TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/02834 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCGL

Minute : 25/114

S.A. HLM TOIT ET JOIE

Représentant : SCP WUILQUE BOSQUE TAOUIL BARANIACK DEWINNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire :

C/

Monsieur [P] [Z]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 janvier 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 novembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM TOIT ET JOIE,

demeurant [Adresse 4]

représentée par SCP WUILQUE BOSQUE TAOUIL BARANIACK DEWINNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [Z],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 2 août 2019, la SA d’HLM TOIT et JOIE a donné à bail à Monsieur [P] [Z], un appartement n° 0031, sis [Adresse 2], à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel d’un montant actualisé charges incluses de 429,85 euros.

Les loyers ne sont pas régulièrement payés.

La SA d’HLM TOIT et JOIE a fait signifier un commandement de payer le 6 novembre 2023 à Monsieur [P] [Z], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 1 346,05 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 novembre 2023.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 novembre 2023.

Par exploit d’huissier, en date du 21 mars 2024, la SA d’HLM TOIT et JOIE a fait assigner Monsieur [P] [Z], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail et éventuels avenants, est acquise pour le logement et ses annexes,Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail susmentionné,Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [P] [Z] des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Autoriser la demanderesse à disposer des meubles garnissant les lieux au jour de l’expulsion conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner Monsieur [P] [Z], à payer à la bailleresse la somme de 1 128,36 euros, selon décompte arrêté au 19 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023, date de la délivrance du commandement de payer, pour la somme qui y figure et à compter de l’assignation pour le surplus,Condamner Monsieur [P] [Z] à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,Condamner le locataire à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, Condamner Monsieur [P] [Z] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de BOBIGNY par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 25 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024.

A l’audience, la SA d’HLM TOIT et JOIE représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 1 185 ,96 euros, arrêtée au 6 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 6 novembre 2023. Elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse acquiesce à l’octroi de délais de paiement au locataire et souligne que le dernier loyer précédant l’audience a été honoré.

Monsieur [P] [Z] dûment assigné, à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [P] [Z], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis, le 25 mars 2024, soit six semaines avant l’audience du 14 novembre 2024.

Par ailleurs, la SA d’HLM TOIT et JOIE justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis le 6 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM TOIT et JOIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en son article 8 qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [P] [Z] le 6 novembre 2023, pour la somme de 1 346,05 euros, arrêtée au 2 novembre 2023, mensualité d’octobre 2023 incluse. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 2 août 2019, à compter du 19 décembre 2023.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA d’HLM TOIT et JOIE verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 6 novembre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 185,96 euros, nette de frais de contentieux.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [Z] à verser à la SA d’HLM TOIT et JOIE la somme de 1 185,96 euros, au titre de l’arriéré locatif, mensualité d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 6 novembre 2023 sur la somme de 1 346,05 euros, et ce jusqu’à la date de l’assignation, à compter de l’assignation du 21 mars 2024 sur la somme de 1 007,74 euros (1 128,36 dette locative à la date de l’assignation – 120,62 euros de frais de contentieux en date du 26/2/24 = 1 007 74 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer de la somme de 95,82 euros de frais de contentieux en date du 12/6/24.

Sur l’attribution de délais de paiement et la suspension des effets la clause résolutoire :

En application de l’article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la bailleresse, en considération de la modicité de la dette locative et bien que le locataire ne comparaisse pas, ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à Monsieur [P] [Z], lequel s’est acquitté dans son intégralité de son dernier loyer précédant l’audience.

Dans ces conditions, il convient donc d’accorder à Monsieur [P] [Z] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

En outre, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [P] [Z] et de tous occupants de son chef sera autorisée suivant les modalités visées au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, le bail se trouvant résilié depuis le 19 décembre 2023, en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [P] [Z] sera redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la défaillance et jusqu’à la libération effective des lieux, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [P] [Z] qui succombe à la présente instance, sera condamné, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 novembre 2023, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM TOIT et JOIE la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [P] [Z] sera en conséquence condamné, au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM TOIT et JOIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 2 août 2019, entre la SA d’HLM TOIT et JOIE, dont siège se situe [Adresse 4] à [Localité 8], d’une part, et Monsieur [P] [Z], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation et ses annexes sis, [Adresse 2], à [Localité 7], sont réunies à la date du 19 décembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z], à payer à la SA d’HLM TOIT et JOIE la somme de 1 185,96 euros (mille cent quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-seize centimes), au titre de l’arriéré de loyers et de charges, selon décompte arrêté au 6 novembre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 6 novembre 2023 sur la somme de 1 346,05 euros et ce jusqu’à la date de l’assignation, à compter de l’assignation du 21 mars 2024 sur la somme de 1 007, 74 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer de la somme de 95,82 euros de frais de contentieux, en date du 12/6/2024 ;

ACCORDE à Monsieur [P] [Z] un délai pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [P] [Z] à s’acquitter de la dette en 14 fois, en procédant à 13 versements de 100 euros et un 14 ème versement égal au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), en plus du loyer et des charges courants, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la dette peut être soldée avant le terme des 14 mois par Monsieur [P] [Z] ;

RAPPELLE que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’en cas de règlement par Monsieur [P] [Z] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers envers la SA d’HLM TOIT et JOIE dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre entre les parties ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (arriéré et loyer courant), l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation au locataire expulsé d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [Z] à une somme égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, et, au besoin, CONDAMNE, Monsieur [P] [Z] à verser à la SA d’HLM TOIT et JOIE ladite indemnité d’occupation, à compter du mois de la défaillance jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, par procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE, Monsieur [P] [Z] à payer à la SA d’HLM TOIT et JOIE la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE, Monsieur [P] [Z] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 novembre 2023, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;

DEBOUTE la SA d’HLM TOIT et JOIE de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT