Tribunal Judiciaire de Nanterre, 8e chambre, 28 janvier 2026, n° 23/09622

TJ Nanterre 28 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat des copropriétaires a produit les documents nécessaires prouvant que la SCI Zhou est propriétaire des lots et qu'elle n'a pas contesté les charges dues.
Rejeté
Préjudice matériel dû aux retards de paiement
La cour a estimé que le syndicat n'a pas justifié l'existence d'un préjudice financier distinct de celui résultant des intérêts moratoires.
Accepté
Frais de recouvrement justifiés
La cour a jugé que les frais de sommation et d'hypothèque légale étaient justifiés et admissibles au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a condamné la SCI Zhou aux dépens conformément aux dispositions du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 8e ch., 28 janv. 2026, n° 23/09622
Numéro(s) :	23/09622
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marcel ALORO
Cabinet(s) :	ALORO & TESSIER
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble du [ Adresse 3 ] c/ S.C.I. ZHOU

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Janvier 2026

N° RG 23/09622 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y7P5

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic

S.C.I. ZHOU

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic

Cabinet SOGESTIM

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Maître Marcel ALORO de la SELARL ALORO TESSIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1689

DEFENDERESSE

S.C.I. ZHOU

[Adresse 1]

[Localité 6]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Zhou est propriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble du [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI Zhou dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet SOGESTIM SAS, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 23 novembre 2023, et sollicite, au visa des articles 10 et 10-1 la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les articles 35 et 55 de son décret d’application du 17 mars 1967 de :

« DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet SOGESTIM, recevable et bien fondé en sa demande et y faisant droit ;

CONDAMNER la Société Civile Immobilière ZHOU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme en principale de 10.427,65 euros représentant les charges de copropriété incluant l’appel du 4ème trimestre 2023 ;

CONDAMNER la Société Civile Immobilière ZHOU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

CONDAMNER la Société Civile Immobilière ZHOU à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], la somme de 3000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de la sommation du 3 novembre 2023 et des frais exposés ayant trait à la prise d’inscription d’hypothèque légale, dont distraction, au profit de la SELARL ALORO &TESSIER, Avocats aux offres de droit ;

FAIRE application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile »

La SCI Zhou, assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 21 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs rappelé que les demandes tendant à voir « déclarer bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires qui n’est pas contestée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.427,65 euros représentant les charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, comprenant les frais de recouvrement.

Il établit, par la production de la matrice cadastrale que la SCI Zhou est propriétaire des lots n°23 et 24 dans cette copropriété.

A l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du :

-14 mai 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018, approuvé divers comptes travaux, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2019 et 2020, ratifié divers travaux et autorisé divers travaux,

-28 janvier 2021 ayant approuvé différents comptes travaux, approuvé les comptes de l’exercice 2019 et de l’exercice 2020 fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2021 et de l’exercice 2022, voté des divers travaux,

-24 janvier 2023 ayant approuvé divers comptes travaux ainsi que les comptes de l’exercice 2021, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et voté divers travaux,

-15 juin 2023 ayant voté divers travaux, approuvé les comptes de l’exercice 2022, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et de l’exercice 2024,

— l’assemblée spéciale des copropriétaires du 05 septembre 2019 autorisant divers travaux,

— leurs attestations de non-recours,

— un relevé de compte sur la période du 3ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 10.427,65 euros, comprenant au titre des frais de recouvrement les sommes suivantes :

—  102 euros (17 *6) au titre de frais mensuels de rejet de prélèvement facturés les 30 juillet 2020, 29 octobre 2020, 29 janvier 2021, 28 février 2021, 30 avril 2021 et 29 juillet 2021,

—  42 euros facturés le 12 septembre 2022 au titre de mise en demeure,

—  42 euros facturés le 24 mai 2023 au titre de frais de mise en demeure,

—  96 euros facturés le 28 août 2023 au titre de « frais de transmission pour MED Avocat »

-180 euros facturés le 28 août 2023 au titre de « HP&A mise en demeure 2023 »

Total= 462 euros

Le syndicat des copropriétaires n’apporte pas aux débats les contrats de syndic conclus permettant ainsi de déterminer le montant contractuellement prévu pour ces prestations (frais mensuels de rejet de prélèvement et frais de mise en demeure à hauteur de 186 euros). Ces sommes ne seront pas retenues.

En outre, les frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (96 + 180 = 276 euros) relèvent de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes. De ce fait, le paiement demandé de ces frais ne relève pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ces sommes seront donc écartées.

Par ailleurs, le demandeur produit une sommation de payer délivrée le 03 novembre 2023 pour un coût de 176,37 euros et une prise d’hypothèque légale du 22 janvier 2024 pour un coût de 8 euros. Contrairement à la demande du syndicat des copropriétaires, le coût d’une sommation de payer et celui d’une prise d’hypothèque ne relèvent pas des dépens dès lors que ces types d’acte n’est pas exigé par la loi et qu’ils ne rentrent donc pas dans les cas prévus à l’article 695 du code de procédure civile. Cependant, en application de l’article 12 du code de procédure civile, le coût de cette sommation et celui de la prise d’hypothèque légale seront admises au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI Zhou sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de (176,37 + 8) 184,37 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.

Concernant la créance au titre des charges de copropriété et des fonds travaux, le relevé communiqué mentionne un report au 1er juillet 2020 de 1.500 euros. Ce report n’étant pas justifié, cette somme sera exclue du montant dû.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 8.465,65 euros (10.427,65 – 1.500 – 462) au titre des charges et fonds travaux impayés pour la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, que la SCI Zhou est condamnée à lui payer.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du code civil abrogé et remplacé par l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, expliquant que les multiples et récurrentes défaillances de la SCI Zhou au paiement de ses charges entraînent un déséquilibre répété dans la trésorerie de la copropriété.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI Zhou dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI Zhou, qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront et le coût l’inscription d’hypothèque légale du 22 janvier 2024. Ces sommes pourront être recouvrés par la SELARL Aloro & Tessier selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI Zhou est condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Zhou à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice :

la somme de 8.465,65 euros au titre des charges et fonds travaux impayés pour la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus,

la somme de 184,37 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, de sa demande au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI Zhou au paiement des dépens de l’instance, qui seront recouvrés par la SELARL Aloro & Tessier, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE