Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 12 mai 2026, n° 25/02866

TJ Toulouse 12 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 12 mai 2026, n° 25/02866
Numéro(s) :	25/02866
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Amandine RUIZMichel BARTHET
Parties :	S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02866 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UN3T

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Mai 2026

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

[I] [L]

[Q] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Mai 2026

à M^e Michel BARTHET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [I] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Mme [Q] [N], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Amandine RUIZ, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat conclu le 13 février 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a donné à bail à Monsieur [I] [L] et Madame [Q] [N] un appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 847,67€ outre 77€ de provision sur charges.

Madame [Q] [N] a donné congé par lettre du 2 février 2025.

Le 14 et 15 mai 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait signifier à Monsieur [I] [L] et Madame [Q] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a ensuite fait assigner Monsieur [I] [L] et Madame [Q] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion sans délai et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 18148,46€, représentant les arriérés de charges et de loyers impayés au 15 juillet 2025,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 960€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des dénonces à la CCAPEX.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 5 décembre 2025.

Par ordonnance du 5 février 2026, une réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre à la SCI FONCIERE DI 01/2008 de produire le décompte locatif arrêté au 27 novembre 2025.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 13 mars 2026, audience à laquelle la SCI FONCIERE DI 01/2008 et Madame [N] étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

La SCI FONCIERE DI 01/2008, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— constater la résiliation du bail au 15 juillet 2025,

— acter la libération des lieux par Monsieur [L] le 13 novembre 2025,

— condamner Monsieur [L] à payer une provision de 13410,47€ selon décompte du 27 novembre 2025,

— de condamner Madame [N] solidairement avec Monsieur [L] à payer une provision de 9281,06€,

— de condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [N] à payer la somme de de 960€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des dénonces à la CCAPEX.

S’agissant de l’erreur de 1€ soulevée en défense, elle fait valoir que cette erreur avait été constatée et qu’un courrier avait été envoyé aux locataires qui n’y avaient jamais répondu. Elle ajoute que le SLS a déjà été déduit et que Madame [N] reste tenue des loyers jusqu’au 14 septembre 2025 en vertu de la clause d’indivisibilité et de solidarité.

Madame [Q] [N], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions, de :

— constater que la résiliation du bail est devenue sans objet la concernant,

— d’ordonner la rectification du décompte locatif en raison de l’erreur systématique d'1€ par mois, de l’absence de prise en compte de la désolidarisation du bail au 14 septembre 2025, de l’annulation de la dette SLS,

— à titre principal condamner exclusivement Monsieur [L] au paiement de l’intégralité des loyers et des charges même pendant la période de solidarité,

— en tout état de cause condamner exclusivement Monsieur [L] au paiement de l’intégralité des loyers et des charges postérieurement au 14 septembre 2025,

— à titre subsidiaire l’autoriser à se libérer de sa dette par des versements mensuels pendant 24 mois,

— débouter la SCI FONCIERE DI 01/2008 de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens compte tenu de sa situation financière.

Elle fait valoir en défense qu’elle a quitté de bonne foi l’appartement le 1er septembre 2024 et qu’elle n’a donné son préavis tardivement pour arranger Monsieur [L]. En outre, elle argue de la mauvaise foi de ce dernier qui a laissé la dette s’accumuler.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice, et avisé de la réouverture des débats, Monsieur [I] [L] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION et L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Il résulte des débats et des pièces versés notamment l’état des lieux de sortie que Madame [Q] [N] puis Monsieur [I] [L] ont quitté les lieux, pour ce dernier le 13 novembre 2025. Il convient donc de constater que les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et sont devenues sans objet.

II. SUR LA SOLIDARITE

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire » ;

Le contrat de bail versé aux débats contient une clause IV intitulée « Solidarité – Indivisibilité – Etat civil » aux termes de laquelle il est mentionné que dans tous les cas où le bail est consenti à plusieurs preneurs il y aura solidarité et indivisibilité entre eux pour l’exécution de toutes les causes du contrat jusqu’à complète libération des lieux sous réserve de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 concernant la colocation.

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, il est constant et non contesté que Madame [N] a donné congé par lettre du 3 février 2025 reçue le 14 février 2025.

Ainsi, il s’en déduit que l’engagement de location de Madame [M] a pris fin au 14 septembre 2025 et que, par application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit un délai de 6 mois après la fin du préavis et de la clause prévue au contrat, Madame [N] n’était plus solidairement tenue du paiement des loyers à compter du 14 septembre 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI FONCIERE DI 01/2008 produit outre le contrat de bail, des justificatifs de régularisation des charges et un décompte du 27 novembre 2025 démontrant que Monsieur [I] [L] et Madame [Q] [N] restent devoir, déduction faite des frais de poursuite et des frais bancaires (133,11+213,17+16,80x5) la somme de 12 980,19€, mensualité de novembre 2025 comprise au prorata des jours d’occupation compte tenu du départ le 13 novembre 2025.

Monsieur [I] [L] non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

S’agissant des contestations émises par Madame [N] sur la dette locative, il apparaît que le décompte produit démontre que le SLS a bien été déduit de sorte que sa contestation est inopérante.

En revanche s’agissant de l’erreur de 1€ s’agissant du montant du bail, le contrat de bail du 13 février 2024 mentionne la somme de 58,25€ pour le parking, somme qui est reprise dans le commandement de payer délivré le 15 mai 2025 et le bailleur qui soutient avoir écrit aux locataires dès le 29 février 2024 pour rectifier la somme due au titre du parking à hauteur de 59,25€ n’en justifie pas, pas plus qu’ils ne justifient avoir fait signer un avenant au contrat de bail pour modifier cette sommes.

Par conséquent c’est la somme de 846,67€ qui sera retenue comme loyer mensuel et non la somme de 847,67€ comme indiqué dans le décompte, de sorte qu’il convient de déduire la somme de 21€.

Monsieur [I] [L] sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 12 959,19€.

Sur cette somme, Madame [Q] [N] sera tenue solidairement au paiement de la somme de 9261,06€ (9281,06-20) au titre des loyers et charges dus jusqu’au mois de septembre 2025.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAI DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, compte tenu des justificatifs fournis par Madame [N] sur sa situation personnelle et financière, elle apparaît en capacité de rembourser l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur et sera donc autorisée à se libérer de sa dette dans les conditions qui seront précisées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [L] et Madame [Q] [N], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2008, Monsieur [I] [L] et Madame [Q] [N] seront condamnés à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet, Monsieur [I] [L] et Madame [Q] [N] ayant quitté les lieux le 13 novembre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [L] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 à titre provisionnel la somme de 12 959,19€ (décompte arrêté au 27 novembre 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 comprise) ;

DISONS que Madame [Q] [N] sera solidairement tenue au paiement de la dette locative envers la SCI FONCIERE DI 01/2008 à hauteur de 9261,06€ (décompte arrêté à septembre 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise) ;

AUTORISONS Madame [Q] [N] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 150€ chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [L] et Madame [Q] [N] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [L] et Madame [Q] [N] aux dépens, qui comprendront qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,