TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00389 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U2ZC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Avril 2026

[R] [D]

[H] [S] épouse [D]

C/

[F] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Avril 2026

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 13 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [R] [D], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Mme [H] [S] épouse [D], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [F] [J], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 janvier 2019, Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D] ont donné à bail à Madame [F] [J] un bien à usage d’habitation (Appartement n°[Adresse 6]) et une place de parking (n°26) situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 393 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Le 19 août 2025, Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D] ont fait signifier à Madame [F] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D] ont ensuite fait assigner Madame [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2248,34 euros pour le loyer principal et 412,61 pour le garage, représentant les arriérés de charges et de loyers mensualité d’octobre 2025 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, indexée comme le loyer, jusqu’à la libération effective du logement,et avec intérêts de droit,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 novembre 2025.

A l’audience du 13 février 2026, Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3918,78 euros ainsi que 222,89 euros pour le garage, soit pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2026 comprise. Il est précisé que des sommes devaient être versées en application d’un plan de surendettement, dont la caducité a été constatée faute de paiement.

Madame [F] [J] comparaît en personne et reconnaît avoir une dette locative. Madame [F] [J] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle explique qu’elle perçoit à ce jour des indemnités chômage à hauteur de 1200 euros par mois. Elle dit avoir dû aider financièrement son père, ce qui n’est plus nécessaire aujourd’hui.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

Par note en délibéré dûment autorisée, les demandeurs ont produit les courriers relatifs à la procédure de surendettement, par transmission du 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1554,03 euros a été signifié le 19 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [F] [J] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 octobre 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Les demandeurs justifient de la mise en oeuvre d’un plan de surendettement validé en date du 26 septembre 2024 pour la dette de loyers de Madame [J].

Les demandeurs justifient des délais qui ont été octroyés par la commission de surendettement à Madame [J] pour le remboursement de la dette locative, avec des échéances mensuelles à hauteur de290,58 euros, pour un total de 5 mensualités. Ces mesures sont entrées en application le 27 novembre 2024, conformément au courrier de la commission de surendettement, fourni par Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D].

Les demandeurs produisent également le courrier du 27 septembre 2024 de la commission de surendettement, fixant qu« en cas de non-respect des mesures imposées, ou de leurs conditions générales et particulières, les créanciers peuvent mettre en demeure le débiteur d’avoir à exécuter ses obligations par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, les créanciers peuvent prononcer la résolution des mesures imposées ».

En l’espèce, Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D] justifient d’avoir adressé une telle mise en demeure à Madame [J] en date du 26 juin 2025. Madame [J] n’a pas régularisé la situation en reprenant les paiements prévus par la commission de surendettement dans le délai de 15 jours.

Ainsi, il convient de considérer les mesures ordonnées par la commission de surendettement sont effectivement devenues caduques le 15 août 2025, soit 15 jours après l’accusé de réception du courrier de mise en demeure, de sorte que les sommes dues au titre des loyers et charges impayés antérieurement et visées par le plan de surendettement redeviennent exigibles et doivent être pris en compte dans le calcul de la dette locative.

Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D] produisent un décompte du 11 février 2026 indiquant que Madame [F] [J] reste devoir la somme de 4141,67 euros, mensualité de février 2026 comprise.

Il convient cependant de soustraire de cette somme les frais de poursuite, à hauteur de 293,99 euros (135,22 +158,77) et les frais d’assurance, dont le montant et le caractère dû ne sont pas justifiés, à hauteur de 323,59 euros.

Madame [F] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3524,09 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il convient de relever que la lecture du décompte daté du 11 février 2026 laisse apparaître que Madame [F] [J] a effectué en date du 11 janvier 2026 un paiement à hauteur de 510 euros. Il convient de considérer que la date d’établissement du relevé ne permet pas d’établir avec certitude si le loyer du mois de février 2026 sera honoré ou non, puisqu’il apparaît que les prélèvements, pour les mois précédents, ne sont pas faits à date fixe dans le mois, comme l’illustre le fait que le prélèvement mensuel a eu lieu le 18 du mois lors du mois d’août 2025. Il convient ainsi de considérer en l’espèce que le loyer courant est celui du mois de janvier.

Or, le loyer hors charges pour le logement s’élève au mois de janvier 2026 à la somme de 446,52 euros. Le loyer pour le garage en janvier 2026 s’élève à 53,21 euros. Ainsi, le loyer total pour le mois de janvier s’élevait, hors charges, à la somme de 499,73 euros. Il convient en conséquence de considérer que le paiement de 510 euros a permis de couvrir le loyer courant, de sorte que la condition du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [F] [J], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 100 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [F] [J], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [F] [J] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Il convient de débouter Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D] de leur demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D], Madame [F] [J] sera condamnée à leur verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2019 entre Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D] et Madame [F] [J] concernant un bien à usage d’habitation ([Adresse 8] et une place de parking (n°26) situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 20 octobre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [F] [J] à verser à Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D] à titre provisionnel la somme de 3524,09 euros (décompte arrêté au 11 février 2026, incluant une dernière facture de février 2026),

AUTORISONS Madame [F] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [F] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [F] [J] soit condamnée à verser à Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [F] [J] à verser à Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [D] et Madame [H] [S] épouse [D] de leur demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,