TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25/00610

N° RG 25/02484 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NJBG

AFFAIRE :

[X]

C/

[W]

JUGEMENT réputé contradictoire du 17 OCTOBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e Thierry GARBAIL, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie – toque 1023

Copie : Mme [W]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 17 OCTOBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [R] [X] divorcée [K]

née le 12 Avril 1969 à PERIGUEUX (24000)

de nationalité Francaise

55 rue des Baumelles

83200 TOULON

représentée par M^e Thierry GARBAIL, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [F] [W]

Les Terrasses du Mont Ventoux – entrée 22

Avenue de Malaucène

30650 ROCHEFORT DU GARD

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 01 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 septembre 2017, Madame [F] [W] a consenti à Madame [R] [X] divorcée [K] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans, pourtant sur un logement non meublé situé 55 Rue des Baumelles – 83200 TOULON, moyennant un loyer mensuel de 1 070,00 euros, charges comprises, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 1 070,00 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé de façon contradictoire entre les parties le 16 septembre 2017.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2021, Madame [R] [X] divorcée [K] a fait réaliser un procès-verbal de constat.

Le 20 août 2024, un rapport d’expertise protection juridique a été réalisé, suite à une expertise amiable organisée le 13 août 2024 à la demande de Madame [R] [X] divorcée [K].

Le 21 octobre 2024, un rapport d’expertise a été rendu par un cabinet d’expertise mandaté par l’assurance habitation de Madame [R] [X] divorcée [K].

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 20 février 2025, Madame [R] [X] divorcée [K] a fait assigner Madame [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :

Condamner Madame [F] [W] à effectuer en lecture des rapports du 20 août 2024 et 21 octobre 2024, les travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant le logement et à effectuer les travaux de remise en état intérieur du logement, afin qu’il satisfasse aux critères de décence prévus à l’article 2 du décret n°2002-123 du 30 janvier 2002, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; Condamner Madame [F] [W] à payer à Madame [R] [X] divorcée [K] au titre de son préjudice de jouissance, la somme mensuelle de 321 euros depuis le 21 juillet 2021 (date du procès-verbal du commissaire de justice) jusqu’à la date du jugement à intervenir ;Fixer le montant du loyer réduit à la somme de 749 euros à compter de l’expiration du délai d’un mois fixé pour l’exécution des travaux, et jusqu’à réalisation des travaux par la bailleresse ; Juger que le loyer sera consigné auprès de la caisse des dépôts à compter de l’expiration du délai d’un mois fixé pour l’exécution des travaux, et jusqu’à réalisation desdits travaux par la bailleresse ; Condamner Madame [F] [W] à payer à Madame [R] [X] divorcée [K] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance, distraits au profit de Maître GARBAIL, avocat sur son affirmation de droits.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2025, au cours de laquelle Madame [R] [X] divorcée [K] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle précise avoir quitté les lieux le 28 juin 2025, ne supportant plus de vivre dans ce logement qu’elle qualifie d’indécent, de sorte qu’elle se désiste de sa demande de remise en état du logement, de consignation et de réduction des loyers.

Néanmoins, elle sollicite la condamnation de Madame [F] [W] à lui payer la somme totale de 15 087 euros en réparation de son préjudice de jouissance, sur la période du 21 juillet 2021, date du procès-verbal constatant l’humidité affectant le bien, au 28 juin 2025, date de sa sortie. Elle sollicite également sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance, avec distraction au profit de son avocat.

Au soutien de ses demandes et au visa de l’article 6 alinéa 1er de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, elle fait valoir que le logement qu’elle a loué était indécent, d’une part du fait de l’absence de protection des remontées d’eau, n’assurant pas de fait le clos et le couvert conformément au décret, d’autre part du fait de la non-conformité de l’installation électrique. Elle estime en conséquence devoir être indemnisée du préjudice de jouissance subi, qu’elle évalue à la somme totale de 15 087 euros, considérant que l’ampleur de l’humidité peut être raisonnablement évaluée à 30% du montant du loyer, soit 321 euros, et qu’elle en a pâti depuis la date du procès-verbal du commissaire de justice et jusqu’à son départ du logement en date du 28 juin 2025.

Madame [F] [W], citée sur la base d’un procès-verbal de recherches du commissaire de justice en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il résulte par ailleurs de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Ainsi aux termes de cet article 6 a), le bailleur est notamment obligé « de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ».

Le décret n°2002/120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent. Ainsi, l’article 2 dudit décret prévoit que « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

Il se déduit de ces dispositions que le bailleur doit prouver qu’il a délivré un logement décent à son locataire au moment de la délivrance mais aussi pour toute la durée du contrat. Il est de jurisprudence constante que la preuve doit être rapportée par le locataire de l’inexécution par le bailleur de l’une de ses obligations (3ème Civ. 23 avril 2013, 12-18593).

En l’espèce, il résulte d’une part des pièces versées au dossier et notamment du procès-verbal de constat réalisé par un commissaire de justice en date du 21 juillet 2021, qu’un taux élevé d’humidité a été relevé dans le logement pris à bail, notamment dans la chambre en façade et dans la chambre parents (96% dans la première notamment sur le côté gauche du mur et 55% sous la fenêtre de la deuxième). Il a également été relevé dans la première chambre qu’aucune fenêtre ne disposait de grille d’aération et qu’il n’y avait pas de VMC, tandis que le commissaire de justice a constaté la présence de moisissures autour de la porte-fenêtre de la deuxième chambre ainsi que des champignons sur le mur en pierre.

En outre, il résulte du rapport d’expertise protection juridique réalisé le 20 août 2024, soit plusieurs années après, que cette problématique d’humidité a persisté, au regard notamment de la présence de décollements et cloques d’enduit et de moisissures, l’expert concluant au fait que le problème d’humidité semblait être lié aux remontées capillaires, tandis que le problème d’aération n’était pas à l’origine du problème d’humidité.

D’autre part, il résulte du rapport d’expertise rendu par le cabinet d’expertise mandaté par l’assurance habitation de Madame [R] [X] divorcée [K] en date du de 21 octobre 2024, que le logement pris à bail n’était pas conforme aux normes de sécurité ni en bon état de fonctionnement. En effet, ont été constatées des traces d’échauffement au niveau des câbles sous les disjoncteurs, notamment sur présentation d’une photographie réalisée par la locataire à l’occasion de l’intervention d’un électricien, outre des non-conformités sur l’installation électrique, les conducteurs n’étant pas protégés.

Or, un logement qui présente des infiltrations d’eau ne remplit pas les normes de la décence, car il doit assurer le clos et le couvert, c’est-à-dire que les locaux doivent notamment être protégés contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau de nature à provoquer des infiltrations ou inondations. De plus, l’installation électrique d’un logement qui ferait courir au locataire un risque d’électrocution doit être considérée comme ne répondant pas aux exigences de décence fixée par la loi.

Dans ces conditions, la demanderesse démontre que le logement qu’elle a occupé était indécent, tandis que Madame [F] [W] échoue à rapporter la preuve de ce qu’elle a délivré un logement décent à son locataire au moment de la délivrance mais aussi pour toute la durée du contrat.

Ainsi, si la défenderesse soutient que la bailleresse a fait installer des ventilations sur les fenêtres et une VMC à la suite du constat du commissaire de justice daté du 21 juillet 2021, force est toutefois de constater qu’aucune suite n’a été donné au courrier qu’elle soutient lui avoir délivrer en avril 2024, versé aux débats mais sans toutefois être daté, dans lequel elle sollicite la mise en conformité du logement suite au problème d’humidité constaté dans le logement.

De même, aucune suite n’a été donnée par la bailleresse suite au rapport d’expertise rendu par le cabinet d’expertise mandaté par l’assurance habitation de Madame [R] [X] divorcée [K] en date du de 21 octobre 2024.

A l’origine de son action, Madame [R] [X] divorcée [K] a sollicité la mise en conformité par la bailleresse du logement occupé. Toutefois, elle expose à l’audience avoir quitté le logement en date du 28 juin 2025, ce qui est confirmé par l’attestation de sortie de logement produite en pièce 9 signée par Madame [F] [W], et se désister de fait de ses demandes de remise en état du logement, de consignation et de réduction des loyers.

Néanmoins, elle maintient sa demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance. Ainsi, elle soutient que du fait de l’indécence du logement, elle n’a pas pu jouir paisiblement de son logement.

Il est constant que l’indemnisation des troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (3ème civ, 4 juin 2014, 13-12314).

En l’espèce, la demanderesse évalue son préjudice de jouissance subi du fait de la non-décence du logement à la somme totale de 15 087 euros, considérant que l’ampleur de l’humidité peut être raisonnablement évaluée à 30% du montant du loyer, soit 321 euros pour un loyer de 1 070,00 euros. Ce calcul apparaît cohérent avec l’ampleur des éléments d’indécence caractérisant le bien pris à bail tels qu’exposés précédemment.

Il est également constant que la locataire a subi ces désagréments depuis le constat réalisé par le commissaire de justice en date du 21 juillet 2021, étant donné que les installations mises en place par la bailleresse par la suite n’ont pas permis d’y mettre fin et de lui permettre de jouir d’un logement décent, et ce jusqu’à son départ du logement en date du 28 juin 2025.

En conséquence, Madame [F] [W] sera condamnée à verser cette somme de 15 087 euros à Madame [R] [X] divorcée [K] au titre du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence du logement pris à bail.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [W], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, la demande de distraction au profit du Conseil de la demanderesse sera rejetée, étant rappelé que la représentation par avocat n’est pas obligatoire en matière de procédure orale.

Madame [F] [W] sera également condamnée à payer à Madame [R] [X] divorcée [K] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [F] [W] à payer à Madame [R] [X] divorcée [K] la somme de 15 087 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence du logement pris à bail le 16 septembre 2017 et situé 55 Rue des Baumelles – 83200 TOULON ;

CONDAMNE Madame [F] [W] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [F] [W] à payer à Madame [R] [X] divorcée [K] la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT