TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00759 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GHOQ

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Maître Guillaume BAIS de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 26 Novembre 2024

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [O] [N],

demeurant 13 avenue des sablons – Appt 12 étage 5 – 28000 CHARTRES

comparante en personne assistée de Maître Guillaume BAIS de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, demeurant 85 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

Demande le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à l’audience

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 08 octobre 2024 puis prorogée au 26 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat avec effet à compter du 1er février 1999, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Chartres (ci-après « C’CHARTRES HABITAT ») a donné à bail à Madame [O] [N] et Monsieur [R] [P] un appartement situé 13 avenue des Sablons (au 5ème étage) 28000 CHARTRES.

C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Madame [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024 en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux sur le fondement d’inexécution grave de certaines obligations résultant du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2024, puis renvoyée à l’audience du 4 juin 2024 à la demande des parties,

A l’audience du 4 juin 2024, l’affaire a été retenue.

C’CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de voir prononcer la résiliation du bail d’habitation avec effet à compter du 1er février 1999 aux torts exclusif de la locataire; d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [N] et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et un serrurier; privée du bénéfice du délais de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures d’exécution, de condamner en outre Madame [O] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer révisé et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux; et de la condamner aux dépens, ainsi qu’à la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bailleur social expose que Madame [O] [N] a failli à ses obligations de locataire en provoquant des nuisances depuis plusieurs années par jets d’urine, d’excréments, de papier toilette ou d’ordures ménagères, de nuisances sonores diurnes et nocturnes et de dégradations dans les parties communes.

Plusieurs voisins lui reprochent également son agressivité.

C’CHARTRES HABITAT justifie à l’appui de ses demandes d’attestations, de rapports d’enquêteur, de photos et de différents rappels et avertissements effectués auprès de la locataire.

Régulièrement convoquée par un acte de commissaire de justice signifié par dépôt à étude du 4 mars 2024, Madame [O] [N] est représentée par son conseil,

La locataire sollicite conclut au débouté de l’ensemble des demandes de C’CHARTRES HABITAT et à l’octroi d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir, qu’elle est dans les lieux depuis 1999 et qu’elle conteste l’ensemble des faits reprochés. Elle considère en effet que le bailleur ne rapporte pas la preuve de l’imputabilité des nuisances, que la faute n’est donc pas démontrée, les attestations communiquées émanant de voisins, avec lesquelles elle n’entretient pas de bonnes relations, tous ne témoignant pas en sa défaveur.

Elle dit être à jour de ses loyers et souligne un problème de régularisation de charges.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024, puis prorogé au 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I-SUR LA RESILIATION DU BAIL EN RAISON DE TROUBLES ANORMAUX DU VOISINAGE ET L’EXPULSION:

Selon l’article 1728 du code civil : " Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. "

L’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que : " le locataire est obligé…. b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location "

L’article 7d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 mentionne, que le locataire est obligé : " De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure… ";

Le contrat de bail et le règlement intérieur de l’immeuble contiennent le rappel les conditions d’usage des lieux et les règles de sécurité et de salubrité, qui s’imposent à chaque locataire.

L’article 1224 du code civil mentionne : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1227 du code civil poursuit : « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

Enfin au terme des dispositions de l’article 1228 du code civil, " Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion ".

En l’espèce, Madame [O] [N] ne conteste pas avoir eu connaissance du règlement intérieur, qu’elle a par ailleurs signé.

Les pièces versées aux débats, à savoir attestations du voisinage, rapports d’enquêteur, photos et rappels et avertissements effectués auprès de la locataire démontrent l’existence des nuisances alléguées de jets d’urine, d’excréments, de papier toilette ou d’ordures ménagères, de nuisances sonores diurnes et nocturnes (coups contre les murs, disputes avec son fils), et de dégradations dans les parties communes.

Les faits rapportés, qu’ils portent sur des nuisances sonores ou olfactives, sont précis et datés et se sont répétés sur plusieurs années, les premiers rapports de l’enquêteur datant de l’année 2016.

Les rapports sont particulièrement circonstanciés.

Madame [O] [N] n’a manifestement pas su saisir les occasions, qui lui ont été données de trouver une solution amiable pour faire cesser les troubles, elle s’est au contraire montrée hostile à tous échanges avec l’enquêteur ou le bailleur, ne se rendant pas aux rendez-vous fixés.

Il est constant que les nuisances invoquées sont systématiques, excessives, et leur fréquence dans le temps depuis l’année 2016 constitue un trouble anormal du voisinage justifiant la demande de résiliation du bail effectuée par C’CHARTRES HABITAT.

Par conséquent en raison des inconvénients normaux du voisinage imputables à Madame [O] [N], il y a lieu de faire droit à la demande de résiliation du bail formée par C’CHARTRES HABITAT.

Madame [O] [N] se trouvant dans le logement sans droit ni titre à compter du jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

II. SUR LE DELAI DE DEUX MOIS DE L’ARTICLE L412-1 DU CODE DES PROCEDURES CIVILES D’EXECUTION :

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution : " Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

Le bailleur demande que la locataire ne bénéficie pas de du délai de deux mois pour quitter les lieux.

Il convient cependant de permettre à Madame [O] [N] le temps de pouvoir se reloger.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de C’CHARTRES HABITAT de ce chef de demande.

III. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de C’CHARTRES HABITAT HABITAT, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du jugement jusqu’au départ effectif de cette dernière par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion à un montant équivalent à celui du loyer révisé et des charges qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [O] [N] au paiement de cette indemnité.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [O] [N] succombe en partie à leurs demandes, sera condamnée aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande en l’espèce de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de C’CHARTRES HABITAT

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la société C’CHARTRES HABITAT et Madame [O] [N] avec effet à compter du 1er février 1999 et portant sur le logement situé13 avenue des Sablons (au 5ème étage) 28000 CHARTRES;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société C’CHARTRES HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [N], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du jugement jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Maître Guillaume BAIS ;

DEBOUTE C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME