TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/01918 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFUB

JUGEMENT

N° B

DU : 10 Mars 2026

S.C.I. MSL, représentée par Monsieur, [P], [J]

C/

,

[M], [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e PEYCLIT

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 10 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. MSL, représentée par Monsieur, [P], [J], dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par Maître Isabelle PEYCLIT de la SELARL PEYCLIT & DI STEFANO AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme, [M], [X], demeurant, [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-15028 du 08/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 2])

représentée par M^e Anaïs PINSON, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MSL a donné à bail à Madame, [M], [X] un appartement à usage d’habitation (n°34) situé, [Adresse 6] à Toulouse (31000) par contrat signé électroniquement prenant effet au 12 mai 2023, moyennant un loyer de 565 euros et une provision pour charges de 15 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MSL a, après mises en demeure, fait signifier à Madame, [M], [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1.740 euros en date du 20 décembre 2024, resté infructueux.

La SCI MSL a en conséquence fait assigner Madame, [M], [X] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant au fond le 25 février 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et en conséquence ordonner l’expulsion de Madame, [M], [X] et de tout occupant de son chef,

— la condamner au paiement de la somme de 2.900 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêtée au 24 février 2025,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin, dire qu’elle commencera à courir à compter du 21 février 2025,

— condamner Madame, [M], [X] au paiement d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts (article 1152 al 4 du code civil),

— la condamner au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de l’assignation,

— assortir la présente décision de l’exécution provisoire.

Après renvois, à l’audience du 12 janvier 2026, la SCI MSL représentée par son conseil a, aux termes de ses conclusions, sollicité de :

— débouter Madame, [X] de l’intégralité de ces demandes, fins et conclusions,

— constater la résiliation du bail avec effet au 21 février 2025 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 11 mai 2023,

— ordonner l’expulsion de Madame, [X] et de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

— condamner Madame, [X] à lui payer la somme de 4.520 euros au titre des loyers et charges dus du mois d’août 2023 au mois de février 2025,

— la condamner à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 580 euros par mois à compter du mois de mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux et la restitution des clés du logement, soit la somme de 5 020 euros arrêtée provisoirement au 30 novembre 2025, sauf à parfaire,

— la condamner à lui payer les intérêts au taux légal sur l’intégralité des sommes dues à compter du 20 décembre 2024,

— la condamner à lui payer les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 20 décembre 2024,

— la condamner à lui payer de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MSL fait valoir le défaut de paiement du loyer et des charges par la locataire ainsi que l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle a contesté les accusations portées à son encontre au titre du cambriolage dont la défenderesse indique avoir été victime et soutenu n’avoir manifestement aucun intérêt à compromettre le paiement des loyers.

Elle a soutenu que le cambriolage allégué ainsi que l’argumentation de la défenderesse développée au titre de la procédure administrative étaient sans lien avec les manquements reprochés.

Elle a soutenu par ailleurs qu’il ne saurait lui être raisonnablement reproché d’avoir légitimement réclamé le paiement des loyers dus.

Elle a également fait valoir que l’ensemble des pièces du dossier avait été régulièrement communiqué à la défenderesse.

Elle a soutenu pour s’opposer à la demande de suspension de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement que la locataire n’avait pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et que les nombreux délais d’ores et déjà accordés ainsi que sa tolérance à son égard depuis le mois d’août 2023 n’avaient pas permis de régulariser la situation.

Madame, [M], [X] a comparu représentée par son conseil et a sollicité de :

— constater la reprise du paiement du loyer courant ;

— suspendre la clause résolutoire du contrat de bail ;

— lui accorder un délai de paiement de la dette locative pour une durée de vingt-quatre mois ;

— débouter la SCI MSL de sa demande d’expulsion,

— débouter la SCI MSL de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation,

— débouter la SCI MSL de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter la SCI MSL de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame, [M], [X] a fait valoir au soutien de ses prétentions des difficultés administratives pour le renouvellement de son titre de séjour étudiant ainsi qu’un cambriolage ayant fortement dégradé sa situation financière et conduisant à l’accumulation de la dette locative.

Elle a soutenu qu’en réaction à la procédure administrative, le gérant de la SCI MSL avait commencé à exercer sur elle une pression significative, procédé à des dégradations de la serrure de l’appartement et contacté ses parents les menaçant de la mettre dehors alors qu’ils ne sont pas ses garants.

Elle a également fait valoir que le comportement du propriétaire et ses réactions avaient rendu le dialogue impossible ne lui permettant pas d’expliquer calmement la situation et de solliciter des délais de paiement.

Si elle avait initialement soutenu qu’elle n’avait pu accéder au dossier de plaidoirie de la demanderesse, Madame, [M], [X] a indiqué que son conseil avait finalement pu y accéder.

Elle a enfin soutenu avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience et à l’appui de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement, elle a indiqué avoir retrouvé une activité professionnelle lui procurant des revenus mais par virements réguliers de petits montants.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA RESILIATION DU BAIL

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 26 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 23 décembre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, le contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que : “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame, [M], [X] le 20 décembre 2024 pour un montant en principal de 1.740 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du

21 février 2025.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SCI MSL produit un décompte qui justifie que la dette est d’un montant de 10.700 euros, mensualité de janvier 2026 incluse.

Madame, [M], [X] n’ayant pas contesté cette dette, ni dans son principe ni dans son montant, sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 10.700 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 décembre 2024 sur la somme de 1.740 € et pour le surplus à compter de la présente décision.

III – SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET DE DELAIS DE PAIEMENT

En l’espèce, Madame, [X] a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement sur 24 mois.

Il convient de rappeler que l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Il apparaît en l’espèce que le loyer courant, soit celui du mois de janvier 2026, n’a pas été réglé par Madame, [X].

Aussi, sa demande de suspension de la clause résolutoire est irrecevable et il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame, [M], [X].

Compte tenu de sa situation financière très précaire, il n’y a pas lieu d’accorder à Madame, [X] de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Madame, [X] sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Madame, [M], [X] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail soit à compter du 21 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame, [M], [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La SCI MSL a dû par ailleurs exposer des frais irrépétiibles pour assurer la défense de ses intérêts, aussi Madame, [M], [X] sera condamnée à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant sur le bail ayant pris effet le 12 mai 2023 conclu entre la SCI MSL d’une part et Madame, [U], [X] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°34) situé, [Adresse 6] à Toulouse (31000), sont réunies à la date du 21 février 2025 ;

DIT irrecevable la demande de Madame, [U], [X] de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame, [U], [X] de libérer lesdits locaux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame, [U], [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MSL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame, [U], [X] à verser à la SCI MSL la somme de 10.700€, mensualité de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 décembre 2024 sur la somme de 1.740 € et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame, [U], [X] à payer à la SCI MSL une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 février 2025 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation prononcée. Pour le futur l’indemnité courra du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Madame, [U], [X] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame, [U], [X] à verser à la SCI MSL la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [U], [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente