N° RG 24/02109 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK6X

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gladys LACOSTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[H] [P], [G] [T]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 25 Février 2025

DEMANDEUR(S) :

HOMY, société coopérative d’intérêt collectif, anciennement L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHATEAUDUN “LE LOGEMENT DUNOIS” suite à fusion du 17 octobre 2022

dont le siège social est 19 rue Henri Dunant, 28200 CHATEAUDUN,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e LACOSTE de la CGL AVOCATS, avocat du barreau de PARIS de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [P]

né le 03 Avril 1992 à CHARTRES (28000)

comparant en personne

Madame [G] [T]

née le 12 Février 1992 à CHATEAUDUN (28200)

comparante en personne

Tous deux demeurant 16 rue Henri Dunant – Appt 821 – 28200 CHATEAUDUN

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de [W] [I], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 28 Janvier 2025 puis prorogée au 25 Février 2025, date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 11 décembre 2015, la Société HOMY a donné à bail à Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] un local à usage d’habitation situé au 16 rue Henri DUNANT 28200 CHATEAUDUN, pour un loyer mensuel initial de 381,24€ charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société HOMY a fait signifier un commandement de payer la somme de 958,08 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 06 mai 2024.

la Société HOMY a ensuite fait assigner Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, par un acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024 pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] et de tous occupants de son chef, le concours de la force publique , d’un serrurier et d’un déménageur si besoin est;

— de la condamner au paiement :

— de l’arriéré locatif de 1370,22€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels que si le bail s’était poursuivi, jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et des actes qui suivront.

A l’audience du 19 novembre 2024, la Société HOMY – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise l’arriéré locatif à la somme de 1.626,60 €.

A l’appui de ses demandes, la Société HOMY indique s’en rapporter sur les délais sollicités par les locataires.

Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T], régulièrement cités par remise à étude, comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de € par mois en règlement de l’arriéré. Ils précisent avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025 puis prorogée au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 13 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société HOMY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 mai 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En effet, conformément à l’avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, dela loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 11 décembre 2015 contient une clause résolutoire (article : « 8 ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 mai 2024, pour la somme en principal de 958,08 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juillet 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la Société HOMY produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.626,60 € à la date du 18 novembre 2024.

A l’audience, Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] ne contestent pas le montant de la dette locative.

En conséquence, Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] seront condamnés à verser à la Société HOMY cette somme de 1.626,60 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 958,08 € à compter de la date du commandement de payer (06 mai 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Par ailleurs, l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié de la reprise du versement du loyer courant avant la date de l’audience. Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T].

Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils indiquent percevoir un revenu mensuel de 1090€ pour Monsieur [P] et 1100€ pur Madame [T], qui indique être bénéficiaire d’un CDI.

Compte tenu de la demande du locataire et de l’accord du bailleur, ainsi que des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés à Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T], suspendus, sous condition du respect par ces derniers de leurs propositions de règlement et de leur obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] ne se libèrent pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et des actes qui suivront.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 décembre 2015 entre la Société HOMY et Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] concernant le local à usage d’habitation situé au 16 rue Henri DUNANT 28200 CHATEAUDUN sont réunies à la date du 7 juillet 2024, date de la résiliation du bail ;

CONDAMNE solidaiement Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] à verser à la Société HOMY la somme de 1.626,60 € (mille six cent vingt six euros et soixante centimes) (décompte arrêté au 18 novembre 2024, incluant l’échance d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 06 mai 2024 sur la somme de 958,08 € (neuf cent cinquante huit euros et huit centimes et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités, dont 35 mensualités de 45 chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société HOMY puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] soient condamnés solidairement à verser à la Société HOMY une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

DEBOUTE la Société HOMY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [P] et Madame [G] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et des actes qui suivront;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME