TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00430 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZCQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Décembre 2025

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[R] [U] [N] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Décembre 2025

à EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [K] [L], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [R] [U] [N] [O], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Romain SCABORO, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 février 2017, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [N] [O] [R] [X] un logement situé [Adresse 1] [Localité 9] pour un loyer mensuel de 621,26 euros.

Le 5 septembre 2024, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [N] [O] [R] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2025, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [N] [O] [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3083,68 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 décembre 2024 .

A l’audience du 16 octobre 2025, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [L] [K], Chargée judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 8082,47 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise.

Madame [N] [O] [R] [X], représentée par Maître [H] [S], soutient oralement ses conclusions aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

— Débouter la société [Localité 9] METROPOLE HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Accorder des délais de paiement à madame [N] [O] sur 24 mois,

— Suspendre l’effet de la clause résolutoire durant le remboursement de la dette,

— Condamner la société PROMOLOGIS aux entiers dépens

Madame [N] [O] [R] [X] expose les difficultés rencontrées à l’origine de sa dette, sa situation personnelle et familiale. Elle expose que la régularisation de sa situation administrative va lui permettre d’occuper désormais un emploi et qu’elle est en situation active de recherche d’emploi.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 décembre 2024 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 février 2017 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2162,24 euros a été signifié le 5 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [N] [O] [R] [X] n’a pas réglé les sommes demandées dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 novembre 2024.

La résiliation est intervenue le 6 novembre 2024 et Madame [N] [O] [R] [X] est depuis occupante sans droit ni titre.

II – SUR LA DEMANDE DE DELAI

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Madame [N] [O] [R] [X] sollicite un délai de paiement de 24 mois suspensif de la clause résolutoire.

La reprise du paiement des loyers n’est pas intervenue, contrairement aux exigences légales du texte précité.

En outre, au regard du montant de la dette, l’octroi d’un délai sur 24 mois aboutirait à un versement au titre de l’arriéré locatif de 336 euros par mois en plus du paiement du loyer, ce qui n’apparaît pas compatible avec le niveau de ressources de Madame [N] [O] [R] [X].

Madame [N] [O] [R] [X] sera déboutée de sa demandede délai.

L’expulsion de Madame [N] [O] [R] [X] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

III – SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 16 octobre 2025 démontrant que Madame [N] [O] [R] [X] reste devoir la somme de 8082,47 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [N] [O] [R] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 8082,47 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024 sur la somme de 2162,24 euros, du 24 septembre 2024 sur la somme de 3083,68 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [N] [O] [R] [X] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 7 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 6 novembre 2024 au 30 septembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [N] [O] [R] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, Madame [N] [O] [R] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2017 entre l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT et Madame [N] [O] [R] [X] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 6 novembre 2024 ;

DEBOUTONS Madame [N] [O] [R] [X] de sa demande de délai suspensif des effets de la clause résolutoire;

ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [O] [R] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [O] [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [N] [O] [R] [X] à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 8082,47 euros (décompte arrêté au 16 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024 sur la somme de 2162,24 euros, du 24 septembre 2024 sur la somme de 3083,68 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [N] [O] [R] [X] à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, étant précisé que celles dues entre le 7 novembre 2024 et le 30 septembre 2024 sont déjà inclues dans la somme principale octroyée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [N] [O] [R] [X] à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [O] [R] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,