MINUTE N°

N° RG 24/00362 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHXW

Syndicat des copropriétaires de la Résidence Victor Hugo, sise [Adresse 7] (Yvelines), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART

C/

Madame [J], [Z], [S] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence Victor Hugo, sise [Adresse 7] (Yvelines), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée, immatriculée au R.C.S. de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184, ayant son siège social sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, et également par son établissement secondaire, FONCIA RENOIR, situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, représenté par Maître Cécile FLECHEUX, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [J], [Z], [S] [R], née le 24 février 1978 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Cécile FLECHEUX

1 copie certifiée conforme à Madame [J], [Z], [S] [R]

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [J], [Z], [S] [R] est copropriétaire du lot numéroté 159 du règlement de copropriété de la Résidence Victor Hugo, sis dans un immeuble à [Localité 10][Adresse 1] [Adresse 6], représentant les 260/12000 tantièmes des parties communes.

Ayant cessé de régler le montant des charges de copropriété y afférentes, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, lui a notifié une sommation de payer par exploit de la SELARL GRAND OUEST 78, commissaires de justice, en date du 2 novembre 2023 portant sur la somme principale de 2.102,82 euros.

Puis, le [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART a notifié à Madame [J], [Z], [S] [R], par exploit introductif d’instance en date du 11 juillet 2024, une assignation à comparaître devant le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, sollicitant notamment sa condamnation, à lui verser les sommes de :

-1.641,70 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 3 juillet 2024 majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 2 novembre 2023, date de la sommation de payer ,

-2.500 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et de l’article 1240 du code civil,

-1.141,82 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Outre sa condamnation aux entiers dépens.

L’affaire appelée à l’audience du 21 janvier 2025 a été renvoyé à la demande des parties à l’audience du 22 mai 2025.

A l’audience du 22 mai 2025, le Syndicat des Copropriétaires demandeur, représenté par son avocat, a soutenu oralement les demandes formulées dans son assignation, précisant que Madame [R] avait déménagé, que la dette étant ancienne d’environ trois ans et que le dernier règlement datait de plusieurs années.

Madame [J], [Z], [S] [R] a comparu en personne. Elle a reconnu le montant de sa dette, a exposé avoir rencontré d’importantes difficultés financières, en raison de la location de son logement à un locataire défaillant dans le paiement des loyers pendant deux ans. Son logement serait aujourd’hui loué à une personne sérieuse, qui règle son loyer et les charges. Elle expose travailler en qualité d’assistante de direction et percevoir un revenu mensuel net de 3.200 euros. Elle sollicite des délais de paiement et précise pouvoir apurer sa dette en versant chaque mois une somme de 250 à 300 euros

L’affaire, appelée à l’audience du 22 mai 2025 a été mise en délibéré au 23 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges générales de copropriété et des travaux :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de I’ utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à 1'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14 1 ou du I de 1'article 14 2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En application de l’article 1353 alinéa 1° du code civil, il incombe au syndicat des copropriétaires qui sollicite le paiement d’un arriéré de charges de copropriété, de rapporter la preuve que le copropriétaire qu’il assigne est effectivement débiteur des sommes qui lui sont réclamées.

A cet égard, il convient de préciser que ni la loi du 10 juillet 1965, ni le décret du 17 mars 1967 ne définissent les pièces que le syndicat des copropriétaires doit fournir lorsqu’il recouvre en justice les charges de copropriété impayées.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme principale de 1.641,70 euros correspondant aux charges de copropriété et travaux impayés à compter du 19 avril 2021 sur la base d’un décompte arrêté au 1re avril 2025.

Au cas particulier, il est constant que Madame [J], [Z], [S] [R] est propriétaire du lot numéro 159 du règlement de copropriété de la [Adresse 12], représentant les 260/120000 tantièmes des parties communes, comme cela résulte de la matrice cadastrale et de la fiche d’immeuble produit.

Madame [J], [Z], [S] [R] reconnaît devoir cette somme.

Au soutien de sa demande, le Syndicat des Copropriétaires demandeur produit notamment :

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 26 juin 2024, approuvant notamment les comptes sur l’année 2023, l’ajustement du budget provisionnel 2024 ainsi que le vote du budget prévisionnel 2025, outre des travaux de reprise d’étanchéité,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 28 juin 2023 approuvant notamment les comptes de l’exercice 2022, l’ajustement du budget prévisionnel 2023 et le vote du budget prévisionnel de l’exercice 2024,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 30 juin 2022 approuvant notamment les comptes de l’exercice 2021, l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice 2022 le vote du budget prévisionnel 2023 et la réalisation d’un certain nombre de travaux ,

— Les attestations de non-recours des assemblées générales susvisées et leur notification à Madame [R].

Le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, produit également les appels de charges et de travaux adressés à Madame [J], [Z], [S] [R] depuis le 19 avril 2021 jusqu’au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus et les régularisations de charges des exercices y afférents ainsi qu’un relevé de comptes depuis le 1er juillet 2021 jusqu’au 3ème trimestre 2024.

Les charges appelées au titre des travaux de réfection et de la cotisation obligatoire découlant de la loi ALUR ont par ailleurs été régulièrement votées au terme des assemblées générales susvisées et appelées.

Il résulte de ces documents que que pour la période non prescrite allant du 19 avril 2021 au 1er juillet 2024, la créance du [Adresse 14] à l’encontre de Madame [J], [Z], [S] [R] s’élève à la somme principale de 1.641,70 euros, au titre de l’arriéré des charges et travaux de copropriété.

Madame [J], [Z], [S] [R] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires, demandeur, la somme principale de 1.641,70 euros au titre des charges de copropriété, travaux et fonds de travaux Loi ALUR inclus, dus selon décompte arrêté au 3 juillet 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 2 novembre 2023, date de la sommation de payer.

Sur la demande indemnitaire :

L’article 1236-1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison des problèmes de trésorerie et du préjudice financier générés par la carence de Madame [J], [Z], [S] [R] à régler les charges appelées qu’il chiffre à la somme de 2.500 euros.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires demandeur ne rapporte aucune preuve d’un préjudice distinct de l’intérêt moratoire.

En conséquence, la demande indemnitaire du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Victor Hugo sera rejetée.

Sur les frais de recouvrement :

Selon les dispositions de l’article de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 1.141,82 euros et produit des factures portant sur les frais suivants :

Mise en demeure et relance : 158,00 €Constitution de dossier transmis à l’huissier : 400,00 €Constitution de dossier transmis à l’avocat : 410,00 €Deux sommations de payer : 73,82 €

Ces prestations de base du syndic pour laquelle le tarif énoncé au contrat de syndic n’est pas opposable aux copropriétaires, les factures y afférentes n’étant pas assortie de la preuve d’envoi en recommandé ; il en est de même pour les frais d’envoi du dossier à l’huissier et à l’avocat.

Quant aux frais exposés pour la délivrance des actes d’huissier, ces derniers sont compris dans les dépens.

La demande du [Adresse 14], au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

A l’audience, Madame [J], [Z], [S] [R] reconnaît être débitrice des arriérés de charges et travaux mais souhaite obtenir des délais de paiement pour apurer sa dette, précisant que les difficultés financières rencontrées sont terminées.

En conséquence, un délai de 24 mois lui sera accordé pour apurer sa dette à l’égard du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Victor Hugo, dans les conditions décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Madame [J], [Z], [S] [R], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que le [Adresse 13] a dû accomplir, Madame [J], [Z], [S] [R] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

— DÉCLARE recevable en son action le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE VICTOR HUGO, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, prise en la personne de son représentant légal, au titre du recouvrement des charges de copropriété et travaux depuis le 31 décembre 2022 ;

— CONDAMNE Madame [J], [Z], [S] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de de la RESIDENCE VICTOR HUGO, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, prise en la personne de son représentant légal, la somme principale de 1.641,70 euros au titre des charges de copropriété, travaux et fonds de travaux Loi ALUR inclus, selon décompte arrêté au 3 juillet 2024, 3me trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 2 novembre 2023, date de la sommation de payer, jusqu’au complet règlement ;

— ACCORDE à Madame [J], [Z], [S] [R] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision en 7 mensualités équivalentes d’un montant de 234,52 euros chacune, la 7ème mensualité devant en outre solder la somme due en principal, intérêts et accessoires.

— DIT que le défaut de paiement à l’échéance prescrite d’une seule des mensualités prévues dans l’échéancier d’apurement entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

— RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

— DÉBOUTE le [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande de dommages et intérêts ;

— DÉBOUTE le [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

— REJETTE toute autre demande plus amples ou contraires ;

— CONDAMNE Madame [J], [Z], [S] [R] aux entiers dépens, comprenant le coût de la sommation de payer et celui de l’assignation ;

— CONDAMNE Madame [J], [Z], [S] [R] à payer au [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 23 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La magistrate à titre temporaire,