TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02156

N° Portalis DBX4-W-B7J-UHKU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 Décembre 2025

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

C/

[M] [F] [S] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DUPEYRON

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 11 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocate au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Gaëlle BURGUY, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [F] [S] [D],

demeurant [Adresse 7]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 mars 2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [M] [F] [S] [D] un appartement à usage d’habitation [Adresse 6] [Localité 9] ([Localité 3] pour un loyer mensuel de 440,79 euros et une provision sur charges mensuelle de 48,27 euros.

Le 10 janvier 2025, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [M] [F] [S] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A CDC HABITAT SOCIAL a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 janvier 2025.

Par acte de Commissaire de justice en date du 14 avril 2025, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [M] [F] [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé afin de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail le liant à la société CDC HABITAT SOCIAL

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique

— fixer la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges conventionnels et s’entendre condamner au paiement d’une telle provision jusqu’à la reprise effective des lieux

— condamner cette dernière à payer la somme de 4.537 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 28 février 2025, mois de février inclus et le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, somme à parfaire au jour de l’audience

— condamner cette dernière à payer la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 avril 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la S.A CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 15.182,07 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par acte de Commissaire de justice remis à étude le 14 avril 2025, Monsieur [M] [F] [S] [D] ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 avril 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 4 mars 2024 contient une clause résolutoire (article 7 « CLAUSE RÉSOLUTOIRE ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.467,18 euros a été signifié le 10 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [M] [F] [S] [D] n’a réglé dans le délai de six semaines aucune somme.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 février 2025.

Monsieur [M] [F] [S] [D] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [M] [F] [S] [D] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 9 octobre 2025 démontrant que Monsieur [M] [F] [S] [D] reste devoir la somme de 15.182,07 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Il ressort de ce décompte que le bailleur a appliqué au locataire un supplément de loyer solidarité (SLS) de 1.043,98 euros (dont 25 euros de frais de dossier) le 31 janvier 2025, puis de 1.018,98 euros pour le mois de février à septembre 2025, soit un total de 8.151,84 euros.

Or, ces sommes ne peuvent être liquidées provisoirement qu’après mise en demeure de la locataire, en application de l’article L441-9 du Code de la construction et de l’habitation, ce dont la SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifie pas en l’espèce. En effet, si elle produit le courrier en lettre simple du 7 octobre 2024 de demande de réponse à l’enquête de ressources, la mise en demeure en lettre simple du 14 novembre 2024 de répondre à la demande d’enquête et le courrier en lettre simple du 10 décembre 2024 de notification de la mise en place du supplément de loyer solidarité (SLS), elle ne justifie pas de l’envoi effectif à Monsieur [M] [F] [S] [D] de la mise en demeure. Ainsi, il convient d’écarter les sommes demandées au titre du SLS.

Au surplus, les indemnités de supplément de loyer de solidarité, dites de surloyer, prévues par l’article L441-9 du Code de la construction et de l’habitation ne sont pas, par nature, dues qu’autant que le bail demeure en cours puisque à compter de cette date, il appartient au juge de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire. Par conséquent, les surloyers sollicités pour la période postérieure à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 22 février 2025 ne peuvent être dus.

Monsieur [M] [F] [S] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [M] [F] [S] [D] sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.986,25 euros (15.182,07- 9.195,82), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025 sur la somme de 1.467,18 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [M] [F] [S] [D] également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 22 février 2025 au 30 septembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [F] [S] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [M] [F] [S] [D] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mars 2024 entre la S.A CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [M] [F] [S] [D] concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 6] [Localité 9] ([Localité 3] sont réunies à la date du 22 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [F] [S] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [F] [S] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [F] [S] [D] à verser à la S.A CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 5.986,25 euros (décompte arrêté au 9 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025 sur la somme de 1.467,18 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [F] [S] [D] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [F] [S] [D] à verser à la S.A CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [F] [S] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,