Tribunal Judiciaire de Lisieux, Mee civil contentieux, 19 décembre 2025, n° 24/00043

TJ Lisieux 19 décembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-respect de la majorité requise pour les travaux
La cour a jugé que les travaux votés ne constituaient pas un simple entretien mais une atteinte à la destination de l'immeuble, nécessitant une majorité qualifiée.
Rejeté
Remise en état des espaces verts
La cour a rejeté cette demande, considérant que la société One n'a pas prouvé l'état antérieur des espaces verts et que la disparition des arbustes ne résultait pas des résolutions annulées.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé une somme au titre des frais irrépétibles en raison de la défaite du syndicat des copropriétaires.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Lisieux, mee civil cont., 19 déc. 2025, n° 24/00043
Numéro(s) :	24/00043
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sylvain NAVIAUXHélène DESTREMEmmanuelle DUVAL
Parties :	S.C.I. ONE, Syndicat des copropriétaires de la résidence “ [ Adresse 17 ] ”, représenté par son syndic en exercice la Société Normande de Gestion Immobilière « SNGI »

Texte intégral

CCC + CE adressées le / /25 à :

M^e Sylvain NAVIAUX + M^e Emmanuelle DUVAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

DU : 19 Décembre 2025

N°RG : N° RG 24/00043 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DIGJ

Nature Affaire : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Minute : 2025/

JUGEMENT

Rendu le 19 Décembre 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

S.C.I. ONE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sylvain NAVIAUX, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Hélène CAYLA-DESTREM, avocat au barreau de PARIS

ET :

Syndicat des copropriétaires de la résidence “ [Adresse 17] ”

ayant son siège [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la Société Normande de Gestion Immobilière « SNGI »

immatriculée sous le n°493.917.934 du RCS de [Localité 9]

dont le siège est sis [Adresse 1]

prise en la personne de sa présidente domiciliée en cette qualité audit siège

représentée par M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Aurélie LARTIGAU

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 17 Octobre 2025, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 19 Décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Depuis le 24 février 2021, la société civile immobilière One est propriétaire des lots 44 et 91 au sein de la résidence Villa Morny située à [Localité 7], constituée de quatre bâtiments et soumise au statut de la copropriété.

Lors d’une assemblée générale ordinaire du 6 octobre 2023, les résolutions 18 à 20 portant sur la réalisation de travaux d’espaces verts ont été adoptées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, la société civile immobilière One a fait assigner le [Adresse 12] [Adresse 15] Morny devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins d’annulation desdites résolutions.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, la société One sollicite du tribunal au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

— annuler les résolutions numéro 18, 19 et 20 de l’assemblée générale du 6 octobre 2023 du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17],

— enjoindre au syndicat des copropriétaires :

* de replanter la haie située [Adresse 6],

* de replanter toutes les haies de la copropriété, avec au moins une hauteur équivalente à celles arrachées à tort, de préférence avec des essences similaires, et en tout état de cause en conformité avec les dispositions réglementaires du PLU de [Localité 8],

* de réinstaller les quatre arbustes en pots situés au croisement des allées desservant les bâtiments C et D et irrégulièrement supprimés en 2016,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] représenté par son syndic d’avoir à verser à la demanderesse la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] représenté par son syndic en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société One fait valoir que les résolutions 18 à 20 auraient dû être adoptées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que les travaux ne constituaient pas en un simple entretien des espaces verts mais en leur suppression et qu’ils portaient atteinte à la destination de l’immeuble. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires avait déjà supprimé des plantations en 2016 au sein des allées desservant les bâtiments C et D. Elle demande la replantation des végétaux supprimés à la suite des résolutions 18 à 20 mais également en 2016 et invoque le non-respect des règles applicables en matière d’urbanisme et de patrimoine.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] sollicite du tribunal de :

— débouter la société One de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le [Adresse 13] [Adresse 10] fait valoir que suite à des infiltrations, l’architecte désigné par l’assureur dommage-ouvrage a préconisé la suppression des végétaux. Il reconnaît que les haies de thuyas ont été précédemment abattues lors de la réalisation de travaux de ravalement. Il maintient que les travaux votés et exécutés relèvent de l’article 24 en ce qu’ils constituent une opération d’entretien nécessaire et non une modification de la destination des parties privatives. Il ajoute avoir respecté les dispositions du règlement intérieur de la copropriété ainsi que la réglementation en matière d’urbanisme.

La clôture de la procédure a été fixée le 18 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 17 octobre 2025 et mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation des résolutions 18 à 20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 octobre 2023 :

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que I.-les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ; (…)

Aux termes de l’article 26 de la même loi, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Il en résulte qu’une décision unanime est nécessaire pour toute atteinte à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, les trois résolutions critiquées portent sur la réalisation de travaux d’espaces verts selon le devis [Localité 11] du 1er septembre 2023. Selon ce devis, intitulé remaniement des espaces verts après travaux, il est prévu côté [Adresse 4], l’abattage du massif en face du bâtiment B et l’abattage de deux mûriers et d’un thuya. Côté [Adresse 5], il est prévu l’amendement des haies en rez-de-jardin des bâtiments C et D et la plantation de deux Photina Red Robin. Des deux côtés, il est indiqué que suite à l’abattage des haies de cyprès dans les platebandes, le remplacement se fera par des galets.

Il ressort du règlement de copropriété que l’immeuble est composé de quatre bâtiments A, B, C et D et d’un bâtiment infrastructure S, le reste de la propriété aménagé en allées et rampes pour piétons et véhicules automobiles, en terrasses et en jardins sur les dalles formant les plafonds du premier sous-sol du bâtiment S en dehors de l’élévation des bâtiments en superstructure et sur terres pleins. En outre, la description des bâtiments A à D précise l’existence, au rez-de-chaussée, de lots composés de terrasse, jardin et haie.

Il s’en évince que les travaux votés ne constituent pas seulement un entretien des espaces verts mais l’abattage des haies des deux côtés de la résidence alors que la présence de jardins et de haies, rappelée dans la description des divers lots situés au rez-de-chaussée des quatre bâtiments, participe à l’harmonie et à l’esthétique de l’immeuble qui sont des éléments de sa destination.

Par conséquent, les travaux votés devaient l’être selon les modalités de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, indépendamment d’une discussion sur l’existence de désordres éventuellement causés par les végétaux abattus.

Les résolutions 18 à 20 n’ayant recueilli que, respectivement 6804, 6439 et 6804 tantièmes sur 8549, 8184 et 8549, elles doivent être annulées.

Sur l’injonction de replanter les haies et arbustes :

La société One sollicite la replantation de la haie située [Adresse 5], de toutes les haies de la copropriété ainsi que la réinstallation de quatre arbustes en pots situés au croisement des allées desservant les bâtiments C et D irrégulièrement supprimés en 2016.

Par l’effet rétroactif de l’annulation des résolutions 18 à 20, il appartient au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] de remettre en état les espaces verts antérieurement aux travaux effectués par l’entreprise [Localité 11].

S’agissant de la haie située [Adresse 5], le syndicat des copropriétaires de la résidence [16] reconnaît que les haies de cyprès ont été supprimées à l’occasion de travaux de ravalement et sans aucun vote d’assemblée générale. Il indique que les haies de la copropriété ont été supprimées et replantées avec des essences autorisées par le plan local d’urbanisme de [Localité 8]. Enfin, il indique que les quatre arbustes supprimés en 2016 n’étaient pas dans des pots mais dans des bordures.

Dès lors qu’il n’est pas démontré l’état de la copropriété avant et après les travaux de suppression des haies et alors que le syndicat des copropriétaires soutient avoir replanté certaines haies, l’imprécision des demandes de la société One conduit à les rejeter.

S’agissant de la réinstallation des quatre pots, leur disparition ne résulte pas des résolutions annulées. En outre, il ressort des pièces produites que la société One a sollicité la mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de cette question en août 2021, sans qu’elle ne précise la suite qui y a été donnée.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Le [Adresse 13] [Adresse 10], succombant, sera condamné aux dépens.

L’équité commande de le condamner à payer à la société One la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande du [Adresse 12] [Adresse 17] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ANNULE les résolutions 18, 19 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] du 6 octobre 2023 ;

ENJOINT au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] de remettre l’immeuble en l’état qui était le sien avant la réalisation des travaux effectués en application des résolutions 18 à 20 annulées ;

DÉBOUTE la société civile immobilière One de sa demande de réinstallation des haies supprimées antérieurement à l’assemblée générale du 6 octobre 2023 et des quatre arbustes en pots situés au croisement des allées desservant les bâtiments C et D ;

CONDAMNE le [Adresse 13] [Adresse 10] à payer à la société civile immobilière One la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [16] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] aux dépens.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,