MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 20 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 22/05381 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RPE3

NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 20 Juin 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame RIQUOIR, Greffière

DEBATS

à l’audience publique du 04 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 13 mai 2025 puis prorogé à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [F] [A]

née le 14 Février 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 122

DEFENDEUR

M. [H] [C] [D]

né le 05 Avril 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 66

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 24 mars 2020, Mme [F] [A] a acheté auprès de M. [H] [D] un appartement de type 3 ainsi qu’une cave, formant, avec leurs parties communes, les lots numéros 215 et 312 au 18e étage d’un immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé aux [Adresse 5],

Par courrier daté du 24 décembre 2020, Mme [F] [A] a demandé à M. [H] [D], déplorant la survenance d’infiltrations dans la « loggia nord » lors de phénomènes pluvieux, de lui payer une indemnité d’un montant de 12 755,15 euros, au titre des travaux de réparations à effectuer.

Par courrier daté du 11 janvier 2021, M. [H] [D] a refusé de payer cette indemnité à Mme [F] [A], au motif que le balcon fermé n’avait pas vocation à être étanche.

Suivant ordonnance datée du 6 mai 2022, le juge des référés, saisi par assignation de Mme [F] [A] en date des 17 et 18 janvier 2022, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, au contradictoire de M. [H] [D] et, désigné pour y procéder, M. [B] [J], lequel a déposé son rapport définitif le 1er novembre 2022.

Par acte du 21 décembre 2022, Mme [F] [A] a fait assigner M. [H] [D] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de le condamner à lui payer (i) une indemnité de 22 155,28 euros, au titre des travaux de remise en état, avec actualisation selon l’index BT 01 en vigueur au jour du jugement, (ii) une indemnité de 6 000 euros en réparation de son trouble de jouissance, à actualiser au jour du jugement, (iii) ainsi qu’aux dépens, avec autorisation de maître Dominique Jeay à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provisions, (iv) et à une indemnité de 4 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions transmises par voie électronique le 28 septembre 2023, Mme [F] [A] demande au tribunal, au visa de l’article 1641 du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

–condamner M. [H] [D] à lui payer une indemnité de 22 155,28 euros, au titre des travaux de remise en état, avec actualisation depuis septembre 2022 jusqu’au jour du jugement ;

–condamner M. [H] [D] à lui payer une indemnité de 6 000 euros en réparation de son trouble de jouissance, à actualiser au jour du jugement ;

–condamner M. [H] [D] aux dépens de l’instance, ainsi qu’à ceux de la procédure de référé et au coût de l’expertise judiciaire, avec autorisation de maître Dominique Jeay à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provisions, de même qu’à lui payer une indemnité de 4 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions transmises par voie électronique le 17 mai 2023, M. [H] [D] demande au tribunal, au visa de l’article 1641 du code civil, de :

– à titre principal, débouter Mme [F] [A] de ses prétentions ;

– à titre subsidiaire, fixer à 5 000 euros le montant alloué à Mme [F] [A] au titre de la réduction du prix de vente ;

– débouter Mme [F] [A] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

– condamner Mme [F] [A] aux dépens, avec autorisation de la SELARL CLF, outre la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que leurs moyens seront développés dans la motivation du jugement, au titre de l’examen de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 décembre 2023. L’affaire, initialement fixée à l’audience du 18 juin 2024, puis du 17 décembre 2024, a été évoquée à l’audience du 4 mars 2025 et mise en délibéré au 13 mai 2025, prorogé au 20 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes indemnitaires

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1645 du code civil prévoit que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est de principe qu’en présence d’un vendeur qui avait connaissance des vices, l’acheteur peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire. Ainsi, l’acquéreur d’un bien affecté de vices cachés peut obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages-intérêts équivalant au coût des réparations à engager.

Mme [F] [A] indique que M. [H] [D] a réalisé des travaux de réparation ponctuels au titre des infiltrations subies par la loggia, lequel avait donc connaissance de ces phénomènes.

Elle estime en conséquence que la mauvaise foi de M. [H] [D] est démontrée, qui ne peut ainsi pas se prévaloir de la clause d’exonération de responsabilité au titre des vices cachés, contenue dans le contrat de vente. Sur ce point, elle développe que M. [H] [D] n’a jamais obtenu un accord de la copropriété afin de cloisonner la loggia et qu’il ne lui a pas permis l’accès au logement entre décembre 2019 et la date de la vente, de sorte qu’elle n’a pas pu remarquer les infiltrations, tandis que M. [H] [D] repeignait les surfaces affectées par le dégât des eaux.

Elle expose en outre que la loggia fait bien partie de l’appartement, ce qui résulte de l’annonce de vente, que cette pièce était communicante avec les autres pièces de l’appartement, les portes-fenêtres ayant été déposées par M. [H] [D], et qu’elle devait par conséquent être étanche.

M. [H] [D] soutient que le balcon aménagé ne constitue pas une surface habitable, destinée à être étanche :

– il fait valoir que le balcon reste une partie commune, à usage privatif, au titre duquel il a eu une autorisation d’effectuer des travaux ; que l’acte de vente fait bien mention d’une surface de 46,71 mètres carrés, correspondant à celle de l’appartement, de même que le diagnostic immobilier et l’annonce de la vente ; que le cadre des portes-fenêtres, ainsi que les volets roulants et le seuil de ces fenêtres subsistaient ;

– il précise que les travaux n’ont été réalisés que pour fermer le balcon et le protéger du vent, mais pas pour le rendre étanche, les systèmes d’évacuation d’eau ayant été conservés.

Il ajoute que le contrat de vente exclut la garantie des vices cachés ; qu’il n’est pas de mauvaise foi, puisqu’il a effectué les travaux avec l’accord de la copropriété ; et que le mastic était parfaitement visible, de sorte qu’il n’avait pas la volonté de cacher à Mme [F] [A] les infiltrations.

Il estime, enfin, à titre subsidiaire, que le préjudice de Mme [F] [A] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance d’acquérir l’appartement à un prix moins élevé tandis que, propriétaire non occupante du bien, elle ne peut, pour cette raison, prétendre à l’indemnisation d’un trouble de jouissance.

En l’espèce, M. [H] [D] produit un courrier du syndic de l’immeuble, daté du 26 septembre 2008 (pièce n° 1) selon lequel celui-ci lui a « [confirmé son] accord pour la fermeture de [ses] deux balcons », précisant « suite à la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires, nous vous demandons d’utiliser des menuiseries et des couleurs identiques à celles en place actuellement. »

Il verse en outre aux débats une facture de la SARL Dablanc du 17 avril 2009 (pièce n° 2), selon laquelle il a acheté à cette entreprise trois châssis (deux coulissants à deux vantaux et un fixe), de même qu’un soubassement fixe.

Les balcons, d’une surface au sol, respective, de 2,04 m² et 5,06 m² (pièce n° 5 de M. [H] [D]), ont été fermés par la mise en place de ces châssis, que l’expert judiciaire a constatée (p. 6 de son expertise : « la fermeture du balcon avec des ensembles menuisés […] ») et qui n’est pas contestée.

Or, il est constant que le balcon de cet immeuble en constitue une partie commune, sur laquelle le copropriétaire du lot s’est vu attribuer un droit d’usage privatif.

Partant, le copropriétaire, qui souhaitait effectuer des travaux sur une partie commune, à jouissance privative, devait solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, qui a une compétence exclusive en la matière.

Néanmoins, M. [H] [D] ne produit pas de délibération de l’assemblée générale des copropriétaires autorisant, de manière générale, le cloisonnement des balcons et la seule référence du syndic, dans son courrier du 26 septembre 2008, à cette autorisation, qui n’en établit pas le principe ni les contours, ne le démontre pas.

Il ne démontre pas plus avoir obtenu une autorisation nominative de l’assemblée afin d’effectuer ces travaux, ce d’autant que les assemblées générales du 13 décembre 2005 et du 19 décembre 2006 ont adopté une résolution rappelant « l’interdiction des vérandas en fond de coursives et [de] toutes fermetures illicites sur les parties communes. »

Il est ainsi prouvé que, sans autorisation de l’assemblée générale, M. [H] [D] a, suivant devis du 17 avril 2009, effectué la fermeture de son balcon, avec des menuiseries, posées sur l’ancien garde-corps (p. 7 de l’expertise judiciaire :« un ancien mastic a été installé sur l’ancien garde-corps au droit de la fuite sous allège. »).

Or, au moment de la vente à Mme [F] [A], l’appartement était décrit par l’annonce comme présentant une surface de 46 m² selon la loi Carrez et de 54 m² au sol (pièce n° 5 de Mme [F] [A]), tandis que l’acte de vente faisait mention d’une surface de 46,71 m² (p. 4 de l’acte de vente).

Le diagnostic immobilier précise en effet (pièce n° 5 de M. [H] [D], p. 3) que la superficie calculée par référence à la loi Carrez est de 46,71 m², excluant de son calcul les surfaces des « vérandas » et faisant mention d’une surface au sol totale de 53,81 m² en incluant ces « vérandas ».

Lors de sa visite du bien, avant la vente, qui se présentait comme sur les photographies de l’annonce de vente, les vantaux des portes-fenêtres menant à l’ancien balcon, depuis les parties privatives, étaient déposés, le seuil sur lequel reposait le châssis étant, lui, encore présent, de même que le volet roulant, en partie haute, fixé au-dessus des ouvertures.

Les photographies de l’annonce de vente ne laissent, qui plus est, nullement apparaître d’évacuations en bas du garde-corps, qui auraient pu alerter l’acquéreur quant au fait que cette pièce supplémentaire présentait encore la nature d’un balcon, de sorte que M. [H] [D] ne fait qu’alléguer que Mme [F] [A] a elle-même occulté, après la vente, les évacuations d’eaux.

Il s’ensuit que la communication entre les parties privatives et l’ancien balcon était fluide et qu’il se présentait de fait comme une pièce à vivre supplémentaire, apparaissant comme étant hors d’air, du fait du garde-corps surmonté des menuiseries, mais aussi, en l’absence d’indication contraire du vendeur, comme étant hors d’eau, c’est-à-dire prêt à supporter les intempéries sans entraîner de gêne pour son habitant.

Sa surface au sol a d’ailleurs été comptabilisée dans le diagnostic immobilier et affichée dans l’annonce, qui le présentait également, en l’absence d’indication contraire, comme une extension hors air et hors d’eau des parties privatives.

Il n’est pas démontré que c’est en raison du caractère visiblement non habitable de cette surface, et non de celui présenté par le vendeur comme tel au diagnostiqueur, que le diagnostic immobilier ne l’a pas prise en compte au titre de la superficie Carrez du lot, ce d’autant qu’il s’agit non d’une surface privative, mais d’une surface considérée comme une partie commune, selon les stipulations du règlement de copropriété.

Il s’ensuit que le balcon montrait, au moment de la vente et faute d’affirmation contraire, les caractéristiques d’une loggia fermée, affichant l’avantage d’être exploitable sans aucune incidence des conditions climatiques.

Or, l’expert judiciaire a constaté :

– p. 6 : « la fermeture du balcon avec des ensembles menuisés dont la mise en œuvre n’est pas conforme aux règles de la construction. Il n’existe pas de rejingot et les joints anormaux de liaison menuiserie gros-œuvre sont en mauvais état et fuyards » ;

– p. 7 : « le montant supérieur du dormant a fait l’objet de masticage au droit du raidisseur vertical dont le coloris montre l’ancienneté » ;

– p. 7 : « un ancien mastic a été installé sur l’ancien garde-corps au droit de la fuite sous allège. Les différentes couleurs de mastic montrent l’ancienneté du phénomène » ;

– p. 8 : « absence de profil goutte d’eau en sous-face du garde-corps de la loggia supérieure » ;

– p. 8 : « trace inactive de mouille à l’angle ouest de l’intrados du plancher haut de la loggia » ;

– p. 9 : « une cornière ainsi qu’une main courante partielle ont été ajoutées après la pose des menuiseries […] pour tenter de supprimer l’origine des fuites »

Il précise (p. 13) : « les travaux réalisés par Mme [F] [A] se sont limités à déconstruire le seuil de la porte-fenêtre et le faux-plafond du balcon. »

Et conclut (p. 14) : « l’immeuble est actuellement affecté par des percolations d’eau anarchiques au travers des baies vitrées de la loggia, qui pourraient, si rien n’est entrepris […], affecter à long terme la structure du garde-corps porteur en corrodant ses armatures. »

Ainsi, la loggia fermée est affectée par des désordres d’infiltrations, qui la rendent impropre à sa destination normale, celle d’offrir une surface habitable supplémentaire, ce qui caractérise le vice, grave, défini par l’article 1641 du code civil.

Le caractère antérieur du vice est, par ailleurs, établi par l’expertise judiciaire, qui indique (p. 15) que « les vices […] ne pouvaient qu’exister [au moment de la vente] […] », considérant « une tentative de réparation ancienne constituée de mastic jauni […], visible à la liaison du raidisseur vertical avec l’assemblage du montant latéral/traverse haute du dormant des menuiseries […] » et (p. 7) l’installation d’un « ancien mastic […] sur l’ancien garde-corps au droit de la fuite sous allège. Les différentes couleurs de mastic montrent l’ancienneté du phénomène. ».

Le caractère caché du vice est, par ailleurs, établi par l’expertise judiciaire, selon laquelle la trace de mouille à l’angle ouest de l’intrados du plancher haut de la loggia (p. 8) n’était pas visible au moment de la vente, « les travaux [de dépose du faux-plafond] réalisés par Mme [F] [A] sur le balcon [ayant] mis à jour la problématique des infiltrations en plafond […] » (p. 14), tandis qu’il est constant qu’aucune trace d’infiltrations n’était visible à l’intérieur de la loggia fermée, notamment sur le garde-corps, doublé de plaques de plâtre.

Il incombe toutefois à Mme [F] [A] de démontrer la connaissance par M. [H] [D] de ce vice caché, considérant qu’est stipulée à l’acte de vente une clause selon laquelle le vendeur n’est pas tenu à la garantie des vices cachés, sauf à démontrer qu’il ait eu connaissance du vice (p. 9 : « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison […] des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas […] s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »)

Or, à ce titre, si la réalisation des travaux de cloisonnement sans autorisation de l’assemblée générale ne démontre pas la connaissance par M. [H] [D] des désordres d’infiltrations, ce dernier a toutefois, d’une part, admis lors de l’expertise judiciaire (p. 15) « connaître la fuite en plafond », sans prouver qu’il en avait averti son acquéreur, et, d’autre part, réalisé des tentatives de réparation, afin de limiter les infiltrations, tel qu’établies par la présence de mastic jauni à la liaison du raidisseur vertical avec l’assemblage du montant latéral/traverse haute du dormant des menuiseries, à un endroit où « la percolation d’eau s’infiltre dans le raidisseur vertical et s’exfiltre en allège des menuiseries. » (p. 15).

Il est ainsi prouvé que M. [H] [D] avait connaissance du vice.

Par conséquent, Mme [F] [A] est fondée à obtenir la condamnation, sur le fondement de la garantie des vices cachés, de M. [H] [D], à l’indemniser du coût de reprise des désordres affectant la loggia fermée, de façon à la rendre étanche à l’eau, étant précisé que l’action en réparation du préjudice subi du fait d’un vice caché peut être engagée de manière autonome.

L’expert judiciaire a chiffré le coût de ces réparations à des montants de :

– 19 355,28 euros TTC, pour le remplacement des menuiseries, comprenant les sujétions de rejingot et de goutte d’eau en partie haute des baies vitrées, selon devis de la SARL Czernik produit lors de l’expertise judiciaire ;

– 2 800 euros TTC, au titre de la reprise des désordres occasionnés par les infiltrations ;

– soit un total TTC de 22 155,28 euros.

L’action indemnitaire permettant à l’acquéreur d’être replacé dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices cachés, M. [H] [D] sera condamné à payer une indemnité totale de 22 155,28 euros à Mme [F] [A], en réparation de son préjudice matériel correspondant au coût de reprise des désordres, avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre septembre 2022 et la date du présent jugement.

Sur la demande formulée au titre du préjudice de jouissance, il est constant que Mme [F] [A] est copropriétaire non occupante de l’appartement, domiciliée à l’Union (31).

Par conséquent, elle n’a subi aucun préjudice tenant à une utilisation impossible ou incomplète de son bien du fait des désordres d’infiltrations et elle sera déboutée de sa demande indemnitaire formulée à ce titre.

2. Sur les demandes accessoires

M. [H] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, ainsi qu’à ceux de la procédure de référé et au coût de l’expertise judiciaire.

Ainsi qu’il en fait la demande et en application de l’article 699 du code de procédure civile, maître Dominique Jeay sera autorisé à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provisions.

M. [H] [D], partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer une indemnité de 3 000 euros à Mme [F] [A] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant d’une instance introduite le 21 décembre 2022, l’exécution provisoire est de droit, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner. Or, il n’est pas plus demandé que justifié de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Condamne M. [H] [D] à payer à Mme [F] [A] une indemnité de 22 155,28 euros TTC, avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre septembre 2022 et la date du présent jugement, au titre des travaux de remise en état de la loggia fermée ;

Déboute Mme [F] [A] de sa demande indemnitaire de 6 000 euros, à actualiser, présentée au titre d’un préjudice de jouissance ;

Condamne M. [H] [D] aux dépens de l’instance, ainsi qu’à ceux de la procédure de référé et au coût de l’expertise judiciaire ;

Autorise maître Dominique Jeay, avocat, à recouvrer directement contre M. [H] [D] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provisions ;

Condamne M. [H] [D] à payer à Mme [F] [A] une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 20 juin 2025, et signé par le président et la greffière.

La greffière Le président