JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

Palais de Justice – 6, rue Joseph AUTRAN 13281 MARSEILLE CEDEX 06

N° RG 24/00040 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZB2

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR (EPF PACA)

C/

M. [H] [I]

Création d’une réserve foncière sur la commune de Marseille (13003) sise 7 rue de Versailles.

LE 18 JUIN 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR (EPF PACA), dont le siège social est sis Le Noailles – 62-64 La Canebière – 13001 MARSEILLE 01

représenté par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

CONTRE :

EXPROPRIE

Monsieur [H] [I]

né le 19 Août 1972 à PARIS

de nationalité Française, demeurant 58 rue Léon Bourgeois- 13001 MARSEILLE

représenté par M^e Shirley LETURCQ, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de MARSEILLE, DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, 52 rue Liandier 13357 MARSEILLE cedex 20

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Débats à l’audience publique du 21 mai 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par arrêté du 20 mars 2018, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré l’insalubrité à caractère remédiable des parties communes de l’immeuble sis 7 rue de Versailles 13003 Marseille.

Une convention d’intervention foncière sur le site Hoche-Versailles a été signée le 20 septembre 2019 entre la métropole Aix-Marseille-Provence, la ville de Marseille, l’établissement public d’aménagement Euroméditerranée et l’Etablissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF PACA).

Par arrêté n°2021-43 du 23 septembre 2021, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique au bénéfice de l’EPF PACA l’acquisition des immeubles n°3, 5, 7, 9 et 11 rue de Versailles et n°33, 35, 37 rue Hoche, nécessaires à la constitution d’une réserve foncière sur le territoire de la commune de Marseille dans le 3e arrondissement.

Dans le périmètre de la réserve foncière, M. [H] [I] était propriétaire des lots n° 44, 47, 56, 58, 62 et 63 au sein de l’immeuble sis 7 rue de Versailles.

Par ordonnance d’expropriation du 4 janvier 2023, la propriété de ces biens immobiliers sis 7 rue de Versailles 13003 Marseille, a été transférée à l’EPF PACA et l’ensemble des droits réels et/ou personnels existant sur lesdits biens a été éteint.

Par mémoire reçu le 11 décembre 2024, l’EPF PACA a saisi la juridiction de l’expropriation aux fins de fixation d’une indemnité totale de dépossession de 158.427,38 euros des biens immobiliers sis 7 rue de Versailles 13003 Marseille cadastré section 814C38, soit 143.115,80 euros d’indemnité principale et 15.311,58 euros d’indemnité de remploi.

Par ordonnance du 20 janvier 2025, la visite des lieux a été fixée au 12 mars 2025.

Par mémoire récapitulatif et en réplique n°2 reçu au greffe de la juridiction le 20 mai 2025, l’EPF PACA sollicite la fixation de l’indemnité totale de dépossession à la somme de 133.941,72 euros.

Il retient une date de référence au 26 juillet 2022. Il fait valoir que les appartements se trouvent dans un état très dégradé. Il produit 10 termes de comparaison, concluant à une moyenne de 722,50 euros/m2 sur laquelle il applique un abattement de 30% pour insalubrité. Il retient ainsi un prix de 505,75 euros/m2. Il fait valoir qu’il ne peut être tenu pour responsable de la situation de l’immeuble dès lors que celle-ci préexistait à l’ordonnance d’expropriation du 4 janvier 2023. Il expose que les frais d’évacuation et de déblaiement des parties communes de l’immeuble doivent être supportés par les copropriétaires, à concurrence de leurs tantièmes.

Il conteste les termes retenus par l’exproprié ainsi que la majorité de ceux produits par le commissaire du gouvernement.

Par conclusions reçues le 3 mars 2025 et des conclusions complémentaires du 21 mai 2025, le commissaire du Gouvernement, demande de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 183.492 euros. Il retient une date de référence au 26 juillet 2022 et produit 23 termes de comparaison, concluant à un prix de 841,82 euros/m2. Il applique sur ce prix un abattement de 30% en raison de l’interdiction d’occuper les lieux.

Par conclusions complémentaires et récapitulatives reçues le 21 mai 2025, M. [I] demande de :

A titre principal, fixer l’indemnité de dépossessions à la somme de 304.865,17 euros, soit 276.241,06 euros pour l’indemnité principale et 28.624,11 euros pour l’indemnité de remploi, condamner l’EPF PACA à une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; a titre subsidiairement, fixer l’indemnité de dépossessions à la somme de 239.167,93 euros, soit 216.516,30 euros pour l’indemnité principale et 22.651,63 euros pour l’indemnité de remploi, condamner l’EPF PACA à une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Il retient un prix au mètre carré de 1228 euros en s’appuyant sur 4 cessions de biens au sein du même îlot Hoche-Versailles, les références du commissaire du gouvernement, ainsi que l’avis rendu par le service des domaines du 4 février 2021. Sur ce prix, il applique un abattement de 20% pour prendre en considération l’état du bien, conformément à ce qui a été retenu par l’évaluation des Domaines. Subsidiairement, il se fonde sur le prix retenu aux termes d’un jugement de la juridiction des expropriations des Bouches du Rhône du 19 juin 2024.

Il précise qu’il convient de prendre en compte soit l’ensemble des ventes dans le secteur en appliquant un abattement, soit de ne retenir que des ventes de bien en mauvais état sans appliquer de décote supplémentaire.

Il s’oppose aux frais de désencombrement, ajoutant que le rapport d’intervention produit concerne 3 immeubles.

La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités :

Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; …)

En l’espèce, la consistance du bien doit être évalué au 4 janvier 2023, date de l’ordonnance d’expropriation.

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé.

En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 décembre 2019, modifié le 30 juin 2022 avec une entrée en vigueur le 26 juillet 2022.

Dès lors, la date de référence à prendre en considération doit être fixée au 26 juillet 2022.

La parcelle est classée en zone UAe3.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur les biens expropriés :

Les biens à évaluer son situés au sein d’un immeuble sis 7 rue de Versailles 13003 Marseille.

Le lot n°44 est un appartement situé au 2e étage d’une superficie de 46,51 m2.

Le lot n°47 est un appartement situé au 2e étage d’une superficie de 47,40 m2.

Le lot n°56 est un appartement situé au 5e étage d’une superficie de 46,40 m2.

Le lot n°58 est un appartement situé au 5e étage d’une superficie de 47,40 m2.

Le lot n°62 est un appartement situé au 6e étage d’une superficie de 47,08 m2.

Le lot n°63 est un appartement situé au 6e étage d’une superficie de 46,40 m2.

L’ensemble des appartements est dans un état très dégradé.

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement.

Sur la situation locative :

Les biens sont libres d’occupations. Ils sont donc évalués en valeur libre.

Sur la fixation des indemnités :

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.

Il sera procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison, par rapport à des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc.

La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.

Il n’y a toutefois pas lieu de tenir compte des améliorations effectuées par le propriétaire sur le bien et antérieurs à la procédure d’expropriation.

L’EFP PACA propose d’appliquer la méthode dite globale, partis communes intégrées, par comparaison et retient dix termes de comparaison de cession de biens immobiliers dont il est acquéreur et de jugement de la juridiction de l’expropriation :

N° terme

1

2

3

4

Date

Vente du 11 février 2020

Vente du 7 décembre 2020

Jugement 29 mars 2023

Jugement 21 juin 2023

Adresse

11 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles, 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

44,45 m2

40 m2

38,40 m2

38,40 m2

Prix (euros)

30.000 euros

27.000 euros

Prix euros/m2

675/m2

675euros/m2

650 euros/ m2

665 euros/ m2

Observations

Appartement très dégradé

Appartement en mauvais état et dégradé

N° terme

5

6

7

8

Date

Jugement 29 mars 2023

Jugement 15 mars 2023

Jugement 12 avril 2023

Jugement 21 juin 2023

Adresse

9 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

58,71 m2

70,70 m2

60 m2

38,72 euros/m2

Prix (euros)

Prix euros/m2

720 euros/m2

800 euros/m2

800 euros/m2

775 euros/m2

Observations

Appartement en mauvais état et vétuste

Appartement en mauvais état et vétuste

Appartement en mauvais état et dégradé

Appartement en mauvais état et vétuste

N° terme

9

10

Date

Jugement 21 juin 2023

Jugement 5 juillet 2023

Adresse

5 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

21,39 m2

60,82 m2

Prix (euros)

Prix euros/m2

665 euros/m2

800 euros/m2

Observations

Appartement en mauvais état et vétuste

Appartement vétuste

Sans les retenir comme termes de comparaison et pour appuyer son raisonnement, l’EPF PACA évoque deux décisions de la juridiction de l’expropriation des Bouches du Rhône du 12 mars 2025, qui a fixé une valeur unitaire du prix au mètre carré à 500 euros/ mois pour des appartements situés au sein de la copropriété Gyptis I 7-9 rue Jean Cristofol 13003 Marseille.

Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 23 termes de comparaison

N° terme

1

2

3

4

Date

29 mars 2023

29 mars 2023

29 mars 2023

29 mars 2023

Adresse

5 rue de Versailles 13003 Marseille

5 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

24,03

19,85

38,40

58,71

Prix (euros)

16000

13400

25000

42271

Prix euros/m2

665,83

675,06

651,04

720

Observations

occupé

occupé

Très dégradé

occupé

N° terme

5

6

7

8

Date

15 mars 2023

15 mars 2023

15 mars 2023

12 avril 2023

Adresse

11 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

39,56

70,70

65,30

58,90

Prix (euros)

43516

56560

51914

47002

Prix euros/m2

1100

800

795,01

798

Observations

Occupé, vétuste

Libre, vétuste

Occupé, vétuste

Occupé, vétuste et dégradé

N° terme

9

10

11

12

Date

12 avril 2023

10 mai 2023

10 mai 2023

21 juin 2023

Adresse

9 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

60

61

38,70

38,72

Prix (euros)

48000

43920

30000

30008

Prix euros/m2

800

720

775,19

775

Observations

Libre, très dégradé

Occupé, vétuste

Occupé, mauvais état

N° terme

13

14

15

16

Date

21 juin 2023

21 juin 2023

5 juillet 2023

21 mars 2022

Adresse

11 rue de Versailles 13003 Marseille

5 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

33 rue Hoche 13003 Marseille

Superficie (en m2)

44

21,39

60,82

47,40

Prix (euros)

29260

14225

48640

47400

Prix euros/m2

665

665,03

799,74

1000

Observations

Occupé, vétuste

Libre, vétuste

Occupé

N° terme

17

18

19

20

Date

21 janvier 2022

28 février 2023

21 juin 2022

14 septembre 2022

Adresse

5 rue de Versailles 13003 Marseille

5 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

34,20

44

177,25

61,23

Prix (euros)

41700

44000

134600

57520

Prix euros/m2

1219,30

1000

759,38

939,41

Observations

occupé

squat

occupé

occupé

N° terme

21

22

23

Date

21 mars 2023

22 septembre 2022

14 novembre 2022

Adresse

9 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

11 rue de Versailles 13003 Marseille

Superficie (en m2)

31,57

38,91

50,05

Prix (euros)

30000

45980

45390

Prix euros/m2

950,27

1181,70

906,89

Observations

libre

libre

libre

M. [H] [I] produit quant à lui quatre termes de comparaison, et s’appuie également sur les références du commissaire du gouvernement et l’avis des domaines.

N° terme

1

2

3

4

Date

29 septembre 2020

28 octobre 2020

2 juin 2022

17 mars 2023

Adresse

11 rue de Versailles 13003 Marseille

9 rue de Versailles 13003 Marseille

19 rue Hoche 13003 Marseille

17 rue Hoche 13003 Marseille

Superficie (en m2)

46,60

60,96

46,72

49,30

Prix (euros)

61.000

60.000

87.000

63.000

Prix euros/m2

1309

986

1862

1277

Observations

Vendu loué

En premier lieu, il convient de noter que les termes de comparaison 1 et 2 de l’EFP PACA portent sur des ventes datant de 2020, soit trop anciennes et doivent être écartées.

En outre, les termes de comparaison 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 de l’EPF PACA sont les mêmes que les termes 3, 4, 13, 6, 9, 12, 14 et 15 du commissaire du gouvernement.

Ces références sont relatives à mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques de situation géographique et d’état d’entretien et doivent être retenues.

Il y a également lieu d’ajouter les termes de référence 6,7,8,10 et 11 du commissaire du gouvernement, qui sont relatifs à des mutations comparables.

Contrairement à ce que demande l’EPF PACA, les termes de comparaison sont retenus, qu’ils portent sur des biens libres ou occupés. Il sera ainsi tenu compte de l’état d’occupation puisque le prix des biens concernés a nécessairement subi une décote. En outre, en dépit de l’existence d’un arrêté préfectoral d’insalubrité remédiable en 2018 sur l’immeuble litigieux, ces biens sont tous situés dans des immeubles présentant des caractéristiques très proches de celles de l’immeuble litigieux et il n’y a donc pas lieu d’appliquer d’abattement.

La moyenne retenue de l’ensemble des termes susvisés est de 750 euros/m2.

En outre, les références du commissaire du gouvernement et de M. [H] [I] qui portent sur des immeubles situés dans le même îlot Hoche-Versailles et en bon état ou qui ne précisent pas l’état d’entretien des immeubles sont également prises en considération, et il convient de leur appliquer un abattement de 30% eu égard à l’état particulièrement dégradé de la copropriété et de son inhabitabilité.

Il convient toutefois d’écarter les termes 3 et 4 produits par l’exproprié, car ils ne sont pas inclus dans le périmètre de l’opération de la réserve foncière et que les éléments produits ne sont pas suffisants pour déterminer leur état.

La moyenne de ces références est donc de 1040 euros/m2 avant application de la décote, soit 725 euros/m2.

Enfin, il y a lieu de préciser que l’évaluation des Domaines de 2021 ne peut servir de termes de comparaison puisqu’il ne correspond pas à une mutation effective.

La valeur au mètre carré retenue est donc de 750 euros/m2.

Les parties s’accordent sur la superficie des appartements, soit la somme totale de 281,19 m2.

L’indemnité principale s’élève donc à la somme de 210.892,50 euros.

Sur l’abattement pour encombrement :

La moins-value résultant de la situation d’encombrement des parties communes a été prise en compte dans la fixation du prix, soit en prenant en considération des biens similaires, soit en appliquant un taux d’abattement du fait de l’état dégradé de l’immeuble, de sorte qu’il n’ y a pas lieu d’appliquer en outre, un abattement correspondant au coût d’enlèvement des déchets.

De surcroît, il y a lieu de préciser que l’état d’encombrement des parties communes résulte des squats dont a fait l’objet l’immeuble litigieux, qui ne sont pas datés. Or, l’EPF PACA est propriétaire de l’immeuble litigieux depuis l’ordonnance d’expropriation.

La demande est donc rejetée.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 210.892,50 euros.

Ils sont liquidés comme suit :

20% sur 5.000 euros = 1.000 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500 euros

10% sur 195.892,50 euros = 19.589,25 euros

Total : 22.089,25 euros

Sur l’indemnité totale de dépossession

L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 232.981,75 euros, soit :

—  210.892,50 euros, au titre de l’indemnité principale ;

—  22.089,25 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de l’Etablissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur.

En outre, il y a lieu d’octroyer à M. [H] [I] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à 232.981,75 euros l’indemnité totale de dépossession , soit 210.892,50 euros d’indemnité principale et 22.089,25 euros d’indemnité de remploi, revenant à M. [H] [I] pour l’expropriation des lots 44, 47, 56, 58, 62 et 63 de la copropriété sise 7 rue de Versailles 13003 Marseille,

REJETTE les autres demandes des parties ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur à payer à M. [H] [I] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION