N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00777 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GQIV

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC

C/

[R] [N]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 24 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 11 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 24 Avril 2026 :

Entre :

Société ODHAC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [R] [N]

né le 27 Septembre 1954 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 11 Mars 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 24 Avril 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 septembre 2020, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a donné en location à M. [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 203,39 €.

Le 1er juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a fait délivrer à M. [N] un commandement de payer la somme de 297,06 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a assigné M. [N] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

l’expulsion de M. [N] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 559,95 € au titre des loyers et charges impayés, terme d’août 2025 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 11 mars 2026, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87, représenté par son conseil, réitère ses demandes, précisant que la somme actualisée au mois de février 2026 inclus est de 68,39 €, correspondant au montant du loyer de février 2026, car il a payé sa dette peu de temps avant l’audience le 23 février 2026. Il indique qu’il s’est déjà desisté le 20 mars 2024 d’une précédente procédure d’expulsion contre M. [N] qui avait également réglé sa dette juste avant l’audience. Il estime que ce comportement doit cesser, maintenant ainsi toutes ses demandes.

M. [N], assigné à étude, n’a pas comparu, n’est pas représenté et n’a pas fait connaître les motifs de son absence, de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l’arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit par l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 qu’à la date du 23 février 2026, M. [N] s’était acquitté de l’intégralité de sa dette locative, ainsi que de l’ensemble des frais de procédures diligentées à son encontre.

Le compte débiteur d’un montant modique de 68,39 € produit par le bailleur à la date du 6 mars 2026 tient compte du dernier quittancement du 28 février 2026 avant paiement par le locataire.

Par conséquent, bien que M. [N] ne se soit effectivement pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte, il a réglé sa dette locative avant la date de l’audience, de sorte que le manquement du locataire à l’obligation de payer les loyers et charges n’est plus caractérisé et ne relève pas de l’urgence des référés.

Par ailleurs, l’absence de dette locative actuelle exclut l’octroi d’une provision.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit en référé aux demandes de résiliation du bail, d’expulsion ni d’octroi d’une provision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, bien que l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 succombe à l’instance, le bailleur a été contraint d’engager une procédure judiciaire pour obtenir le paiement dû au titre des loyers, justifiant que M. [N] soit tenus aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et M. [N] sera donc condamnée à lui payer la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉBOUTONS l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en date du 29 septembre 2020, de sa demande d’expulsion et de sa demande d’octroi d’une provision ;

CONDAMNONS M. [R] [N] à payer à l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [R] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE