Tribunal Judiciaire de Toulouse, Procedures simplifiees, 26 mars 2026, n° 25/00580

TJ Toulouse 26 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, procedures simplifiees, 26 mars 2026, n° 25/00580
Numéro(s) :	25/00580
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier LAYDEKER
Cabinet(s) :	SELARL LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAUSCP G.L. LARRAT D'AVOCATS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DOMAINE DES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 72A

N° RG 25/00580 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZEI

JUGEMENT

N° B

DU : 26 Mars 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DOMAINE DES, [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES

[N], [L],

[D], [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e LAYDEKER

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 26 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DOMAINE DES, [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP BARRIERE-EYQUEM-LAYDEKER-SAMMARCELLI, avocats au barreau de BORDEAUX substituée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme, [N], [L], demeurant, [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

M., [D], [L], demeurant, [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [D], [L] et Madame, [N], [L] sont propriétaires du lot n°24 au sein de la copropriété de l’immeuble DOMAINE DES, [Localité 2] sis, [Adresse 5].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES, [Localité 2] sis, [Adresse 5], agissant par la société PICHET IMMOBILIER, a fait délivrer à Monsieur, [D], [L] et Madame, [N], [L] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES CHARMES sis, [Adresse 5], agissant par la société SOGEM, a fait assigner Monsieur, [D], [L] et Madame, [N], [L] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025.

Après deux renvois, à l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES, [Localité 2] sis, [Adresse 5], agissant par la société SOGEM – représenté par son conseil – précise que la société SOGEM exerce désormais le mandat de syndic à la suite de la société PICHET IMMOBILIER. Il reprend les termes de son assignation et sollicite l’actualisation de la créance au jour de l’audience, pour demander de condamner solidairement Monsieur, [D], [L] et Madame, [N], [L] à lui régler la somme de 6743,51€ avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 février 2024; il est sollicité que Monsieur, [D], [L] et Madame, [N], [L] soient condamnés solidairement à verser à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de 2000 € à titre de dommages-intérêts et de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation, le droit de plaidoirie et tous frais d’exécution.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES, [Localité 2] sis, [Adresse 5] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées au 1er février 2026 pour un montant de 6743,51€ à l’égard de Monsieur et Madame, [L]. Il est constaté à la lecture des pièces que cette somme comprend des frais de recouvrement pré-contentieux à hauteur de 1260,88€.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice remis à personne le 20 janvier 2025, Madame, [N], [L] n’est ni présente ni représentée.

Monsieur, [D], [L] est présent à l’audience. Il reconnaît devoir des sommes au titre des charges de copropriété impayées. Il expose avoir traversé avec son épouse Madame, [L] des difficultés financières liées à la faillite de l’entreprise de son épouse, et la perte de son emploi le concernant. Il indique être en capacité de rembourser la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 300€ par mois, en plus du paiement des charges de copropriété à venir.

Le syndicat des copropriétaires n’émet aucune observation sur la demande de délais formulée.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES, [Localité 2] sis, [Adresse 5] justifie que Monsieur, [D], [L] et Madame, [N], [L] sont bien propriétaires du lot n°24 au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 6 juillet 2023, du 4 juin 2024 et du 8 juillet 2025, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur, [D], [L] et Madame, [N], [L] ; un extrait du compte de copropriété arrêté au 1er novembre 2024, ainsi qu’un extrait de compte arrêté à la date du 1er février 2026.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application des articles 16 et 68 (2ème alinéa) du code de procédure civile, si, bien que régulièrement assigné, le défendeur ne comparaît pas, le demandeur ne peut, en son absence, modifier ou accroître ses prétentions sans que cette modification lui soit spécialement notifiée dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, la dette s’étant aggravée, il convient de constater que la demande en paiement des sommes postérieures à l’assignation constitue bien une nouvelle demande.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas signifié à Madame, [N], [L] l’actualisation de la dette qu’il fait pourtant valoir à l’audience. Sa demande d’actualisation de sa créance principale est donc irrecevable, en ce qu’elle ne permet pas au défendeur défaillant de connaître le montant exact de la somme qui lui est réclamée.

Toute demande excédant celles mentionnées dans l’assignation du 20 janvier 2025 est donc irrecevable à l’égard de Madame, [N], [L].

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur, [D], [L] et Madame, [N], [L] restent débiteurs des sommes suivantes au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er novembre 2024 comprenant le 4ème trimestre 2024: 3236,78€.

Le syndicat sollicite la condamnation solidaire des copropriétaires indivis. Cependant, la solidarité ne se présume pas et doit être prouvée.

Or, le syndicat ne produit aucune pièce en ce sens et notamment le règlement de copropriété. Les débiteurs seront donc condamnés conjointement et non solidairement.

Monsieur, [D], [L] et Madame, [N], [L] seront condamnés conjointement à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES, [Localité 2] sis, [Adresse 5] la somme totale de 3236,78€, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 sur la somme de 2248,40€ et à compter du 20 janvier 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

L’actualisation de la dette des charges impayées au 1er février 2026 est contradictoire à l’égard de Monsieur, [D], [L]. Pour autant, il convient de constater que les sommes dues au titre de l’appel de fonds du 1er février 2026 ne sont ni dues ni exigibles au jour de l’audience, de sorte qu’elles ne sauraient être inclues dans la somme due par le défendeur au titre des charges impayées après actualisation. Il convient ainsi de constater que Monsieur, [D], [L] reste débiteur de la somme de 1730,23€ au titre des charges dues entre le 2 novembre 2024 et le 27 janvier 2026, jour de l’audience.

Monsieur, [D], [L] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES, [Localité 2] sis, [Adresse 5] la somme totale de 1730,23€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

II. SUR LES INTERETS ET LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

Les frais de relance antérieure à la mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires. Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont, quant à eux, parfaitement inutiles.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seuls la mise en demeure du 15 février 2024 et le commandement de payer du 9 juillet 2024 doivent être comptabilisés au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES, [Localité 2] sis, [Adresse 5] a comptabilisé dans le compte de charges de multiples honoraires de suivi du dossier (220€, 400€, 3x 134€).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Monsieur, [D], [L] et Madame, [N], [L] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Monsieur, [D], [L] et Madame, [N], [L] seront donc condamnés uniquement au paiement de la somme de 193,88€ au titre des frais pré-contentieux, correspondant au coût de la mise en demeure et du commandement de payer, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025, date de l’assignation.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement des copropriétaires défaillants est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Monsieur et Madame, [L]. Il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice distinct. La demande au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES DE DELAIS DE PAIEMENT :

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. »

Monsieur, [L] expose la situation financière du couple et sollicite du tribunal de pouvoir régler la dette par mensualités de 300€, charges de copropriété courantes en sus.

Les circonstances de l’espèce justifient d’accorder des délais de paiement à Monsieur et Madame, [L]. Monsieur et Madame, [L] seront ainsi autorisés à se libérer du montant de la dette de 3430,66€ (3236,78 +193,88) par le paiement de 11 mensualités de 300€ et d’une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Monsieur, [L] sera autorisé à se libérer du montant de la dette restante de 1730,23€ par le paiement de 5 mensualités de 300€, et d’une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, précision étant faite que la première de ces 6 mensualités sera due avant le 30 du mois suivant le paiement de la 12ème mensualité due au titre du paiement échelonné de 3430,66€.

Il convient cependant de préciser que la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible de plein droit si l’échéancier visé au dispositif de la présente décision n’est pas respecté ponctuellement.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur, [D], [L] et Madame, [N], [L], parties perdantes, supporteront la charge des dépens et seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES, [Localité 2] sis, [Adresse 5] une somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE conjointement Monsieur, [D], [L] et Madame, [N], [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES, [Localité 2] sis, [Adresse 5], agissant par la société SOGEM, les sommes de :

-3236,78€ au titre des charges et provisions impayés au 1er novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 sur la somme de 2248,40€ et à compter du 20 janvier 2025 pour le surplus;

-193,88€ au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES, [Localité 2] sis, [Adresse 5], agissant par la société SOGEM, la somme de 1730,23€, au titre des charges et provisions impayées au 27 janvier 2026 (dernier trimestre de 2025 inclus) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame, [N], [L] et Monsieur, [D], [L] à se libérer du paiement de 3430,66€ au titre des charges et frais dûs au 1er novembre 2024, en sus du paiement des charges courantes, par 11 mensualités de 300€ (TROIS CENT EUROS) et d’une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

AUTORISE Monsieur, [D], [L] à se libérer du paiement de la somme de 1730,23€ ay titre des charges et provisions impayées du 2 novembre 2024 au 27 janvier 2026, en sus du paiement des charges courantes, par 5 mensualités de 300€ (TROIS CENT EUROS) et d’une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DISONS que la première des 6 mensualités fixées pour Monsieur, [D], [L] sera due uniquement avant le 30 du mois suivant le paiement de la 12ème mensualité due au titre du paiement échelonné de 3430,66€.

RAPPELLE que la présente décision suspend les voies d’exécution ainsi que les majorations d’intérêts et les pénalités encourues à raison du retard ;

DIT qu’à défaut d’un seul terme de paiement dans le délai prescrit ou du paiement des charges courantes à leur terme, l’intégralité du reliquat restant dû deviendra immédiatement exigible et la suspension des voies d’exécution et des majorations d’intérêts cessera immédiatement ses effets, sans nouvelle décision judiciaire ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [L] et Madame, [N], [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES, [Localité 2] sis, [Adresse 5], agissant par la société SOGEM, une somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DES, [Localité 2] sis, [Adresse 5] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [L] et Madame, [N], [L] aux dépens.

La greffière, Le juge