention précisant que le taux devrait être majoré de «2 euros» est inapplicable.

La S.A.S. APAVE SUDEUROPE soutient en réplique que la clause est suffisamment précise au sens de l’article 1190 du code civil et qu’il est prévu que ce taux soit augmenté de 2% et non de «2 euros» comme allégué.

En droit, l’article 1190 du code civil dispose que «dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé».

En l’espèce, il est constant que la clause est suffisamment précise, peu important que le taux mensuel moyen soit calculé selon la norme EONIA ou la norme €STR qui l’a remplacée, dès lors que la référence au «taux mensuel moyen des marchés financiers» permet de calculer le taux applicable, fût-ce désormais en fonction du taux €STR (indice calculé au jour le jour).

En revanche, il est vrai que la clause est manifestement entachée d’une erreur matérielle, la majoration de «2 euros» étant dépourvue de sens, un taux se calculant en % ou «points» et ne pouvant être majoré que de % ou de points. Aucune autre interprétation susceptible de donner un sens à cette clause n’étant possible, il y a lieu de retenir l’interprétation de la S.A.S. APAVE SUDEUROPE (majoration de 2 % et non de 2 euros), la clause n’étant par ailleurs ni obscure, ni inapplicable.

Enfin, la somme portera intérêts au taux conventionnel à compter de l’assignation du 1er février 2021, faute pour la S.A.S. APAVE SUDEUROPE de justifier d’une mise en demeure antérieurement à cette date.

Sur la demande reconventionnelle au titre du dépôt de garantie

Se prévalant des termes du bail, la S.A.S. NOVAE SERVICES soutient avoir une créance au titre du dépôt de garantie versé dans le cadre des deux baux litigieux et demande la compensation entre cette créance et celle de la S.A.S. APAVE SUDEUROPE à son encontre. Elle soutient que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par la société APAVE SUDEUROPE qu’en cas de résiliation du bail pour faute imputable à la société Novae Services et relève précisément qu’en l’espèce, les baux n’ont pas été résiliés mais se sont éteints par arrivée du terme. Elle se prévaut spécialement de l’article G des baux litigieux.

La S.A.S. APAVE SUDEUROPE s’y oppose en se prévalant également de la même clause du bail, soutenant que le dépôt de garantie ne peut s’imputer que sur les charges.

En l’espèce, il est constant que la S.A.S. NOVAE SERVICES a versé au moment de la signature des contrats de sous-location, deux dépôts de garantie dont le montant total s’élève à la somme de 11.560 euros.

L’article G des baux litigieux prévoit le versement d’un dépôt de garantie à la signature des contrats, représentant pour chacun d’eux le montant d’un loyer hors taxes. L’alinéa 2 ajoute que cette somme, «non productive d’intérêts, à la sortie du SOUS-LOCATAIRE, lui sera restituée dès la régularisation des charges de l’exercice écoulé, et de celles de l’année en cours, déduction faite des sommes qui pourraient être dues par le SOUS-LOCATAIRE au LOCATAIRE PRINCIPAL, à quelque titre que ce soit.»

Le texte poursuit en précisant en son alinéa 3, qu'«en aucune façon, le ou les derniers termes du loyer ne pourront s’imputer sur le dépôt de garantie», l’alinéa 4 stipulant enfin que :»Si le bail est résilié pour inexécution des conditions ou pour toute cause imputable au SOUS-LOCATAIRE, ce dépôt de garantie restera acquis en tout ou partie au LOCATAIRE PRINCIPAL à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres.»

Il ressort des termes clairs et précis de la clause que le dépôt de garantie a pour fonction de garantir la bonne exécution des obligations incombant au preneur et qu’elle ne sera restituée à l’expiration du bail, qu’après régularisation des charges et déduction faite de toutes les sommes qui pourraient être dues par le sous-locataire «à quelque titre que ce soit.» La mention selon laquelle «le ou les derniers termes du loyer ne pourront s’imputer sur le dépôt de garantie» interdit simplement au preneur de procéder à cette imputation pour se dispenser de payer le dernier terme du loyer.

Au terme du bail, il est établi que la S.A.S. NOVAE SERVICES était redevable des loyers et des provisions sur charges mais il appartenait à la S.A.S. APAVE SUDEUROPE de procéder à la régularisation des charges pour rapporter la preuve de sa créance définitive au titre des charges, ce qu’elle n’a pas fait. Elle ne démontre pas plus l’existence d’une autre créance, à quelque titre que ce soit (réparations locatives ou autres), de sorte que seule est établie à ce jour la créance de la demanderesse au titre des loyers et que celle-ci peut être déduite du montant du dépôt de garantie. Les sommes dues par la sous-locataire étant supérieure au montant du dépôt de garantie, celui-ci est entièrement acquis au bailleur et viendra en déduction des sommes dues par celle-ci, laquelle ne pourra se prévaloir d’aucune créance de restitution.

Il y aura donc lieu non pas d’ordonner la compensation entre deux créances connexes mais de déduire de la somme due au titre des seuls loyers impayés à la demanderesse (41.219,34 euros) le montant des dépôts de garantie (11.560 euros), qui lui reste acquis à compter de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.A.S. NOVAE SERVICES et la S.A.S. APAVE SUDEUROPE succombnt chacune en une partie de leurs prétentions. La S.A.S. NOVAE SERVICES sera néanmoins tenue comme étant la partie perdant, dès lors qu’elle ne justifie pas du paiement des loyers et que la demande formée au titre des charges a été rejetée non pas au motif que les charges ne seraient pas dues, mais que leur montant définitif n’a pas été justifié par la demanderesse.

La S.A.S. NOVAE SERVICES sera donc condamnée seule aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, «le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.»

En l’espèce, partie condamnée aux dépens, la S.A.S. NOVAE SERVICES sera condamnée, en équité, à verser à la S.A.S. APAVE SUDEUROPE la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sa demande au même titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Au regard de l’ancienneté du litige et de sa solution, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la S.A.S. NOVAE SERVICES à payer à la S.A.S. APAVE SUDEUROPE la somme de 41 219,34 euros au titre des loyers impayés du 1er juillet 2019 au 31 mars 2020 et dus en application des contrats de sous-location commerciale conclus entre les parties le 17 janvier 2019;

Dit que le montant des dépôts de garantie de la S.A.S. NOVAE SERVICES pour un montant total de 11.560 euros restera acquis à la S.A.S. APAVE SUDEUROPE, son montant devant venir en déduction de la créance de loyers fixée ci-dessus à compter de ce jour ;

Dit que la somme précitée de 41.219,34 euros portera en conséquence intérêt au taux conventionnel corespondant au taux mensuel moyen du marché monétaire majoré de 2 % à compter de l’assignation du 1er février 2021 pour le tout mais jusqu’à la date de la présente décision dans la limite de 11.560 euros et jusqu’à complet paiement pour le solde ;

Rejette la demande au titre des provisions sur charges dues sur la même période en application des mêmes contrats ;

Condamne la S.A.S. NOVAE SERVICES aux dépens ;

Condamne la S.A.S. NOVAE SERVICES à payer à la S.A.S. APAVE SUDEUROPE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette la demande réciproque de la S.A.S. NOVAE SERVICES formée sur le même fondement ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Le greffier Le président