TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00449 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U27A

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Avril 2026

E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

C/

[E] [R] épouse [B] [T]

[K] [B] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à [Localité 2] HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 16 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 3] METROPOLE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [M] [F], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS

Mme [E] [R] épouse [P], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

M. [K] [P], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 4 décembre 2019, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [E] [R] épouse [P] et Monsieur [K] [P] un logement à usage d’habitation ([Adresse 6]) situé [Adresse 7] [Localité 3] pour un loyer mensuel de 657,33€ provision sur charges comprises.

Le 22 juillet 2025, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [E] [R] épouse [P] et Monsieur [K] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire des deux baux.

Par actes de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT ensuite fait assigner Madame [E] [R] épouse [P] et Monsieur [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3021,80€, représentant les arriérés de charges et de loyers ainsi que les échéances postérieures impayées s’il y a lieu, à parfaire à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 150€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 17 février 2026, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [M] [F], munie d’un pouvoir, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2544,20€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. Elle indique être d’accord avec la suspension de la clause et les délais de paiement sollicités en défense et sollicite de pouvoir communiquer un décompte actualisé en délibéré compte tenu d’un versement récent qui serait intervenu selon le défendeur.

Monsieur [K] [P] , comparant, reconnait la dette et sollicite de pouvoir rester dans les lieux ainsi que des délais de paiement avec des mensualité de 350€. Il indique avoir eu des difficultés financières à la suite de régularisation de charges. Il précise percevoir un salaire de 2300€ et que son épouse perçoit entre 700 et 900€, qu’ils ont 4 enfants de 18, 22, 30 et 34 ans. Il ajoute qu’ils n’ont pas d’autres dettes.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice remis à étude, Madame [E] [R] épouse [P] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

Par note en délibéré autorisée, le bailleur a fait parvenir un décompte actualisé mentionnant une dette de 1921,44€.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 4 décembre 2019 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant la clause du bail et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3464,79€ a été signifié le 22 juillet 2025.

Madame [E] [R] épouse [B] et Monsieur [K] [P] ont réglé la somme de 2400€ dans le délai de deux mois. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 12 mars 2026 démontrant que Madame [E] [R] épouse [P] et Monsieur [K] [P] restent devoir la somme de 1921,44€ mensualité de janvier 2026 comprise.

Madame [E] [R] épouse [P] et Monsieur [K] [P] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette que Monsieur [K] [P] reconnait d’ailleurs à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 1921,44€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et ce solidairement en vertu de la clause figurant au contrat.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, de leurs ressources et des propositions d’apurement de la dette faites par Monsieur [K] [P] et acceptées par leur bailleur, ils apparaissent en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et ils seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT, bailleur, et des locataires qui ont repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [E] [R] épouse [P] et Monsieur [K] [P] ainsi que leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [E] [R] épouse [P] et Monsieur [K] [P] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles

L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [E] [R] épouse [P] et Monsieur [K] [P], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT, Madame [E] [R] épouse [P] et Monsieur [K] [P] seront condamnés à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu signé le 4 décembre 2019 entre l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT d’une part et Madame [E] [R] épouse [P] et Monsieur [K] [P] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation ([Adresse 8] situé [Adresse 9] sont réunies à la date du 23 septembre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [R] épouse [P] et Monsieur [K] [P] à verser à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1921,44 euros (décompte arrêté au 12 mars 2026, incluant la mensualité de janvier 2026) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [E] [R] épouse [P] et Monsieur [K] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 350 € chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [E] [R] épouse [P] et Monsieur [K] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [E] [R] épouse [P] et Monsieur [K] [P] soient condamnés in solidum à verser à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [R] épouse [P] et Monsieur [K] [P] à verser à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [R] épouse [P] et Monsieur [K] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,