TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AB

N° RG 26/00096

N° Portalis DBX4-W-B7K-UY2Q

JUGEMENT

N° B

DU : 31 Mars 2026

S.A. PROMOLOGIS

C/

[E] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [Localité 2]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le mardi 31 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Dominique ALMUZARA, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [V],

demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er mars 2019, la SCI LE LYS DE TOULOUSE a donné à bail à Monsieur [E] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6].

La SA PROMOLOGIS a acquis l’immeuble dans lequel se trouve le logement loué.

Invoquant le manquement du locataire à son obligation d’usage paisible de la chose, la SA PROMOLOGIS, venant aux droits de la SCI LE LYS DE TOULOUSE, a fait assigner Monsieur [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse par acte de commissaire de justice du 26 août 2025 pour obtenir :

la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusif de ce dernierson expulsion dans le mois de la signification de la décision et à défaut l’intervention de la force publique,sa condamnation à une indemnité d’éviction mensuelle équivalente au loyer actuel outre les charges à compter de la décision,sa condamnation à payer la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sa condamnation aux dépens en ce compris la sommation de cesser les troubles de voisinage du 25 juin 2025 et le procès-verbal de constat du 27 juin 2025.

A l’audience du 29 janvier 2026, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Monsieur [E] [V], bien que convoqué selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile par remise de l’acte à l’étude, ce dernier ayant refusé de recevoir la copie de l’acte, n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et aux termes des conditions générales du contrat de bail fourni aux débats (article 5), le locataire est tenu de jouir des lieux « de manière à ne commettre aucun abus de jouissance » et en ne déposant « dans les parties communes autres que celles réservées à cet effet, aucun objet quel qu’il soit, notamment sacs à ordures (…) ». En outre, le règlement intérieur annexé au contrat de bail prévoit en son article sur l’usage des parties communes « Chacun des locataires pour la jouissance des lieux loués pourra user librement des parties communes en respectant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres locataires » et en son article 2 « Pour la bonne tenue de l’immeuble, il est interdit de déposer les sacs poubelles dans les couloirs, les ascenseurs, de jeter des papiers, cigarettes, emballages et détritus quelconque dans les couloirs, escaliers, ascenseurs, halls d’entrée, espaces verts. Tous les animaux sont formellement interdits ».

Le bailleur est donc fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS verse aux débats le constat du commissaire de justice du 27 juin 2025 qui, aux termes de sa visite, a constaté qu’il a constaté que se trouvait dans le hall de l’immeuble un chien de type « malinois » ainsi qu’une trace fraîche au sol devant les boîtes aux lettres laissant penser à une vomissure, que la porte du logement de Monsieur [V] situé au 7ème étage était grande ouverte et que Monsieur [V], présent, a reconnu être le propriétaire du chien et n’a pas contesté la dégradation des parties communes. Le commissaire de justice a également relevé dans les escaliers la présence d’excréments d’animal sur quatre paliers. Il a joint des clichés photographiques des parties communes qui permettent de constater objectivement et indubitablement les dégradations.

Par ailleurs, antérieurement à ce constat, sont également versés par la SA PROMOLOGIS :

— les courriels du 20 et 24 juin 2025 de la société Etandex, chargée du nettoyage des parties communes, mentionnant des altercations entre les salariés et un locataire avec son chien, qui a entraîné le déplacement de la gendarmerie,

— la sommation du 25 juin 2025 d’avoir à cesser les troubles de voisinage notifiant à Monsieur [E] [V] les troubles de voisinage portés à sa connaissance à savoir : chien errant dans les parties communes, excrément d’animal dans les parties communes, chien non tenu en laisse, agression verbale auprès des entreprises du chantier à deux reprises ayant conduit au déplacement des gendarmes,

— les attestations de quatre autres occupants de la résidence en date du 1er et 2 juillet 2025 confirmant la présence du chien dans les parties communes et les dégradations qu’il commet, ainsi que le comportement parfois agressif de Monsieur [V],

— la déclaration de main courante du 2 juillet 2025 pour signaler le comportement de Monsieur [V] avec les autres locataires et la divagation de l’animal dans les parties communes.

De son côté Monsieur [V], qui a refusé de recevoir copie de la convocation et ne s’est pas présenté à l’audience, n’apporte aucun élément pour venir démentir ces éléments.

Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [E] [V] a commis des dégradations généralisées dans les parties communes de l’immeuble par le biais de son chien et ce malgré des mises en demeure adressées par son bailleur et n’a donc pas respecté ses obligations locatives.

De plus, un tel manque de respect des parties communes et d’hygiène est de nature à porter atteinte aux autres occupants de la résidence et ce d’autant plus que la divagation d’un animal est de nature à porter atteinte à leur sécurité.

Au regard de l’importance des manquements graves, durables et réitérés établis à l’encontre du locataire dans la jouissance et l’entretien des lieux loués, il peut être considéré que le locataire n’a pas tenu les lieux loués dans un état conforme à ce qui est exigé d’un locataire d’un appartement à usage d’habitation et que la SA PROMOLOGIS est bien fondée à solliciter la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [E] [V], étant souligné à cet égard que le manquement à une obligation contractuelle suffit à lui seul à justifier la résiliation du bail, les juridictions disposant d’un pouvoir d’appréciation sur la gravité du manquement, y compris quand ce manquement a cessé.

En conséquence, la résiliation du bail du 1er mars 2019 sera prononcée ainsi que l’expulsion de Monsieur [E] [V] avec au besoin recours à la force publique.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [E] [V] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

La résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail et ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 31 mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris la sommation de cesser les troubles de voisinage du 25 juin 2025 et le procès-verbal de constat du 27 juin 2025.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager la SA PROMOLOGIS, Monsieur [E] [V], sera condamné à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er mars 2019 entre la SCI LE LYS DE TOULOUSE et Monsieur [E] [V] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], aux torts exclusifs du défendeur à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dont le sort sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 31 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] aux dépens en ce compris la sommation de cesser les troubles de voisinage du 25 juin 2025 et le procès-verbal de constat du 27 juin 2025 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

La greffière, La vice-présidente