Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 5 février 2026, n° 25/03606

TJ Toulouse 5 février 2026

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
Le tribunal a constaté que le locataire n'avait pas réglé la totalité des sommes dues dans le délai imparti, rendant ainsi la résiliation du bail effective.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que le locataire, étant en situation d'occupation sans droit ni titre, devait être expulsé des lieux.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a constaté que le locataire devait des arriérés de loyers et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Indemnisation pour occupation sans droit
Le tribunal a jugé que le locataire devait verser une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer en raison de son occupation sans droit.
Accepté
Frais de justice engagés
Le tribunal a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice des bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 5 févr. 2026, n° 25/03606
Numéro(s) :	25/03606
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	18 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Diane DUPEYRON

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/03606 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UTKK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

[G] [E]

[I] [E]

[M] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à M^e DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de Juge des référés assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [G] [E], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [I] [E], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [M] [Y], demeurant [Adresse 9]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 14 mars 2023, Monsieur [G] [E] et Madame [I] [E] par l’intermédiaire de leur mandataire, L’AGENCE SQUARE HABITAT [Localité 7] 31, ont donné à bail à Monsieur [M] [Y] un appartement à usage d’habitation n°A405 et un emplacement de stationnement couvert n°42 situés VILLA MINIMS [Adresse 3] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 491 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 17 juin 2025, Monsieur [G] [E] et Madame [I] [E] ont fait signifier à Monsieur [M] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Monsieur [G] [E] et Madame [I] [E] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, Monsieur [G] [E] et Madame [I] [E] ont ensuite fait assigner Monsieur [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé pour :

— entendre constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail le liant aux époux [E],

— entendre ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [Y] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— entendre fixer la provision sur l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges conventionnels tels que si le bail s’était poursuivi et s’entendre condamner au paiement d’une telle provision jusqu’à la reprise effective des lieux,

— s’entendre condamner à payer aux époux [E] la somme de 2.440,15 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 19 août 2025, mensualité d’août incluse et le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, somme à parfaire au jour de l’audience,

— s’entendre condamner à payer aux époux [E] la somme de 600 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— s’entendre condamner en tous les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 août 2025.

A l’audience du 5 décembre 2025, Monsieur [G] [E] et Madame [I] [E], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3.365,44 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 22 août 2025, Monsieur [M] [Y] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [G] [E] et Madame [I] [E] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé électroniquement le 14 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.208,29 euros a été signifié le 17 juin 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [M] [Y] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 602 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 août 2025.

La résiliation est intervenue le 18 août 2025 et Monsieur [M] [Y] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [M] [Y] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [G] [E] et Madame [I] [E] produisent un décompte du 24 novembre 2025 démontrant que Monsieur [M] [Y] reste devoir la somme de 3.365,44 euros, mensualité de novembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (216,09 + 131,39= 347,48 euros)

Monsieur [M] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.365,44 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 août 2025 sur la somme de 2.440,15 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [M] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 18 août 2025 au 30 novembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [G] [E] et Madame [I] [E], Monsieur [M] [Y] sera condamné à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé électroniquement le 14 mars 2023 entre Monsieur [G] [E] et Madame [I] [E] et Monsieur [M] [Y] concernant un appartement à usage d’habitation n°A405 et un emplacement de stationnement couvert n°42 situés [Adresse 10] à [Localité 8] sont réunies à la date du 18 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [G] [E] et Madame [I] [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] à verser à Monsieur [G] [E] et Madame [I] [E] à titre provisionnel la somme de 3.365,44 euros (décompte arrêté au 24 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 août 2025 sur la somme de 2.440,15 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] à payer à Monsieur [G] [E] et Madame [I] [E] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] à verser à Monsieur [G] [E] et Madame [I] [E] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,