TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 19 Décembre 2024

Dossier N° RG 20/06132 – N° Portalis DB3D-W-B7E-I3LK

Minute n° : 2024/336

AFFAIRE :

[X] [G] épouse [I] C/ [O] [N], [D] [N]

JUGEMENT DU 19 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Octobre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Jérôme BRUNET-DEBAINES

Maître Jean Philippe FOURMEAUX

Délivrées le 19 Décembre 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [X] [G] épouse [I]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [N]

Madame [D] [N]

[Adresse 3]

représentés par Maître Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Mme [X] [G] épouse [I] est propriétaire depuis le 18 juin 2012, d’un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Se plaignant de l’exercice par ses voisins, les époux [N], d’une activité lucrative de location saisonnière contraire au cahier des charges de la Zac et engendrant des nuisances sonores excédant les troubles anormaux de voisinage, Mme [X] [G] a fait assigner, le 23 septembre 2020, M. [O] [N] et Mme [D] [N] devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir :

Dire et juger Mme [G] recevable et fondée en ses demandes,

Dire et juger que la location saisonnière de vacances pratiquée par les époux [N] est contraire aux dispositions du cahier des charges et du règlement de la Zac Les Jardins de César,

Dire et juger qu’en violant les dispositions du cahier des charges et du règlement de la Zac les époux [N] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle.

En conséquence,

Condamner M. [O] [N] et [D] [N] à cesser toute activité de location saisonnière de la propriété qu’ils possèdent au sein de la Zac Les Jardins de César et ce sous astreinte de 500 € par infraction et par jour constaté à compter de la signification de la décision à intervenir.

Condamner M. [O] [N] et [D] [N] à payer à Mme [X] [G] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices de jouissance subis,

Condamner M. [O] [N] et [D] [N] à payer à Mme [X] [G] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [O] [N] et [D] [N] aux entiers dépens de la présente instance.

Par conclusions d’incident notifiées par le réseau privé virtuel des avocats (RPVA) , Mme [X] [G] a saisi le juge de la mise en état en sollicitant la condamnation de M. et Mme [N] à communiquer leur acte de vente, et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir outre la somme de 1500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 21 novembre 2022, le juge de la mise en état a fait injonction au conseil des époux [N] de communiquer le titre de propriété.

Toutes les parties ont conclu.

L’affaire a été clôturée le 8 avril 2024 et fixée à l’audience de plaidoiries du 3 octobre 2024. A cette date le dossier a été mis en délibéré au 19 décembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 septembre 2023, Mme [X] [G], au visa de l’article L 311-6 du code de l’urbanisme et 1217 du code civil demande au tribunal de :

Dire et juger Madame [G] recevable et fondée en ses demandes,

Dire et juger que la location saisonnière de vacances pratiquée par les époux [N] est contraire aux dispositions du cahier des charges et du règlement de la Zac Les Jardins de César,

Dire et juger qu’en violant les dispositions du cahier des charges et du règlement de la Zac les époux [N] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle.

En conséquence,

Condamner M. [O] [N] et [D] [N] à cesser toute activité de location saisonnière de la propriété qu’ils possèdent au sein de la Zac Les Jardins de César et ce sous astreinte de 500 € par infraction et par jour constaté à compter de la signification de la décision à intervenir.

Condamner M. [O] [N] et [D] [N] à payer à Mme [X] [G] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices de jouissance subis,

Débouter M. et Mme [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

Condamner M. [O] [N] et [D] [N] à payer à Mme [X] [G] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [O] [N] et [D] [N] aux entiers dépens de la présente instance.

Par conclusions numéro 3, notifiées par RPVA le 20 février 2024, M. [O] [N] et Mme [D] [N] demandent au tribunal de :

Déclarer irrecevables les demandes de Mme [G] :

* En l’absence de justification de sa qualité à agir au lieu et place de l’association syndicale,

* De l’application du règlement de copropriété qu’elle invoque,

* En l’absence de tout critère d’activité commerciale

* En l’absence de toute justification de nuisances ou de troubles

Débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes.

Condamner Mme [G] à payer aux époux [N] les sommes suivantes :

—  5000 € de dommages et intérêts

—  3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

La condamner aux entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

1. Sur la recevabilité de l’action de Mme [X] [G] :

.1 Moyens des parties :

M. et Mme [N] font valoir que seule l’association syndicale peut invoquer une méconnaissance de l’application du règlement de la Zac.

Mme [G] expose que les dispositions du cahier des charges applicable à la ZAC a un caractère contractuel et qu’elle est recevable à s’en prévaloir.

1.2 Réponse du tribunal :

Il sera tout d’abord indiqué que selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789 6° du même code applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, comme en l’espèce, précise que le juge de la mise en état est seul compétent jusqu’à son dessaisissement à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Il sera toutefois précisé que Mme [X] [G] ainsi que M. [O] [N] et Mme [D] [J] épouse [N] justifient de leur qualité de propriétaires au sein de la Zac Les Jardins de César à [Localité 2] (Var). Mme [G] est recevable à se prévaloir de la violation du cahier des charges applicable à la Zac dans laquelle se trouve son bien immobilier et l’association syndicale n’est pas seule à pouvoir invoque la méconnaissance du règlement dont le cahier des charges impose le respect en son article XIX.

Les demandes de Mme [X] [G] épouse [I] sont recevables.

2. Sur la validité du cahier des charges et du règlement :

2.1 Moyens des parties :

Mme [G] indique que l’article L 311-6 du code de l’urbanisme n’est pas applicable aux cahiers des charges signés avant le 1er avril 2001 qui conservent leur caractère contractuel et elle ajoute que les époux [N], conformément aux indications portées sur leur acte de vente, ont eu connaissance de ces documents contractuels qu’ils doivent respecter.

M. [O] [N] et Mme [D] [N] exposent que la demanderesse ne justifie pas que le règlement soit toujours en application et qu’il ait conservé sa validité.

2.2 Réponse du tribunal :

Les biens immobiliers des parties sont situées dans la Zac « Les jardins de César » et si selon l’article L 311-6 du code de l’urbanisme le cahier des charges devient caduc à la date de suppression de la zone, ces dispositions ne sont pas applicables aux cahiers des charges signés avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains or en l’espèce le cahier des charges et le règlement ont été signés le 17 décembre 1985.

Les règles contenues dans le cahier des charges et le règlement constituent des documents contractuels dont les clauses engagent les colotis entre eux. Un cahier des charges a beau contenir des clauses de nature réglementaire, il n’est pas un document à portée réglementaire mais un contrat liant les colotis et comportant des règles contractuelles de droit privé. Ces documents s’imposent aux parties et chacun a qualité pour en faire respecter le contenu par les autres colotis devant le juge civil.

Selon le chapitre 1 du titre II du règlement du plan d’aménagement de zone de la Zac Les jardins de César « A l’exception d’un ensemble commercial de 1000m² Hors d’œuvre nette maximum, qui pourra être réalisé et qui est localisé au Plan d’Aménagement de zones, l’urbanisation de la ZAC sera du type habitat individuel isolé ou jumelé, pouvant recevoir des activités du types professions libérales non commerciales… »

3. Sur le caractère commercial de l’activité exercée par les époux [N] :

3.1 Moyens des parties :

Mme [G] soutient que la location d’une villa ou d’une partie de celle-ci à titre de location saisonnière de vacances moyennant paiement d’une somme d’argent constitue une activité commerciale.

Elle précise que les procès-verbaux de constat d’huissier qu’elle a fait dresser témoignent de la location de la villa par ses voisins sur le site Abritel en 2020, 2021, 2022 et que les défendeurs proposent également une activité de traiteur, service de conciergerie et soin du corps.

Elle considère, en visant l’article 1217 du code civil, qu’en ne respectant pas le cahier des charges applicable à la Zac, les époux [N] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle à son égard de sorte qu’elle est fondée à solliciter la cessation de l’infraction sous astreinte ainsi que des dommages et intérêts en raison du préjudice sonore généré excédant les inconvénients normaux de voisinage.

M et Mme [N] reconnaissent avoir pratiqué occasionnellement et en leur présence la location de leur résidence principale en maisons d’hôtes, ce qui ne constitue pas selon eux, une activité commerciale.

Ils soulignent que Mme [G] ne justifie d’aucune nuisance sonore et ils ajoutent qu’ils sont parfaitement en droit de recevoir des amis et de la famille chez eux.

Ils indiquent qu’il existe dans le quartier des nuisances liés au voisinage en raison des piscines, des chiens, des enfants qui crient et ils font valoir que les époux [G] qui se livrent à des activités de jardinage nocturnes sont très bruyants.

3.2 Réponse du tribunal :

Il est établi à la lecture des constats d’huissier du 23 juillet 2020, du 24 juillet 2020, du 15 juillet et du 22 juillet 2021 et du 24 août 2021, versés aux débats par la demanderesse, que les époux [N] ont mis leur bien en location saisonnière sur le site Abritel, que les photographies et le nom de l’hôte correspondent au bien immobilier appartenant à M. et Mme [N], que des propositions de location existaient jusqu’en 2022 et au vu de l’extrait Kbis du 14 juillet 2021 Mme [D] [N] est la présidente de la société à associé unique SET dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 2] et qui exerce une activité de chambre et tables d’hôtes, service de conciergerie et entretien corporel.

Il y a donc lieu de considérer que l’activité exercée par les époux [N] de location saisonnière de leur maison exercée moyennant rémunération de 2020 à 2022 est de nature commerciale.

Cette activité commerciale est prohibée par le règlement précité.

Toutefois pour retenir la responsabilité contractuelle de M.et Mme [N], Mme [G] épouse [I] doit justifier d’un dommage en lien avec le fait générateur.

Or, elle ne produit aucune pièce permettant de constater que l’activité de location saisonnière exercée par ses voisins soit à l’origine de nuisances sonores ou autres. Les véhicules des touristes sont correctement garés à l’intérieur de la maison des défendeurs ou à l’extérieur sans causer aucune gêne pour les autres propriétaires et aucune attestation ou autre élément ne vient corroborer les affirmations de Mme [G] à propos de préjudices sonores liés aux vacanciers qui résident chez M. et Mme [N].

Les époux [N] ne sont pas les seuls à disposer d’une piscine et comme l’attestent Mme [R] [Z], Mme [U] [K], M. [B] [W] le quartier est bruyant en raison des animations d’un camping situé à proximité, des fêtes organisées par les voisins, des piscines et des enfants qui jouent à l’extérieur. L’étude de marché du 23 juillet 2021 selon laquelle la jolie villa de Mme [G] « est pénalisée par un voisin gênant qui pratique la location saisonnière, d’où un va et vient régulier qui engendre une nuisance et impacte l’estimation d’environ 15%. Le prix de cette estimation en tient compte » ne résulte que des indications du propriétaire de la maison et l’agent immobilier n’indique aucunement avoir vérifié lui-même les dires de Mme [G]. De surcroît, il s’agit d’une évaluation ancienne qui n’est plus d’actualité.

Il sera également précisé que les défendeurs indiquent avoir cessé toute activité de location pour des raisons personnelles et Mme [G] ne justifie pas de la poursuite de cette activité depuis 2023.

Par conséquent, Mme [G] sera déboutée de sa demande de cessation de toute activité saisonnière de location saisonnière de leur propriété par les époux [N], sous astreinte.

Sa demande en dommages et intérêts sera également rejetée faute pour elle d’apporter la preuve des préjudices de jouissance invoqués.

4. Sur la demande reconventionnelle de M. et Mme [N] :

4.1 Moyens des parties :

Les époux [N] exposent qu’ils subissent des nuisances sonores de la part de Mme [G] qui jardinent pendant la nuit avec son mari, pulvérisent des produits toxiques en plein jour et utilisent un nettoyeur haute pression pour nettoyer les allées y compris la nuit.

Mme [G] fait valoir qu’elle ne génère aucune nuisance comme en atteste ses autres voisins, que les témoignages produits par M. et Mme [N] sont de complaisance et que ces derniers ne se sont jamais plaints auprès d’eux de troubles anormaux dont elle serait à l’origine.

4.2 Réponse du tribunal :

La fille des époux [N], Mme [U] [K] fait état dans une attestation en date du 7 février 2022, conforme à l’article 202 du code de procédure civil et très circonstanciée indique que depuis plusieurs années M et Mme [I] effectuent des travaux extérieurs le soir et la nuit avec des claquements ou grincements de portes ou de volets, des arrosages, des bruits de marteau, appels de chats et qu’ils pulvérisent des produits nauséabonds pour traiter les palmiers lors des repas du soir. Elle ajoute que la demanderesse et son mari a déjà eu des problèmes de voisinage avec son voisin direct M. [T].

M. [L] [E] atteste également, le 28 janvier 2022, de travaux de jardinage bruyants à l’aide de lampes torches à des heures tardives avec des bruits audibles même fenêtres fermées, de la part de M. et Mme [I]. Ceci est confirmé par M. [Y] [S] le 17 février 2021.

Toutefois ces attestations sont contredites par le témoignage de M. [F] [A], du 22 août 2021, qui affirme n’avoir jamais subi de nuisance sonore ou autre de la part des époux [I]-[G] et par celle de M. et Mme [T] dont faisait état Mme [K], qui sont les voisins mitoyens de la demanderesse et qui indiquent le 5 août 2021 qu’ils n’ont jamais été dérangés de nuit comme de jour par M. ou Mme [I].

Aussi, au vu des attestations contradictoires à propos de l’existence de nuisances occasionnées par Mme [G] et de l’ancienneté des témoignages, M et Mme [N] qui ne justifient pas de leur préjudice seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

5. Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X] [G], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

L’équité ne justifie pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties.

L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevables les demandes de Mme [X] [G] ;

DEBOUTE Mme [X] [G] de toutes ses demandes ;

REJETTE la demande reconventionnelle de M. [O] [N] et Mme [D] [N] en dommages et intérêts.

CONDAMNE Mme [X] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE toutes les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE.

La greffière, La présidente,