TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01485

N° Portalis DBX4-W-B7J-UC2U

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU 18 septembre 2025

La S.A. ALTEAL,

C/

[F] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DURAND

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN greffière lors des débats et Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ALTEAL,

Prise en la personne de son Directeur Général Monsieur [D] [R],

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Adresse 7]

Représentée par Maître Isabelle DURAND, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [F] [M],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 26 et 29 septembre 2023 prenant effet au 3 octobre 2023, la S.A ALTEAL a donné à bail à Madame [F] [M] un appartement à usage d’habitation (n°26) ainsi qu’un parking (n°22) situés [Adresse 2] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 566,80 euros, 15 euros de loyer pour le parking hors provision sur charges.

Le 10 octobre 2024, la S.A ALTEAL a fait signifier à Madame [F] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés pour un montant de 1.993,08 en principal et de fournir les justificatifs d’assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 24 février 2025, la S.A ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé afin :

— de constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat sus visé, la résiliation du bail consenti par la SA ALTEAL à Madame [F] [M] pour défaut de paiement de loyers et charges et défaut d’assurance,

— d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— de la condamner au paiement :

* par provision de la somme de 1.740,97 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers impayés au 20 janvier 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge conventionnels, de la résiliation à la libération effective du logement, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement délivré le 10 octobre 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la S.A ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.287,34 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise. La S.A ALTEAL demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 60 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées en précisant se désister de sa demande concernant l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’attestation d’assurance.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à sa personne le 24 février 2025, Madame [F] [M] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A ALTEAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 04 juin 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu électroniquement les 26 et 29 septembre 2023 prenant effet au 3 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 10. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, soit un délai supérieur au délai légal de 6 semaines prévu par la loi applicable. Ce délai est favorable à la locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins la bailleresse, il doit être considéré qu’elle est la partie en position de force dans le contrat et qu’elle a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection de la locataire et plus favorable à cette dernière, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 1.993,08 euros a été signifié le 10 octobre 2024. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [F] [M] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.107,56 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A ALTEAL produit un décompte du 30 juin 2025 démontrant que Madame [F] [M] reste devoir la somme de 2.287,34 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

Madame [F] [M] non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.287,34 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, des propositions de règlements formulées par la bailleresse, et surtout du plan d’apurement signé par les parties le 28 mai 2025 lequel prévoit un remboursement de la dette par échéances de 60 euros, Madame [F] [M] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 60 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la S.A ALTEAL, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [F] [M] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A ALTEAL, Madame [F] [M] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement les 26 et 29 septembre 2023 prenant effet au 3 octobre 2023 entre la S.A ALTEAL et Madame [F] [M] concernant un appartement à usage d’habitation (n°26) ainsi qu’un parking (n°22) situés [Adresse 2] à [Localité 11] sont réunies à la date du 11 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [F] [M] à verser à la S.A ALTEAL à titre provisionnel la somme de 2.287,34 euros (décompte arrêté au 30 juin 2025, incluant une dernière facture de juin 2025) ;

AUTORISONS Madame [F] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [F] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A ALTEAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Madame [F] [M] soit condamnée à verser à la S.A ALTEAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [F] [M] à verser à la S.A ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,