N°Minute:25/1215

N° RG 24/01601 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDVB

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

DEMANDEURS:

Monsieur [J] [A], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Nolwenn ROBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [X] [A], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nolwenn ROBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [U] [A], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nolwenn ROBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [M] [Z], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2024-010049 du 04/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

représenté par M^e Marion DEJEAN PELIGRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [P] [W] épouse [Z], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2024-010048 du 22/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

représentée par M^e Marion DEJEAN PELIGRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 20 Mars 2025

Affaire mise en deliberé au 15 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Mai 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Nolwenn ROBERT

Copie certifiée delivrée à : M^e Marion DEJEAN PELIGRY

Le 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat ayant pris effet le 1er juin 2018, Madame [B] [A] a donné à bail à usage mixte professionnel et d’habitation à Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] une maison individuelle située [Adresse 6] moyennant un loyer de 990 € outre 35 € de charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023, Madame [B] [A] a fait délivrer au locataire un congé pour vente pour le 31 mai 2024.

Madame [B] [A] est décédée le 8 mars 2024.

Les locataires n’ayant pas quitté les lieux, Monsieur [J] [A], Monsieur [X] [A], Madame [U] [A], héritiers de Madame [B] [A], ont fait assigner Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier selon exploit de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024 et ce, afin de voir ordonner leur expulsion, outre leur condamnation à une indemnité d’occupation et à leur verser la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après l’établissement d’un calendrier de procédure et des renvois à la demande des parties, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 20 mars 2025.

À cette audience, Monsieur [J] [A], Monsieur [X] [A], Madame [U] [A] représentés par leur avocat, concluent comme suit :

Vu l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les pièces produites,

A TITRE PRINCIPAL :

JUGER que le congé pour vendre en date du 27 novembre 2023 est valide ;

JUGER en conséquence que le bail est résilié au 31 mai 2024 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

JUGER que Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] se rendent coupables d’une inexécution caractérisée de leurs obligations contractuelles et légales ;

JUGER ET PRONONCER la résiliation du bail en date du 02 mai 2018 aux torts exclusifs de Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] pour manquements graves et répétés à leur obligation de paiement des loyers ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DECLARER Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] occupants sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 3] ;

ORDONNER la libération des lieux par les défendeurs et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie outre la réalisation d’un décompte précis des charges sur la base des relevés des compteurs afin de faire un décompte des charges entre les parties ;

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] et de tous occupants de leur chef, et autoriser si nécessaire le concours de la force publique ;

JUGER qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être octroyé à Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] à payer à Monsieur [J] [A], Monsieur [X] [A] et Madame [U] [A] la somme de 7 716,15€ au titre de l’arriéré locatif;

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] à verser à Monsieur [J] [A], Monsieur [X] [A] et 11Madame [U] [A] la somme de 1 500€ par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] à verser à Monsieur [J] [A], Monsieur [X] [A] et Madame [U] [A] la somme de 1 000€ chacun en indemnisation de leur préjudice financier ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] au paiement de la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civil ainsi qu’au× entiers dépens de l’instance.

En défense, Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z], également représentés par leur avocat demandent :

Repoussant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur [J] [A], Monsieur [X] [A] et Madame [U] [A] à l’encontre de Monsieur [M] [Z] et de Madame [P] [W] épouse [Z],

DECLARER que le bail conclu le 02/05/2018 à effet au 01/06/2018 s’est valablement renouvelé le 31/05/2024,

REJETER la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail,

DECLARER n”y avoir lieu à expulsion ni à fixation d’une indemnité d’occupation ni à paiement de dommages et intérêts,

DECLARER que Monsieur [M] [Z] et de Madame [P] [W] épouse [Z] remplissent les conditions pour bénéficier de délais de grâce et pourront s’acquitter de leur dette de loyer en 24 échéances selon échéancier à fixer par le Tribunal,

CONDAMNER Monsieur [J] [A], Monsieur [X] [A] et Madame [U] [A] solidairement entre eux à payer Monsieur [M] [Z] et à Madame [P] [W] épouse [Z] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers frais et dépens de procédure.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

➢Sur la validité du congé

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce, dispose que :

I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur…..

II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de L’article 41 ter de la loi n° 86- 1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10- un de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III. — Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources [T] sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources [T] de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources [T] sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] font valoir la nullité du congé dans la mesure où ils sont âgés de plus de 65 ans et que au moment de l’échéance du contrat aucun des consorts n’était âgé de plus de 65 ans. Monsieur [J] [A], Monsieur [X] [A], Madame [U] [A], quant à eux, font valoir la validité du congé dans la mesure où Madame [B] [A] était bien âgée de plus de 65 ans au moment de la délivrance du congé.

Il ressort de cet article, dans sa rédaction applicable au congé litigieux, "le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé".

Il est par ailleurs constant qu’en cas de démembrement de la propriété, la condition d’âge doit être appréciée par rapport à l’usufruitier et non par rapport au nu-propriétaire.

En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par Madame [B] [A] par exploit de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023. Il n’est pas contesté que Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] étaient âgés de plus de 65 ans au moment de la délivrance du congé et avaient des revenus réguliers déclarés à l’administration fiscale avant tout abattement inférieure au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Néanmoins, Madame [B] [A] avait quant à elle plus de 65 ans pour être née le 16 décembre 1945 au moment de la délivrance du congé même si à l’échéance du congé à savoir le 31 mai 2024 cette dernière était décédée et que les héritiers sont quant à eux âgés de moins de 65 ans.

Il est constant que la condition d’âge doit être remplie à la date d’échéance du contrat de bail tandis que les conditions de ressources s’apprécient à la date de notification du congé.

Ainsi, il convient de prendre en considération la situation de Madame [B] [A] qui, née le 16 décembre1945, n’était pas tenue d’offrir un relogement à Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] dans son congé à effet au 31 mai 2024, étant précisé que la survenue de son décès le 08 mars 2024 est sans incidence sur les effets du congé.

Dès lors il convient de constater la validité du congé délivré qui respecte les dispositions de l’article 15 et comprend l’ensemble des documents nécessaires.

À compter du 31 mai 2024, Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] sont devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

➢Sur la demande en paiement des loyers

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Il ressort clairement du décompte versé aux débats que Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] sont redevables solidairement de la somme de 7716,15 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 5 décembre 2024.

➢Sur la demande au titre du préjudice financier

Les dispositions de l’article 1231-1 du Code civil prévoient par ailleurs que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus aux créanciers sont, en général de la perte qui a été faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Ainsi en vertu de l’article 1353 du Code civil et 9 du code de procédure civile il appartient au demandeur de rapporter la preuve d’une faute, du préjudice et du lien de causalité.

En l’espèce, si les consorts [A] sollicitent l’octroi de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, ils ne versent aux débats aucun justificatif à l’appui de cette demande qui sera en conséquence rejetée.

➢Sur la demande de délai de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] sollicitent des délais pour s’acquitter de leur dette sur la base d’un échéancier de 24 mois.

Toutefois, au regard du seul justificatif versé aux débats, à savoir les impôts sur le revenu 2023 mentionnant une retraite de 8137 euros pour le couple, l’échéancier apparaît totalement irréaliste avec un loyer de plus de 1000 euros.

Cette demande sera rejetée.

➢Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, au regard de la situation financière des locataires, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514 – mentionne que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé délivré par Madame [B] [A] à Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] portant sur une maison individuelle située [Adresse 6] à effet au 31 mai 2024;

DIT que Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 mai 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] et de tous occupants de leur chef et à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par la bailleresse,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] devront solidairement payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 31 mai 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] à verser à Monsieur [J] [A], Monsieur [X] [A], Madame [U] [A], héritiers de Madame [B] [A] la somme de 7716,15 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 5 décembre 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] de leurs demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [A], Monsieur [X] [A], Madame [U] [A] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] et Madame [P] [W] épouse [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE