Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 13 avril 2026, n° 26/00036

TJ Toulouse 13 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 13 avr. 2026, n° 26/00036
Numéro(s) :	26/00036
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	7 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Karine SANCHEZMarie BATTISTONYulia YAMOVA
Cabinet(s) :	REDON-REY LAKEHAL AVOCATS
Parties :	S.C.I. KYANEOS PIERRE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00036 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UYTN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Avril 2026

S.C.I. KYANEOS PIERRE, prise en la personne de son représentant légal la société KYANEOS ASSET MANAGEMENT, elle-même représentée par son Présiedent Monsieur [R] [O]

[Z] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Avril 2026

à M^e Adam LAKEHAL

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 13 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. KYANEOS PIERRE, prise en la personne de son représentant légal la société KYANEOS ASSET MANAGEMENT, elle-même représentée par son Présiedent Monsieur [R] [O], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Adam LAKEHAL de la SELARL REDON REY LAKEHAL , avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [Z] [I], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Yulia YAMOVA, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Marie BATTISTON, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 décembre 2018, la S.C.I KYANEOS PIERRE a donné à bail à Madame [Z] [I] un appartement à usage d’habitation(Appartement [Adresse 6]) situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 530 euros et une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Le 15 juillet 2025, la S.C.I KYANEOS PIERRE a fait signifier à Madame [Z] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.C.I KYANEOS PIERRE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025, la S.C.I KYANEOS PIERRE, prise en la personne de son représentant légal la soiété KYANEOS ASSET MANAGEMENT, elle-même représentée par son président Monsieur [R] [O], a ensuite fait assigner Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4558,31 euros, à titre de provision,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, à compter du 16 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût de la délivrance du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, et le coût de la délivrance de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 octobre 2025.

A l’audience du 13 février 2026, la S.C.I KYANEOS PIERRE, représentée par son conseil,s’en réfère aux demandes de son assignation et produit un décompte actualisé laissant apparaître que la dette est désormais de 2799, 49 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2026 comprise.

Madame [Z] [I], représentée par son conseil, s’en réfère à ses conclusions écrites. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 116,65 euros par mois en règlement de l’arriéré.

A l’appui de sa demande, elle fait valoir avoir débuté un apurement partiel de la dette locative, en reprenant le paiement du loyer courant, ainsi que des sommes versées en surplus.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.C.I KYANEOS PIERRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 décembre 2018 contient une clause résolutoire ( Article 11 « Clause résolutoire ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 4789,16 euros a été signifié le 15 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [Z] [I] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1400 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 septembre 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.C.I KYANEOS PIERRE produit un décompte du 9 février 2026 démontrant que Madame [Z] [I] reste devoir la somme de 2545,90 euros, mensualité de février 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite(130,88€+122,71€).

Madame [Z] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2545,90 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [Z] [I], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 22 mensualités de 115 euros chacune et d’une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [Z] [I], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [Z] [I] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Z] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I KYANEOS PIERRE, Madame [Z] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2018 entre la S.C.I KYANEOS PIERRE et Madame [Z] [I] concernant un appartement à usage d’habitation( [Adresse 8]) situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 16 septembre 2025;

CONDAMNONS Madame [Z] [I] à verser à la S.C.I KYANEOS PIERRE, prise en la personne de son représentant légal la soiété KYANEOS ASSET MANAGEMENT, à titre provisionnel la somme de 2545,90 euros (décompte arrêté au 9 février 2026, incluant la mensualité de février 2026);

AUTORISONS Madame [Z] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 115 euros chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I KYANEOS PIERRE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [Z] [I] soit condamnée à verser à la S.C.I KYANEOS PIERRE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I] à verser à la S.C.I KYANEOS PIERRE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,